Le point sur... la gestion collective

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Dans le contexte actuel de morosité des valeurs foncières, quel avantage offre un fonds immobilier aux épargnants ?Sur le long terme, les fonds investis en sociétés foncières offrent le meilleur couple rendement/risque. L'intérêt d'une Sicav comme la nôtre est donc avant tout de surperformer les obligations, quitte à accroître légèrement le risque du portefeuille, tout en offrant une volatilité plus faible que les actions. Valeurs défensives par excellence, les titres de sociétés foncières offrent ainsi une bonne protection en cas de vulnérabilité des marchés financiers dans leur ensemble.Le marasme du secteur à la Bourse de Paris est-il, selon vous, durable ?Aujourd'hui largement sous-évaluées, les valeurs foncières devraient bénéficier progressivement de l'amélioration de leurs fondamentaux sur l'ensemble du Vieux continent, y compris au Royaume-Uni. En particulier, la prime de risque qu'elles offrent vis-à-vis des autres actions et des obligations devrait finir par réduire la décote dont elles souffrent, de l'ordre de 20 % à 25 %, voire d'engendrer une légère surcote. Toutefois, la hausse des rendement à long terme, l'année dernière, pourrait se poursuivre, pénalisant mécaniquement les valeurs foncières. Par ailleurs, le secteur est très faiblement pondéré dans la plupart des indices internationaux, laissant à l'écart plusieurs catégories d'investisseurs. Constat d'autant plus problématique que le rally actuel de la cote n'est le fait que de deux à trois secteurs spécifiques. Ainsi, si l'amélioration des fondamentaux de ces sociétés est encourageante, plusieurs facteurs pèsent encore sur leur valorisation.Quel est, aujourd'hui, votre allocation idéale ?Notre référence est l'indice MSCI du secteur. L'évolution récente de la conjoncture française nous a toutefois amené à surpondérer les valeurs françaises, qui représentent aujourd'hui près de 30 % de notre portefeuille, contre 20 % pour le benchmark. Si les fondamentaux des sociétés foncières britanniques sont en amélioration, l'état du cycle et le niveau des rendements à long terme sont moins favorables au Royaume-Uni que sur le Continent. D'où une sous-pondération sur le secteur foncier outre-Manche, où nous sommes investis à hauteur de 30 % de notre portefeuille, au lieu de plus de la moitié dans l'indice de référence. Enfin, le reste de l'Europe est également surpondéré, à l'exception de l'Espagne, où la maturité du cycle rend celui-ci plus vulnérable à un retournement. En France, nous préférons les valeurs spécialisées dans les centres commerciaux et les bureaux. Dans le premier cas, l'embellie conjoncturelle dope le chiffre d'affaires des enseignes et augmente mécaniquement le prix des baux auquel il est indexé. Enfin, le marché des bureaux est en pleine explosion dans la plupart des grandes villes françaises, engendrant des situations de pénurie et favorisant le rattrapage des prix. L'immobilier d'habitation est quant à lui moins sensible à l'évolution de la conjoncture, car les loyers ne peuvent être renégociés que lors des déménagements. C'est pourquoi nous privilégions des valeurs comme Unibail et Klépierre. Nous sommes également positionnés sur Gecina, injustement sous-valorisé.

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