L'interminable ajustement de l'immobilier espagnol

Les promoteurs doivent désormais composer avec les banques, à la fois féroces concurrentes et partenaires indispensables.
Des grues de construction dans les environs de Séville /Copyright AFP
Des grues de construction dans les environs de Séville /Copyright AFP

L?ajustement du secteur immobilier espagnol semble en voie d?accélération. Ainsi, au premier trimestre les prix du logement ont baissé de 12,6% sur un an, la chute la plus importante depuis le début de la crise. La baisse totale est de 22% depuis 2008, selon les calculs de l?OCDE. Ce réajustement devrait être renforcé par les réformes financières du gouvernement de Mariano Rajoy qui forcent les banques à mettre leurs actifs immobiliers sur le marché. De fait, elles sont devenues les premières agences immobilières du pays, suite aux conversions de dette et aux saisies d?immeubles pour impayés.

Selon S&P, les prix devraient se déprécier de 25% d'ici 2016

Dans un récent rapport, Standard & Poor?s estime que les prix baisseront encore de 25% d?ici à 2016. Cela ne compensera que partiellement les 150% de hausse enregistrés entre 2000 et 2008 et, surtout, ne suffira pas à dynamiser le marché, lesté par la récession économique. Le manque de crédits, tant pour relancer l?économie que pour financer les achats de logements, freine ce processus.

 Avec, en outre, un stock de 700.000 logements neufs sans acquéreur, la conjoncture est compliquée pour les promoteurs. « La situation n?est pas homogène. Il y a des régions où le stock est réduit et où il existe une demande de construction de logements neufs mais le financement est inexistant », déplore José Manuel Galindo, président de l?Association des Promoteurs Constructeurs d?Espagne (APCE). « Les banques financent les achats de leurs produits mais pas ceux des promoteurs. C?est de la concurrence déloyale », dénonce-t-il.

Le BTP devrait peser 12,7% du PIB cette année

Dans ce contexte, les constructions entamées sont réduites à la portion congrue. « Nous en comptabilisons 60.000 pour 2012 », chiffre José Manuel Galindo, 700.000 de moins qu?en 2006. Cette année-là, le bâtiment apportait 22% du PIB contre 12,7% en 2012. Si certains promoteurs continuent, malgré tout, de vendre, d?autres comptent sur les banques pour survivre. « Certains gagnent du temps en refinançant leurs dettes auprès des entités financières. D?autres construisent des promotions sur les terrains aux mains des banques car celles-ci veulent les mettre en valeur afin de leur trouver acquéreur », explique José Manuel Galindo.

« Le secteur pourrait regagner en partie du terrain grâce au tourisme, la demande des étrangers pour les résidences secondaires ayant repris ces derniers mois. Mais cela reste anecdotique », avance Raúl García, directeur de développement de l?activité de Tinsa, groupe d?estimation immobilière.

 Pari sur la relance du marché de la location

Le gouvernement de Mariano Rajoy parie quant à lui sur la relance de la location, particulièrement faible en Espagne. En mai, il a ainsi annoncé une réforme de ce marché. Compte tenu de cette stratégie, la logique voudrait qu?il élimine la déduction fiscale à l?achat de logement. Le FMI et la Commission Européenne réclament que soit supprimé cet instrument, qui a participé au gonflement de la bulle immobilière. « L?impact ne serait de toute façon pas important, compte tenu de la faible demande actuelle » minimise Raul García. Rajoy s?y refuse toutefois? pour l?instant. Compte tenu de la recrudescence des pressions sur les marchés, le premier ministre pourrait finir par céder.

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Commentaires 12
à écrit le 20/06/2012 à 15:46
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C'est la malédiction des taux d'intérêts bas.

à écrit le 20/06/2012 à 13:30
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on aura la meme chose chez nous ! c'est inéluctable ! restez accrochez à vos reves de plus-value, il n'y a plus de demande solvable.....l'immo n'est rien qu'un ponzi dont les babyboomers sont entrain de sortir et ceux qui ont acheté les dernières ann...

à écrit le 20/06/2012 à 11:02
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Le pire dans tout ca : les espagnols, seuls, ne pourront jamais "assecher" ce marche (a moins de les detruire purement et simplement). C'est a peine le debut de la descente. L'Espagne devra changer sa fiscalite pour faciliter les acheteurs etrangers.

à écrit le 20/06/2012 à 10:52
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Est-il vrai que les banques espagnoles veulent prêter de l'argent pour financer une Marina et construire une ville genre Las Vegas?

à écrit le 20/06/2012 à 10:05
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j'en ai mare de lire des contre vérité.... "Cela ne compensera que partiellement les 150% de hausse enregistrés entre 2000 et 2008"..émission envoyé spécial du jeudi 14 juin ...prix de vente d'une villa région de valence en 2007 500 000 euros, prix ...

à écrit le 20/06/2012 à 10:05
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j'en ai mare de lire des contre vérité.... "Cela ne compensera que partiellement les 150% de hausse enregistrés entre 2000 et 2008"..émission envoyé spécial du jeudi 14 juin ...prix de vente d'une villa région de valence en 2007 500 000 euros, prix ...

à écrit le 20/06/2012 à 10:04
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j'en ai mare de lire des contre vérité.... "Cela ne compensera que partiellement les 150% de hausse enregistrés entre 2000 et 2008"..émission envoyé spécial du jeudi 14 juin ...prix de vente d'une villa région de valence en 2007 500 000 euros, prix ...

à écrit le 20/06/2012 à 9:33
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ajustement ? Encore un vocabulaire inapproprié !! Appelons un chat un chat ! C'est un krach rien d'autre ! (alors je sais que le français aDORe l'investissement dans l'immobilier, MAIS comme tout investissement il est risqué !!!)

à écrit le 20/06/2012 à 9:11
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Pourquoi ne pas mettre aux enchères pour ces 700 000 logements neufs vacants, qui ne se vendront pas avant des années et continueront à plomber le bilan des banques ?

à écrit le 20/06/2012 à 8:09
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Le probleme est que les biens de qualité sont rares en espagne. C est plus du betonnage hideux et mal fait bien loin des standards francais par exemple. A moins de 50% de baisse des prix ( encore en phase haute de bulle speculative ) point de salut....

le 20/06/2012 à 14:14
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Bonjour Les prix ont baissés en Espagne de l'ordre de 12% cette année http://casas.facilisimo.com/preciometro/ et en catalogne en bord de mer, de l'ordre de 15%, le problème est que tous les ans cela recommence, et qu'au bout du compte avec les int...

le 20/06/2012 à 14:54
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@MINUX75: ce que vous gagnez sur la baisse des prix de l'immobilier ... vous allez le perdre sur la nouvelle fiscalite qui va se mettre en place. Les regions espagnoles sont tres endettees.

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