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Immobilier : les étrangers, l'explication facile à la flambée des prix parisiens ?

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Diane Lacaze  |   -  802  mots
Découvrez aussi en exclusivité les nationalités qui achètent le plus dans la capitale.

Si les prix montent à Paris, c'est la faute des étrangers ! Voila l'explication toute faite et bien pratique pour justifier l'envolée des prix de 17,5% en 2010. Avec un prix au mètre carré qui a désormais franchi 8.000 euros.

L'argument est un peu simpliste car ces fameux étrangers ne représentaient au premier trimestre 2011 que 5,9% des transactions en volume et 6,4% en valeur, selon les notaires de Paris Ile-de-France. L'écart entre les deux chiffres s'expliquant par le fait que les étrangers sont plus présents sur le segment du haut de gamme.

Ce que confirme Charles-Marie Jottras, président du conseil en immobilier Daniel Féau, "sur un an, pour les logements de 4 à 10 millions d'euros à Paris, 50% des acquéreurs étaient des non-résidents. Et au-delà de 10 millions d'euros, la proportion passe à 85%. Sur ces segments-là, les étrangers "font" les prix". Thibault de Saint-Vincent, président de Barnes, constate même aujourd'hui la présence d'une "seconde génération" de non-résidents, qui ont acheté et revendu pour acheter un nouveau bien.

Mais de là à faire peser la hausse des prix sur les étrangers, il y a un pas que Jean-Philippe Roux, directeur de l'agence John Taylor à Paris, ne franchit pas : "certes, les étrangers payent, en moyenne, 25% plus cher que les Français. Mais ils n'achètent pas la même chose ni au même endroit. Ils veulent un grand appartement, une signature d'architecte et un emplacement comme le centre."

Sur les biens plus accessibles, l'influence des étrangers reste marginale en termes de volumes, d'après Gilles Ricour de Bourgies, président de la Fnaim Paris-Ile-de-France. Sébastien de Lafond, président de Meilleursagents.com, est plus catégorique : "ce ne sont certainement pas eux qui poussent les prix à la hausse". En effet, en 2011, la part des étrangers est inférieure à 10% dans quinze arrondissements sur vingt (voir illustration). Et, au premier trimestre 2011, le nombre de ventes a été considéré comme "non significatif" dans cinq arrondissements, selon les chiffres des notaires parisiens publiés en exclusivité par La Tribune. Si l'on regarde dans le détail des arrondissements, la corrélation entre hausses de prix et présence d'acheteurs étrangers n'a rien d'évidente. En 2010, c'est le XIIIème arrondissement qui a le plus augmenté. Mais il n'arrive qu'au treizième rang en termes de présence d'étrangers (5,5% des transactions). Inversement, le 1er arrondissement est en tête en nombre d'étrangers (16,4%), mais n'est que la quinzième hausse (16%). Cela n'a rien de surprenant : les étrangers se focalisent sur les beaux quartiers de la capitale, dont les prix progressent toujours moins vite que les arrondissements meilleur marché.

Les Italiens en vedette

L'autre surprise des analyses des notaires concerne les nationalités amoureuses de la ville lumière : ce sont les Italiens qui sont, dans chaque arrondissement, les plus représentés (voir ci-dessous) ! Seule exception dans le XIXème, où ils n'arrivent qu'à la deuxième place après les Chinois. Dans le IIe arrondissement, les Transalpins représentent même 48,7% des acheteurs non-résidents ! Viennent ensuite les Américains pour le VIIème arrondissement, les Britanniques dans le XIème, les Portugais dans le XVème, les Marocains dans le XVIème, les Allemands dans le 18ème arrondissement. Le phénomène n'a pas échappé à Maël Bernier, porte-parole du courtier Empruntis : "nos partenaires remarquent que la nationalité des acheteurs évolue. Les Italiens ont remplacé les Américains, car ils ont peur de l'instabilité chez eux, ils veulent un pays digne de confiance. Et, fiscalement, c'est plus intéressant pour eux."

Qui est le coupable...

Alors qui est le grand coupable de la hausse des prix parisiens ? "Le secondo-accédant !, répond sans hésitation Sébastien de Lafond. Il est prêt à acheter cher car il a vendu cher. C'est un marché de troc." Une idée largement reprise par Laurent Vimont, PDG de Century 21 : "les Parisiens alimentent eux-mêmes la hausse des prix. D'ailleurs, l'apport personnel moyen est de 21% au niveau national contre 41,4% à Paris." Certes, les primo-accédants restent présents - ils représentent toujours 67% des clients chez Meilleurtaux -, mais il s'agit surtout, selon Sandrine Allonier, responsable des études économiques du courtier, des acquéreurs CSP+, qui gagnent en moyenne 8.000 euros par mois à deux et disposent de 180.000 euros d'apport personnel.

Et à l'avenir ?

Encore faible, la part des non-résidents pourraient toutefois progresser fortement. Jusqu'ici, Européens et Américains sont prédominants, ainsi que les Russes sur la Côte d'Azur. Mais les Asiatiques et Sud-Américains pointent le bout de leur nez. "Les contraintes réglementaires, auparavant dissuasives notamment en termes de fiscalité, deviennent aujourd'hui un atout. Rentrer sur un marché organisé rassure l'investisseur étranger, d'autant que le projet de taxe sur l'immobilier pour les non-résidents a été abandonné", témoigne Gilles Ricour de Bourgies.

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Commentaires

Philippe  a écrit le 20/11/2012 à 0:51 :

La question n'est pas de savoir combien d'appartements ont acheté les étrangers dans tel ou tel arrondissement, mais quel pourcentage d'appartement dans un arrondissement ils possèdent.

Dam  a écrit le 02/04/2012 à 10:37 :

Il n'empêche, les achats de résidence secondaire, en particulier par des acteurs étrangers n'apporte aucune valeur pour les résidents. Il s'agit de spéculation. Et que dire des achats par des sociétés dans l'immobilier résidentiel: aucun apport de valeur pour les résidents, et grosse course à la spéculation haussière.
Pour faire baisser les prix: interdisons l'accès à la propriété aux non résidents, et qui ne possèdent pas la nationalité, et interdisons l'achat par des sociétés. Bien d'autres pays le font (Chine? Suisse?). Bien sur il y a shenzen. Mais il est temps de renégocier cet accord qui fait de l'Europe le seul terrain de jeu ouvert pour les non Européens, sans défense, alors qu'elle est organisée partout ailleurs.

italien1  a écrit le 24/07/2011 à 16:42 :

Mouais.

Avec un déséquilibre offre/demande, on peut quand meme penser que toute augmentation supplémentaire de la demande influe sur les prix. Essayez donc d'acheter 5% de plus de la production mondiale de pétrole, on verra le prix...
Et meme si les biens en questions sont cantonnés à l'hyper haut de gamme, il existe bien un phénomène de spill sur les zones adjacents, jusqu'à la couronne et au delà.

fyll  a écrit le 05/07/2011 à 23:47 :

une seule solution face à l'invasion de Paris par nos amis italiens : LA greve illimitée des achats immobiliers jusqu'à éclatement de la bulle immobilière ! et retour des italiens chez eux ????

yann  a écrit le 05/07/2011 à 18:55 :

Il serait intéressant de mesurer aussi l'impact de certains phénomènes autres sur la hausse des prix:
- Hausse de l?espérance de vie (réduction du taux de rotation des biens).
- Augmentation du nombre de foyers (divorce).
- Baisse des taux directeurs et donc du cout du crédit.

Statistiquement, ces 3 facteurs sont bien plus représentatifs que l?impact de la clientèle étrangère !

FREDDY  a écrit le 05/07/2011 à 13:22 :

ils connaissent le principe de capillarité vos commentateurs immobiliers ?
ils connaiisent la notion de cout marginal dans la fixation des prix ces memes commentateurs ?

Si les étrangers representent une portion marginale des acquisitions , c'est eux qui nourrissent les euros marginaux et significatifs qui tirent les prix vers le haut et font la différence . !!

Faudra-t-il attendre que 1% des Chinois débarquent a Paris pour que les politiciens se décident enfin a taxer les non-résidents ?

lam  a répondu le 07/07/2011 à 14:11:

Bonne analyse.

gabriel  a écrit le 05/07/2011 à 13:06 :

Un seul mot pour résumer le marché immobilier de paris : Bulle.

C'est une grosse bulle immobilière fondée sur de la spéculation et un emballement irrationnel pour la pierre. Les gens ont la mémoire courte, ils ont oublié que la pierre peut baisser également. Ils considèrent cela comme une valeur refuge alors que comme tous les autres biens, ça ne vaut que ce que les acheteurs peuvent et/ou ont envie de donner...

ça va péter comme dans les autres pays, malgré les perfusions de l'état. L'échéance n'est que retardé.

CAVALIERE  a écrit le 05/07/2011 à 12:16 :

Moi je suis heureux de cette hausse, je pense vendre un studio acquis à Paris pour pratiquement 5 fois moins cher, simplement parce que j'ai eu l'intelligence d'investir avant la bulle, alors les plaintifs il fallait acheter dans les années 90 comme moi!

OLIVE  a répondu le 05/07/2011 à 14:06:

dans les années 90 j'avais 14 ans hahaha

sparrowhawk  a répondu le 05/07/2011 à 15:58:

Pareil j'ai acheté en 99 3 fois moins cher !

bordil  a répondu le 05/07/2011 à 16:38:

mais quel trou de c.. ce Cavaliere, l'inteligence d'acheter dans les annes 90, et si t'etait nee dans les annees 80, tu ferais comment aujourd'hui??

Urgence  a répondu le 06/07/2011 à 14:07:

Et bien dépêche toi de vendre parce que le volume des ventes est en forte baisse, ce qui veut dire qu'il n'y a plus d'acheteurs, du moins au prix demandé. Ne rêvez pas. Ceux qui pouvaient acheter l'ont fait en 2010, ceux qui ne pouvaient pas acheter à 7000 euros/m2 ne peuvent pas davantage à 8000, évidemment.
On va droit au krach.

john  a répondu le 28/07/2011 à 16:51:

on change simplement de clientèle - il vaut effectivement acheté dans les quartiers blindés !! pas dans les quartiers moyens à 8.000 euros qui n'augmenteront plus...

Danger  a répondu le 05/08/2011 à 10:33:

@Urgence
Volume en forte baisse veut dire qu'il n'y a plus d'acheteur???
Ou bien qu'il n'y a plus de vendeurs (en tous cas plus personne pour vendre des biens corrects?)..

biloute  a répondu le 27/08/2011 à 14:08:

encore faudra t il un pigeon pour acheter

rb  a répondu le 27/08/2011 à 17:45:

Et apres faut racheter,donc si vous voulez rester sur paris l'operation est nulle ou alors il faut partir en grande couronne et la vous aurez probablement un choc mais vous aurez garde le max de votre plus value....Donc au final c'est un petit peu la loose dans les 2 cas

bellini  a répondu le 01/09/2011 à 8:53:

et pour acheter quoi? des dollars? de l'art contemporain? ou de l'immobilier? il n'y a plus de valeur refuge

burnouf  a écrit le 05/07/2011 à 9:33 :

C'est tout simplement la loi de l'offre et la demande.Personne n'est philantrope.On n'est pas dans le monde de Oui-oui et Peter Pan!

???  a répondu le 05/07/2011 à 10:06:

Vous racontez n'importe quoi; le marché est sous perfusion gouvernementale : Scellier, prèt à taux zéro et autres... Votre loi de l'offre et de la demande, c'est de la théorie pour bisounours, tout le monde sait bien que le marché est manipulé par ces aides gouvernementales et par la baisse des taux historique des banques centrales.

Flavouglichon  a répondu le 05/07/2011 à 11:33:

Du Scellier à Paris ? Tu te trompes de marché. Prêt à taux Zéro... vu les prix des appartements et les revenus dont il faut disposer pour se porter acquéreur... là également, tu fais fausse route. L'immobilier parisien n'a pas besoin d'être subventionné. Par contre, cet article laisse songeur sur le pouvoir d'achat des gens qui vivent à Paris. Et après on ose dire qu'il n'y a pas d'argent en France !

krok  a répondu le 05/07/2011 à 18:17:

Avoir de l'argent ne veut pas dire être dépensier ! Souvent c'est le contraire. De plus cet argent est issu (à ce qu'il me semble) de donations transmis par les parents, la famille. Ce qu'il faudrait à mon avis c'est construire plus et surtout construire mieux. Les habitations à 20 km de Paris coutent trois fois rien mais les transports, les services sont inexistants. A force de tout centraliser voilà le résultat.

argent  a répondu le 28/07/2011 à 16:52:

le pouvoir d'achat est devenu une question de patrimoine, de revenu patrimonial, pas de revenu salarial !!

krok  a répondu le 28/05/2012 à 12:25:

C'est vrai qu'avec les revenus du travail il devient très difficile d'accéder à la propriété (sur certaines régions : IdF, Paca etc). Ce n'est plus la méritocratie mais le fait d'être bien né qui détermine en grande partie notre avenir. Ironie de l'histoire quand on sait que la France se clame de défendre le travail, le courage, le sacrifice...Mais il ne faut pas oublier que les retraités forment la population la plus motivé lors des période électorales et s'attaquer aux avantages liées à la transmission de patrimoine (argent, immobilier etc) pour un homme politique c'est se tirer une balle dans la jambe !

Rikton  a écrit le 05/07/2011 à 9:12 :

A mon avis les professionnels se doivent de réguler le marché . Combien prennent des "affaires" par complaisance au prix "estimé" par le vendeur?
Le vendeur se dit : mon voisin à vendu plus cher , et la tendance est à la hausse alors pourquoi pas moi ?

Le négociateur immobilier est avant tout un commercial avec obligation de résultats :
Ne pas rentrer une affaire c'est "chier " la ou il mange ;)

Résultat : Il travail dur , fait des visites et communique sur le bien engendrant pleins de frais mais il ne vend pas ...

Mon voisin a vendu son 40m2 dans le 15ème plus de 400000? et sans intermédiaire ! y'a de quoi se poser des questions...

Patoo  a écrit le 05/07/2011 à 7:38 :

Complétement nul comme analyse.
Si le prix d'un palais flambe, même le taudis d'a côté prend de la valeur !
Si un studio sur les champs elysées vaut 150K, personne voudra acheter un studio au même prix à barbès.

@Patoo  a répondu le 05/07/2011 à 8:48:

Evidemment mais c'est pas suffisant pour tirer les prix!

Etze  a répondu le 05/07/2011 à 9:07:

Un studio à 150 sur les champs, dans le 20eme peut-être

Don Corleone  a écrit le 04/07/2011 à 23:04 :

Je ne veux surtout pas tomber dans le cliché facile et xénophobe, mais d'où vient l'afflux massif de liquidités italiennes et pourquoi cette volonté d'investir hors d'Italie ? Ce n'est tout de même pas le pays le plus prospère par contre il dispose indiscutablement des plus belles villes du monde... et des juges vigilants quant aux investissements suspects...
Dès lors, l'origine des fonds mériterait peut-être qu'on y jette un coup d'oeil. Non ?

cram  a répondu le 05/07/2011 à 11:05:

L italie du nord est l une des regions les plus riches au monde..

Gigi  a répondu le 05/07/2011 à 12:32:

C'est vrai!

Sarah  a répondu le 05/07/2011 à 14:51:


"je ne veux surtout pas tomber dans le cliché facile et xénophobe"...mais par contre tous les investissements venant de l'Italie seraient du blanchiment d'argent mafieux?

Si tu habitais dans un de ces quartiers très prisées par les Italiens, tu te rendrais compte qu?il s?agit en large mesure de professions libérales, notamment retraités, a? la recherche d?une maison secondaire dans une ville dont beaucoup d?Italiens sont amoureux (d?autant plus que chez les classes aisées, notamment a? Rome, il est normale d?avoir des nounous françaises, d?envoyer les enfants dans les écoles privées françaises, de faire son Erasmus a? la Sorbonne etc?héritage d?un fort lien entre les noblesses et les bourgeoisies des deux pays dans le passé).

De plus, il y a bien sur un argument très fort, le fait que tout le monde soit convaincu qu?a? Paris le marché ne se petera jamais la gueule parce qu?il y aura toujours des investisseurs et des spéculateurs, alors que le marché italien est bien plus instable ou en tout cas perçu comme tel.

Par ailleurs, pour compléter ce que dit Gram, toutes les régions du Nord et la plupart de celles du centre de l?Italie sont plus riches (en PIB/habitant) que n?importe quelle région française sauf IdF (d?après Eurostat).

Et j?évite de creuser sur le « pays digne de confiance » qui a certes une dette publique inferieure a? celle italienne (82 vs 112%) mais qui se creuse bien plus vite faute a? un déficit bien supérieur (7 vs 4,6%) et également supérieur a? la moyenne de la zone euro (6%), toujours d?après Eurostat?comme quoi quand on s?informe avant de juger, on s?aperçoit parfois que la réalité peut être bien différente des clichés dont nous abreuve quotidiennement TF1...

Bien  a écrit le 04/07/2011 à 21:26 :

L'avantage de cet article, c'est d'avoir suffisamment d'objectivité pour tordre le cou à ce fameux mythe de "lacheteur étranger qui achète beaucoup de logements et fait monter les prix". Un mythe surement entretenu par des agents immobiliers et des banquiers peu scrupuleux qui cherchent avant tut à faire monter les prix pour tondre les acheteurs et récupérer des commissions. Vois se loger.fr : depuis mars, le nombre de biens en vente à Paris (ou plutôt d'annonces de vente) est passé de 10 000 à 14 000 : le stock augmente, donc les prix risquent de baisser avec décalage. Déjà la hausse a fortement ralenti (toujours d'après les stats du même site, cf "vendre" et "prix de l'immobilier").

massa24560  a écrit le 04/07/2011 à 19:33 :

Nous avons le même problême en Périgord. Les anglo-saxons payent 25 plus cher et les locaux ne peuvent pas suivre, ils accaparrent les meilleurs biens.
"Anglais les demeures , aux Pèrigordins les cages à lapins".
Si ce n'est pas la guerre je ne m'y connais pas.

éléonor  a répondu le 04/07/2011 à 21:00:

en charente maritime c est pareil

vpo  a répondu le 05/07/2011 à 8:05:

Visiblement vous n'avez pas compris la teneur de l'article...

well  a écrit le 04/07/2011 à 15:37 :

Il n'est pas mal votre outil de prix au mètre carré qui est en lien de l'article! Très instructif même s'il ne repère pas les pourcentages de non résidents par zone !

K  a écrit le 04/07/2011 à 15:20 :

vivement le rétablissement du projet de taxe sur les non-résidents : ils investissent et gardent des apparts quasi-vides (par définition, ils sont non-résidents), aux dépens de nombreux parisiens qui ne peuvent plus se loger à des prix décents.
qu'attend le gouvernement pour les faire cotiser (chèrement, tant qu'à faire) et utiliser cet argent pour construire des logements en région parisienne ? Idem dans les autres régions, d'ailleurs.

necomprendpas  a répondu le 04/07/2011 à 16:41:

qu'est ce qui dans la définition de non-résidents, vous permet d'affirmer la non-occupation des appartements dont ils sont propriétaires?

tankie  a répondu le 05/07/2011 à 14:40:

Les logements vides ce sont avant tout des immeubles appartenant à des fonds, des institutionnels qui ont transformé des logements en bureaux, aujourd'hui VIDES.
Les pieds à terre ne sont pas de grandes surfaces (sauf les richissimes) et le pb de Paris intramuros ce sont les bureaux. Il ne faut pas construire de nouveaux logements (ya pas de place au sol) mais taxer les locaux vides et les remettre en logement (ce qui est compliqué, je sais)

??  a écrit le 04/07/2011 à 13:03 :

Les italiens?

lol  a répondu le 04/07/2011 à 14:08:

non mais c'est n'importe quoi cet article ^^

??  a répondu le 04/07/2011 à 14:19:

pourquoi n'importe quoi? C'est juste surprenant mais pas forcément faux!!

bulb  a répondu le 04/07/2011 à 14:30:

C'est les chiffres des notaires !

...  a répondu le 04/07/2011 à 14:35:

et pourtant c'est bien ça sur des résidences secondaires souvent !

Ben  a répondu le 04/07/2011 à 15:30:

Celui qui est surpris par la présence des italiens, ne s'est jamais promené dans le IIIe arrondissement notamment le WE autour de l'Hôtel Salé. Cela vaut ce que cela vaut, mais nos amis italiens s'y retrouvent en masse dans les café alentours. Personnellement, habitant le quartier et constant le phénomène, je ne suis absolument par surpris par un classement indiquant la présence des italiens comme premiers acheteurs dans le centre (3e et 4e).