La flambée de l'immobilier compromet l'achat du premier logement

Une bonne nouvelle ? Selon la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim), le prix du mètre carré ne devrait progresser "que" de 10% en 2005, après un bond de 15,5% l'année dernière. En trois ans, les tarifs immobiliers ont progressé de 47,7%. Sur la dernière décennie, ils ont quasiment doublé, affichant une hausse de 96,4% (voir ci-contre)."Cette augmentation des prix, qui s'est très fortement accentuée en 2002, ne concerne pas seulement Paris et quelques grandes villes de province. La hausse des tarifs est généralisée, aucune région n'est épargnée. Même les villes traditionnellement abordables sont concernées, phénomène de rattrapage oblige", constate René Pallincourt qui préside la Fnaim.Un exemple: alors que les prix ont progressé de 5,9% par an en moyenne entre 1995 et 2004 en Ile de France - autant qu'en Rhône-Alpes -, ils ont enregistré un taux de croissance annuel moyen de 6,9% en Pays de Loire, 7,9% en Aquitaine, 8,1% en Franche-Comté, 8,7% en Languedoc-Roussillon et 9,1% dans la région Provence-Alpes-Côte d'Azur (Paca).En conséquence, la solvabilité des ménages, et notamment des primo-accédants, est mise à mal. "Leurs difficultés ont réellement commencé en 2002, lorsque la hausse des prix s'est nettement accélérée", précise Michel Mouillart, professeur d'économie à l'université de Paris X Nanterre. "Cette hausse a provoqué une détérioration de près de 20% du pouvoir d'achat en logement du revenu des ménages, confisquant la quasi-totalité de l'avantage procuré par huit années de sagesse des prix entre 1990 et 1998", ajoute-t-il."L'allongement des délais de remboursement de crédit et la faiblesse des taux d'emprunt, qui auraient dû jouer en faveur des revenus les plus modestes et notamment des primo-accédants, n'ont pas suffi à contrebalancer les effets néfastes de la hausse des prix", observe René Pallincourt. Dans ce contexte, précise la Fnaim, "les ménages les moins dotés en apport personnel - en épargne préalable mais aussi en produit de la revente préalable d'un bien immobilier - ne peuvent rester sur le marché". Et le prix des logements anciens calculé en années de revenus des acquéreurs progresse dangereusement.En effet, si pendant vingt ans le prix d'une accession à la propriété dans l'ancien représentait en moyenne 2,9 années de revenus pour un ménage, il s'élève désormais à 3,9 années de revenus. "Et le constat est vrai partout, aussi bien en Ile-de-France que dans le Nord Pas-de-Calais où les niveaux des prix relatifs sont même devenus comparables - voire presque identiques - depuis trois ans. De fait, le prix relatif des acquisitions est inversement proportionnel au niveau des revenus des ménages qui les réalisent", résume Michel Mouillart.Résultat, les primo-accédants disparaissent progressivement du marché. Alors qu'ils représentaient 75% des acheteurs en 2001, ils sont un peu moins de 60% aujourd'hui. Selon l'Office de financement des logements, ils représentent 50,7% des accédants en Aquitaine, 53,8% en Paca, 57,3% dans les Pays de la Loire et 37,1% à Paris. "Ils cèdent progressivement la place aux acheteurs détenant un apport personnel élevé, souvent constitué grâce à une vente immobilière préalable, et qui en revendant cher pour acheter cher, auto-entretiennent l'inflation", observe René Pallincourt.L'entrée en vigueur du Prêt à taux zéro (PTZ) le 1er février prochain sera-t-elle suffisante pour soutenir les revenus les plus modestes ? La Fnaim semble y croire, estimant que cette mesure qui devrait permettre à 240.000 ménages d'accéder à la propriété, ainsi que le maintien des taux intérêts à des niveaux exceptionnellement bas, serait à même de soutenir l'activité du marché immobilier cette année.
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