Un entretien avec Olivier Durand, rattaché à la Direction générale du groupe Monoprix, en charge de l'immobilier

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Un million de clients fréquentent chaque jour ses 330 magasins, implantés dans 85 % des villes de plus de 50.000 habitants. Il s'agit de la seule enseigne de ce type qui ait réussi à développer ses implantations au coeur des villes sur des surfaces de 1500 à 4000 M2. Les secrets d'une réussite. Yves Sassi: Le monde des enseignes, franchises, succursalistes souffre souvent des difficultés qu'il rencontre en matière de recherche et de gestion des emplacements. Vous êtes en charge du patrimoine immobilier du groupe Monoprix, quelles sont les implications immobilières dans la gestion de votre enseigne ? Olivier Durand : L'enseigne existe depuis plus de 70 ans. Il est vrai qu'elle fait partie du coeur de nos villes. Lorsque les premiers magasins ont été créés, on ne parlait pas encore de concept, il s'agissait d'offrir dans de grands magasins, l'ensemble des produits dont la consommatrice avait besoin, quotidiennement.Le réseau est constitué de plus de 360 magasins, représentant 1 million de m2. C'est un patrimoine immobilier très complexe, puisqu'un magasin peut être composé de plusieurs baux commerciaux. Certains ont été signés il y a plus de 70 ans ! Les surfaces sont de l'ordre de 1.500 à 4.000 m2, réserves et bureaux compris (30 à 50 % des surfaces). Chaque fois qu'une extension ou un aménagement est envisagé, nous devons nous rapprocher des différents propriétaires, étudier les répercussions sur l'immeuble, son environnement technique...D'autre part, il ne s'agit pas d'une gestion statique d'un parc immobilier. Chaque magasin est une PME d'au moins 100 personnes, réalisant de 8 à 60 millions d'euros de chiffre d'affaires. Nous devons donc travailler en totale synergie avec les services du groupe : logistique, marketing, commercial, financier... Le rôle de nos services est la gestion du parc immobilier, en harmonie avec l'ensemble du groupe. En 2001, outre la "gestion quotidienne", nous avons essentiellement travaillé sur l'intégration des 180 Prisunic. C'est un chantier important qui a pas mal monopolisé les énergies du groupe. Parallèlement, nous avons poursuivi les programmes de rénovation engagés et les projets de création. Quelles sont les implications d'un projet de création ?Nous avons bien entendu une approche immobilière mais également commerciale. L'étude d'implantation débute par une analyse locale du marché potentiel. Le groupe est un acteur de centre-ville. Une enseigne "structurante". Le montage immobilier quant à lui est très complexe : prise à bail, co-promotion... Généralement, nous nous adossons à des promoteurs afin de constituer des opérations qui aient un sens, non seulement sur le plan immobilier (respect de l'environnement, implications sur la circulation, le stationnement...), mais également sur le plan du commerce de proximité. C'est aussi une démarche qualitative ! Dans la majorité des cas, nous nous inscrivons dans une demande globale d'une ville qui souhaite créer une zone commerciale, ou réaménager un centre ville. Nous passons par toutes les formes juridiques de la négociation d'un bail, que ce soit simplement avec le ou les propriétaires des locaux ou une négociation avec l'administration locale pour l'intégration de notre enseigne dans une ZAC. On peut également s'associer avec des promoteurs pour diviser un ensemble immobilier et créer un centre commercial. Il faut bien comprendre qu'il est pratiquement impossible de trouver des surfaces qui correspondent à nos projets comme peuvent le faire des enseignes qui recherchent des fonds de commerce de 100 ou 200 m2. Nous devons nous intégrer dans une politique d'aménagement ou de réaménagement de centre ville. Quels sont les projets de croissance du Groupe Monoprix ? Nous avons à gérer deux formes de croissance. Les extensions (18 sont en chantier cette année) et les créations. Nous avons lancé ces derniers mois une grande vague de rénovations, à Paris notamment : Opéra, République, Beaugrenelle, Saint Augustin, Sébastopol. Celui de la rue du Poteau sera également rénové cette année. Au total, nous avons un programme de 30 à 40 rénovations par an sur les 5 années qui viennent. Pour donner un ordre de grandeur du budget, le montant d'une extension coûte de 4 à 6 millions d'euros. Quant aux créations, ce sont des opérations de longue haleine. Nous avons signé un nouveau magasin dans la ZAC rive gauche / Tolbiac, avenue de France, sur une surface de 2600 m2. L'ouverture est prévue en 2005. Nous allons également ouvrir Lille et Reims en 2004. C'est un métier passionnant parce que l'on touche des carcans immobiliers urbains avec des conditions suspensives administratives lourdes. Sortir un projet (y compris une expansion) peut prendre 10 ans. Je dois dire que le tiers de mon activité est consacré à gommer les difficultés. Mon service a en permanence plus de 300 baux à gérer (renouvellement, modifications...). D'autres projets sont en cours ? Le Groupe Monoprix réfléchit à des concepts plus petits, modernes, semblables à ceux présents à l'étranger. Les modèles de consommation et les produits changent. Le groupe possède un savoir-faire, les hommes et les moyens pour faire évoluer le commerce de centre ville. Cela fait également partie de notre mission.

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