Près de 5.000 logements construits en France en vue d?être loués dans le cadre des dispositifs de défiscalisation Robien et Borloo sont vides, selon les estimations de la Fédération des promoteurs constructeurs. Pour éviter que ne se reproduisent ces dérives et que des promoteurs aillent construire en nombre des logements dans des villes où il n?y pas réellement de besoins locatifs et que des investisseurs ne se fassent du même coup berner, le nouveau dispositif d?investissement locatif Scellier, qui a été mis en place en décembre par un amendement à la loi de finances rectificative, ne s?applique pas en zone C - autrement dit pas dans les zones les moins denses du territoire français (agglomérations de moins de 50.000 habitants). Par ailleurs, si les dispositifs Robien et Borloo s?appliquent encore en zone C pour des logements ayant obtenu leur permis de construire avant l?application de la loi Boutin sur le logement, les nouveaux Borloo ou Robien ne s?appliquent plus en zone C.

Un nouvel "arrêté de zonage", relatif au "classement des communes par zone applicable à certaines aides au logement" vient en outre d?être publié au Journal Officiel par Christine Boutin, ministre du logement et Eric Woerth, ministre du budget, pour adapter l?application de tous ces dispositifs à la réalité des besoins locatifs. La tension locative est définie en fonction du taux de rotation dans le parc social, de la part des ménages dont le taux d?effort est supérieur à 39% dans le parc privé, de l?évolution des loyers et des prix de l?immobilier.

Il en résulte un toilettage du "zonage" antérieur, effectué par le ministère du logement en concertation avec les professionnels de l?immobilier et les associations d?élus locaux. Quelques communes qui étaient jusque-là situées dans la zone A (agglomération parisienne, côte d?Azur, Genevois français) ont été rétrogradées en zone B1 (agglomérations de plus de 250.000 habitants), certaines situées en B1 passées en zone B2 (agglomérations de moins de 250.000 habitants et de plus de 50.000 habitants). Les niveaux de loyers mensuels par mètre carré sont différents d?une zone à l?autre, les plafonds étant de 21,65 euros pour la zone A, 15,05 euros pour la zone B1, et 10,60 euro pour la zone B2.

Par ailleurs, 750 communes qui étaient situées dans la zone C ont été remontées en zone B2 à la fois pour tenir compte de la réalité des besoins locatifs et pour éviter des incohérences au sein des établissements public de coopération intercommunale (EPCI) qui comprenaient parfois des communes inscrites en B2 et d?autres en C. Il s?agit de permettre à ces EPCI de pouvoir appliquer une politique de logement territorialisée cohérente.

Enfin, 250 communes qui ne sont pas dans des situations de logement tendues auraient dû redescendre en zone C. Mais les ministres leur ont en quelque sorte accordé un sursis le temps de relance ? autrement dit au moins jusqu?à la fin de l?année 2009. Il faut dire que le zonage a aussi un impact sur l?accession à la propriété, les plafonds du prêt à taux zéro étant par exemple plus élevés en zone B qu?en zone C. "Nous resterons vigilants, indique-t-on à La Tribune au ministère du logement. Ces communes seront sous surveillance. S?il y a des abus et des dérives, on les passera en C". A cet égard, Jean-François Gabilla, le président de la Fédération des promoteurs constructeurs, se félicite que le gouvernement et l?administration aient fourni un "gros effort" pour ne pas casser le marché, mais invite les particuliers ? investisseurs à rester vigilants et à bien vérifier notamment quand ils achètent des logements situés en zone B2 qu?il y a bien des besoins locatifs et à s?assurer de la qualité de l?emplacement de l?immeuble à construire.

Ce décret relatif au zonage doit au demeurant être révisé tous les trois ans, pour tenir compte de l?évolution des besoins de logements. Bercy a d?autant plus intérêt à être vigilant que le manque à gagner fiscal lié aux dispositifs d?investissement locatif s?est monté à près de 450 millions d?euros au titre de 2008, quand bien même il a pu - pourra être compensé par les rentrées fiscales liées à la vente de logements sur plans et donc à la TVA, et à terme par les taxes foncières et taxes d?habitation.