Tous les experts sont d'accord: si le nouveau régime fiscal des foncières cotées a conduit à appauvrir le secteur via des regroupements et des rachats, cette disposition va aussi déboucher sur l'éclosion de nouveaux acteurs nés de l'externalisation des actifs immobiliers des entreprises. C'est exactement dans cet esprit que Casino vient d'annoncer le regroupement de certains de ses actifs immobiliers dans une entité qui sera par la suite cotée.Environ 150 sites du groupe seront concernés. Pas question pour le groupe d'inclure les murs de ses hypermarchés et supermarchés, de ses bureaux et de ses entrepôts. Ne seront pris en compte que les galeries marchandes et les murs des cafétérias détenues par le groupe. Ces biens ont représenté en 2004 un loyer brut de 65 millions d'euros, "dont près de 80% facturés à des enseignes extérieures au groupe Casino", précise le communiqué.Une cotation dès cette annéePar la suite, afin de bénéficier du régime des Sociétés d'investissement immobilier cotées (SIIC), l'entité fera son entrée en Bourse. Le calendrier et les modalités seront communiqués ultérieurement, mais Casino annonce déjà une possible cotation au second semestre.Casino en conservera le contrôle et insiste sur le fait que "la société se positionnera ainsi comme un acteur spécialisé dans le secteur des galeries marchandes, permettant à ses actionnaires de bénéficier des opportunités de développement du marché de l'immobilier commercial", en ajoutant que cela se fera "dans un cadre fiscal adapté". Car c'est bien là que réside le principal intérêt de l'opération.Rappelons en particulier que le régime des SIIC permet l'exonération d'impôt sur les sociétés et sur les plus-values, à condition que la société foncière distribue au moins 85% de son résultat d'exploitation et au moins 50% des plus-values. Quant à Casino, le distributeur en attend un renforcement de ses fonds propres ainsi qu'une réduction de son endettement. Une meilleure valorisation du patrimoineSi Casino n'a pas donné dans son communiqué de détails chiffrés, l'opération est d'ores et déjà vue d'un bon oeil. Le titre avance de 2,33% à la clôture et les commentaires sont positifs. En particulier, alors qu'aujourd'hui le patrimoine immobilier en question est inscrit dans les comptes de Casino à une valeur comptable, le distributeur comptabilisera par la suite ses titres dans une société cotée, c'est-à-dire à une valeur de marché. Pour Fideuram-Wargny, "le patrimoine [concerné] serait évalué entre 866 et 928 millions d'euros". Le bureau d'analystes voit donc pour Casino un triple intérêt dans cette opération. D'abord, il aura un avantage fiscal car l'apport d'actifs à une SIIC permet de bénéficier d'une taxation sur les plus-values à 16,5% contre 33,3% en cas de vente. Parallèlement, il obtiendra une "meilleure valorisation puisque le groupe peut espérer vendre ses titres au-dessus de l'ANR si l'on en juge par les ratios du secteur". Enfin, "les titres conservés pourront être retenus dans la valorisation de Casino à un prix plus élevé". Ce qui amène Fideuram-Wargny à conclure que "Casino met ainsi à profit le fait que le marché boursier, sans doute avec un double excès, est prêt à payer 16 fois un euro de loyer perçu (sans impôt) par une foncière et seulement 11,6 fois après impôt le même euro perçu par Casino, soit 7,7 fois avant impôt".

latribune.fr

19 Oct 2008, 20:58

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