Les 3 facteurs qui vont impacter le marché immobilier

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1 - Construction de logements neufs : vers une pénurie durable ?

L'impact haussier de la loi Scellier sur les prix de l'immobilier n'a été que limité, estime Benjamin Nicaise, président de Cerenicimo, Dès lors, son retrait ne devrait pas nécessairement, selon lui, avoir un impact baissier à court terme.

Mais si l'on prend en compte l'offre globale de logement à long terme, « cette décision va augmenter encore la pénurie de logements », indique la Fédération des promoteurs immobiliers. Un avis que confirme la Fnaim : « La situation du logement en France, et tout particulièrement en Île-de-France, n'est plus tenable. Il se construit 3 logements pour 1.000 habitants en région parisienne, le double en province. 35 à 45.000 logements nouveaux y sont mis sur le marché chaque année alors que les besoins sont estimés au double ! »

Et l'ancien dans tout ça ? « Certains pensent qu'une attaque contre le neuf peut servir l'ancien, les investisseurs se tournant alors vers ce dernier. Pas si sûr ! Ces deux marchés sont solidaires. Quand l'un est malade, l'autre aussi », indique Laurent Demeure. Le président de Coldwell Banker France et Monaco explique notamment que le neuf est un moteur pour l'urbanisme et le dynamisme du marché immobilier dans son ensemble : la construction d'un immeuble va souvent de pair avec l'arrivée de nouveaux commerces, infrastructures et services. Les logements anciens, alentours, profitent alors de cette activité et se valorisent.

2 - La réglementation thermique change la donne

Depuis 2007, tous les logements mis en location ou en vente doivent faire l'objet d'un diagnostic de performance énergétique (DPE), qui classe les logements selon leur niveau de consommation d'énergie. Les notes, qui vont de A à G, donnent une indication sur les besoins nécessaires en chauffage, climatisation et eau chaude sanitaire. Au printemps, le site Meilleursagents.com notait déjà dans l'ancien « une forte concentration de la demande sur les biens dont le DPE est situé entre A et D. Dans les zones où les acheteurs ne sont pas confrontés à une pénurie de l'offre, les biens anciens les plus énergivores (notes de E à G) sont déjà moins demandés et verront probablement leurs prix baisser ».

Entrée en vigueur le 28 octobre dernier, la réglementation thermique 2012 (RT 2012) durcit encore les règles et constitue une véritable révolution dans le monde de la construction. « À tel point que même les professionnels se sentent perdus », soulignent Dimitri Molle et Pierre-Manuel Patry, auteurs d'un ouvrage sur le sujet chez Eyrolles. Ceux-ci notent qu'entre la première réglementation thermique de 1974 et celle de 2005, les consommations d'énergie ont été réduites de moitié. La RT 2012 est quant à elle bien plus ambitieuse : elle a pour objectif de diviser encore par trois le niveau de consommation des constructions neuves. De telles divergences vont nécessairement avoir un impact sur les prix du neuf et de l'ancien. T. B.

3 - Les conditions d'octroi de crédit vont se durcir

C'est un fait ! Les banques peuvent faire faillite (2008) et les États peuvent faire défaut (2011). Le contexte de crise actuel nourrit l'aversion au risque de tous les acteurs et des banques en particulier qui prêtent de moins en moins facilement, notamment aux primo-accédants.

Les taux de crédit immobiliers, qui se situent actuellement autour de 4 % en moyenne pour un crédit sur 20 ans, s'orientent de nouveau à la hausse. Ainsi, au cours du mois de novembre, 39 % des banques partenaires du courtier Meilleurtaux.com ont relevé leurs taux de crédit fixe de 0,10 % en moyenne. Quelques baisses ont aussi été enregistrées de la part de banques mais il s'agit là d'une démarche commerciale : « Elles souhaitent en effet attirer de nouveaux clients », interprète le courtier qui estime que « les conditions d'octroi de crédit vont globalement et inévitablement se durcir ».

Il devient d'ailleurs quasiment impossible d'emprunter sans apport personnel : « Certaines banques demandent un apport de 10 % pour couvrir les frais, voire de 20 % pour obtenir un bon taux », confirme Hervé Hatt, le directeur général de Meilleurtaux.com, qui constate par ailleurs que certaines banques ne proposent déjà plus de prêts au-delà de 30 ans. Autant d'éléments qui risquent fort de nuire à la fluidité du marché. Pour l'acquéreur, le salut pourrait toutefois venir du recul des prix : « Une baisse de 5 % en 2012 compenserait une hausse des taux de 0,50 % », soutient le courtier. C. F.

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Commentaires
a écrit le 29/11/2011 à 10:31 :
Pourquoi ne pas vendre nos logements neufs à l'étranger? L'immobilier devient mondial, et les investissements ne viennent plus de France mais du monde entier. Certains pros l'ont compris, comme par exemple http://www.urban-profil.com qui mise sur un réseau global avec des pros et des annonces du monde entier, le tout gratuitement.
Réponse de le 05/12/2011 à 18:33 :
Le message ci-dessus est une PUBLICITE.
Et pourquoi voulez vous que les étrangers viennent investir en France dans des apparts surévalués ? Pour toucher un loyer de 3 % versé par un locataire bénéficiant d'une des lois les plus protectrices du monde ?
a écrit le 27/11/2011 à 18:40 :
Le temps pour les promoteurs et autres escros de l'immo de pigeonner les derniers moutons... pour enfin une baisse de marché bullesque !!!

En meme temps, il ne faut pas attendre des journaux et autres journaleux qu'ils nous informent vraiment sur ce marché, puisqu'ils ne sont pas indépendants !!

a écrit le 26/11/2011 à 17:45 :
a celui qui "fuit les impacts" :

c'est à cause de gens comme vous que la tribune est en train de faire faillite !!!
a écrit le 26/11/2011 à 5:37 :
Je ne suis pas allé plus loin que le titre. Le verbe "impacter" et ceux qui l'emploient, me font toujours fuir.
a écrit le 25/11/2011 à 18:45 :
Les grandes banques prévoient de baisser les volumes des prêts immobiliers de 30 à 50% pour 2012 soit 60 milliards distribués (contre 110 milliards en 2011) faute de capacité de financement ou de garantie pour ces banques.
a écrit le 25/11/2011 à 18:40 :
Il faut rajouter le taux d'impayé qui va commencer à être visible en France malgré les assurances pertes d'emploi et surtout la prise de conscience par les parties prenantes (banques et acheteurs) que les prix sont totalement ubuesques et que les agences immobilières ont encore une fois mal fait leur boulot. Il faut donc les règlementer comme les banques. N'oublions pas que ce sont les vendeurs et intermédiaires en immobilier qui sont au commencement de la pourriture des subprimes.
a écrit le 25/11/2011 à 16:00 :
c'est pas parce que le locataire ou l'acheteur sera informé sue son futur logement est pourri en terme energetique que ça l'empechera d'acheter si il a envie
Réponse de le 25/11/2015 à 14:20 :
Ce n'est pas parce que le DPE est négatif que un acheteur va se desister mais c'est plus difficile de trouver des acheteurs avec un dpe de mauvaise qualité etant donnée qu'il y aura automatiquement des travaux à réaliser.

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