"Je ne vois guère de potentiel pour les foncières en 2004"

Latribune.fr : Quel est la composition du patrimoine des foncières françaises cotées ? Benoît Faure-Jarosson : Le fond du portefeuille des sociétés françaises se compose principalement d'immeubles de bureaux en région parisienne et de centres commerciaux. Les bureaux représentent environ 60% du patrimoine d'Unibail, 50% de celui de Gecina et 75% de celui de SFL. Klépierre est plus présent dans le secteur du commerce, qui représente les trois quarts de son patrimoine. Mais Unibail est également, pour un tiers de son portefeuille, dépendant des centres commerciaux. Le solde des participations de ces sociétés est constitué d'immeubles d'habitation et d'entrepôts. Quelles est la situation du marché des bureaux ?Je compare souvent ce secteur à l'industrie lourde. En effet, comme il est difficile de modifier l'offre, les prix dépendent du taux d'utilisation des moyens de production, qui, dans l'immobilier, correspond au taux de vacance. Si le taux de vacance est faible, les prix vont progresser fortement. S'il est élevé, on assiste à une dégringolade des loyers. Aujourd'hui, on est sorti de la phase de sous-capacité des années 2000-2001. Les loyers ont reculé de 20% depuis le plus haut de juillet 2001 et on se retrouve face à des entreprises appauvries qui sont moins prêtes à verser des loyers élevés. Mais, avec un taux de vacance de 6,5%, nous sommes encore loin de la surcapacité. L'année 2004 devrait donc voir une stabilité des loyers sur ce créneau ? C'est vraisemblable. Avec des nuances cependant, car la demande reste forte concernant des grandes surfaces dans le centre de Paris. Cette demande devrait d'ailleurs s'accélérer avec le développement des fusions-acquisitions. Rappelons, en effet, que le premier demandeur de surfaces en 2003 a été le Crédit Agricole qui souhaitait fusionner ses équipes avec ceux du Crédit Lyonnais. En revanche, en banlieue, la demande devrait continuer de reculer, entraînant les loyers dans sa chute. Cette situation devrait surtout toucher des sociétés qui, comme Silic ou Bail Investissement, sont présentes dans les parcs d'affaires de la deuxième couronne parisienne. Le secteur du commerce se porte-t-il mieux ? Indéniablement. Il semble en effet que les centres commerciaux et les galeries marchandes profitent de la désaffection des consommateurs pour les hypermarchés. De plus, ce segment est protégé par une "loi Raffarin" qui gêne les nouvelles constructions. Le secteur bénéficie donc d'une bonne visibilité. Les sociétés immobilières cotés ont récemment changé de statut. Quelles ont été les conséquences de cette modification législative ? Le nouveau statut a été créé pour combler la forte décote dont étaient victimes les foncières en Bourse. Une décote qui les empêchait de faire appel au marché. Il permet aujourd'hui de bénéficier d'une exonération complète d'impôts, mais avec l'obligation de reverser aux actionnaires 85% du résultat net courant et 50% des plus-values. L'effet boursier a été immédiat puisque la décote a disparu pour des sociétés comme Unibail ou Klépierre. Aujourd'hui, ces groupes pourraient faire appel au marché sans être pénalisés. Ce nouveau statut a-t-il transformé les valeurs foncières en simples valeurs de rendement ? En fait, le rendement de ces titres n'est plus aussi élevé. Il a été appauvri par la hausse des cours. Par ailleurs, il faut préciser que les sociétés amortissent fortement leur patrimoine, ce qui réduit la redistribution. En fait, entre la moitié et les deux-tiers du cash-flow seulement sont redistribués.Les foncières ont-elle encore du potentiel en 2004 ? Je ne le pense pas. Aujourd'hui, les titres sont bien valorisés, voire même un peu au-delà. Je suis un peu inquiet de la vitesse à laquelle les titres ont progressé ces derniers temps. Je ne suis donc pas à l'achat sur le secteur actuellement. Nous avons atteint un palier. Le nouveau statut peut-il pourtant favoriser les introductions en Bourse ?C'est ce que tout le monde attend. Le secteur n'a pas connu d'IPO depuis 1987. Mais rien de marquant n'est attendu pour le moment. L'intérêt va plutôt, comme dans le cas récent de la Société de la Tour Eiffel, à la reprise de "coquilles vides" qui adoptent le statut. Certaines foncières étrangères envisagent également d'entrer sur le marché parisien, mais elles ne cotent pas leurs filiales françaises. Il s'agit de cotations secondaires de groupes déjà cotés, ce qui ne présente aucun intérêt. En revanche, aucune société foncière n'envisage la cotation dans l'immédiat. Le délai pour bénéficier du statut pour 2004 est fixé au 30 avril : les éventuelles introductions se feront plutôt en 2005.A l'inverse, la consolidation se poursuit...En effet. Après le rachat de Sophia et sa sortie de cote, SFL est à vendre et pourrait également sortir de Bourse. On assiste donc à un appauvrissement de la cote du secteur. En 1995, on comptait 56 foncières cotées. Elles ne sont pas plus de 18 aujourd'hui. Cette situation pose d'ailleurs problème aux gérants qui cherchent à diversifier leurs investissements.

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