« Les foncières cotées ne sont pas candidates au rachat de l’immobilier des opérateurs telecom »

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La Tribune.- La Bourse est-elle candidate à la reprise de l'immobilier des opérateurs télécoms en mal de désendettement ?Philippe Le Trung.- Les investisseurs attendent des foncières cotées en Bourse qu'elles excellent dans l'investissement et qu'elles tirent le meilleur parti de leur patrimoine sur le marché locatif. Or, les patrimoines diversifiés des opérateurs ne répondent à aucune de ces deux finalités. Ces patrimoines rassemblent des sièges sociaux, des directions régionales, des agences locales, des locaux techniques, des entrepôts spécialisés, voire des logements occupés. Les foncières, qui arbitrent leur patrimoine sur le marché, ne sont donc pas les éventuels acheteurs à même d'offrir la meilleure valorisation pour ces actifs diversifiés. D'autant que le vendeur a souvent vocation à demeurer dans les lieux. Comment analysez-vous les opérations de Deutsche Telekom et de Telecom Italia ? Elles montrent bien les limites de l'exercice. En Italie, les fonds spécialisés de Lehman Brothers sont intervenus dans une co-entreprise où l'opérateur italien est resté présent. Y figure, mais avec seulement 15 % du capital, une foncière cotée, Beni Stabili, qui a pour mission d'être l'opérateur immobilier pour identifier ce qui peut être mis sur le marché. L'accord qui lie Deutsche Telecom et Morgan Stanley n'a fixé à ce dernier qu'un rôle de conseil. En fait les opérateurs ont deux besoins : un paiement cash contre des actifs assortis de garanties de flux futurs, essentiellement sous forme de loyers (peu importe qu'on nomme cela titrisation ou « lease back ») et obtenir de la part de tiers de l'aide pour optimiser leur parc immobilier. Leur problématique est donc bien différente de celles des sociétés qui vendent un patrimoine d'investisseur ? Les opérations conclues récemment par la Société générale, en cédant son patrimoine de crédit bail à Sophia, ou par Carrefour, confiant à Klépierre ses galeries commerciales, comprenaient alors des actifs classiques. Mais, même pour ces opérations, je ne suis pas certain qu'il y ait des raisons naturelles pour que les vendeurs privilégient des foncières cotées ... et un paiement partiel en actions. Elles subiront la concurrence des fonds étrangers et des institutionnels français.

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