On a coutume de dire qu'à l'approche d'une élection, l'activité sur le marché immobilier se bride, que l'attentisme atteint son paroxysme, que les transactions sont reportées et les mises en chantier remises à plus tard. Mais pour l'élection présidentielle de 2017, cela ne semble pas être le cas. Chaque nouvelle publication confirme en effet une dynamique forte sur les marchés du neuf et de l'ancien.
Les derniers chiffres du ministère du Logement montrent par exemple qu'entre « avril 2016 à mars 2017, 465.100 logements ont été autorisés à la construction, soit une augmentation de 14,5 % par rapport au cumul des douze mois précédents », et que « sur la même période, 393.400 logements ont été mis en chantier, en progression de 15,5 % ». En parallèle, dans l'ancien, le nombre de ventes de logements continue de croître avec, à la fin février 2017, 867.000 ventes sur douze mois, soit une hausse de 7,7 % sur un an, selon les chiffres des notaires. Ce niveau dépasse le précédent point haut de 837.000 transactions en mai 2006.
L'île-de-France, région moteur
La dynamique de marché semble donc résister aux événements politiques. L'attentisme est, certes, plus souvent de mise lors de la période précédant les élections municipales, moment où les maires sortants reportent leurs projet de construction de peur de déplaire à leurs administrés et de perdre l'élection. Dans l'immobilier en France, les dynamiques de marché découlent en fait davantage des politiques d'urbanisme des villes et des métropoles, l'État instaurant un cadre.
On voit par exemple qu'en Île-de-France, où le Grand Paris est en train de se mettre ne place, 93.900 permis de construire ont été délivrés sur les douze derniers mois, soit une hausse de ... 22,9 %, alors que les mises en chantier atteignent 75.800 unités, en hausse de 18,1 %. D'autres régions présentent de fortes dynamiques : la Bretagne (+ 18,4 % à 22.600 mises en chantier sur douze mois), les Hauts-de-France (+21,2 % à 22.500), l'Occitanie (+25,7 % à 47.000) et la Provence-Alpes-Cote d'Azur (36.800 mises en chantier, soit une hausse de 29,7 %). A l'inverse, le Grand Est (seulement 3,4 % de croissance), ou la Normandie (+3,9 %), présentent des taux de croissance des constructions de logements bien moindre.
La présidentielle, pas comme les municipales
Mais globalement, les acteurs de l'immobilier en France vivent tout de même une période faste. Plusieurs raisons à cela : d'abord, il faut dire que les mesures fiscales qui dopent le marché, comme le dispositif d'aide fiscale à l'investissement locatif Pinel ou le prêt à taux zéro élargi depuis le 1er janvier 2016, ont été prolongés par les pouvoirs publics jusqu'au moins la fin de l'année 2017. Vendeurs et acquéreurs peuvent donc voir venir. En outre, le logement a été un sujet très peu abordé par les candidats à la présidentielle. Ce qui mécaniquement atténue la perception d'un grand chamboulement du marché immobilier dans les mois à venir. La plupart des candidats prônait d'ailleurs une forme de continuité par rapport à la fin du quinquennat Hollande, notamment Emmanuel Macron, dont les proches ont assuré que le prêt à taux zéro élargi et le Pinel ne seraient pas modifiés sitôt leur candidat arrivé au pouvoir.
Des taux qui commencent à remonter
Ensuite, la dynamique est clairement entretenue par le niveau bas des taux d'intérêt nominaux de crédits immobiliers, même si ceux‑ci effectuent une lente remontée depuis novembre 2016 (ils atteignent 1,51 % en mars en moyenne, contre 1,31 % en novembre dernier selon l'Observatoire Crédit Logement / CSA). Les chiffres des crédits à l'habitat accordés ont d'ailleurs battu des records en janvier et en février : respectivement 37 milliards et 32,6 milliards d'euros de crédits à l'habitat ont été octroyés par les banques, dont près de 60 % de renégociations, tout de même. Surtout, les signes de frémissement de la hausse des taux de crédit ne sont « pas étrangers aux décisions des ménages de s'engager dans un achat déjà en perspective mais demeuré jusqu'alors en suspens », notent les notaires. Autrement dit, la faible remontée des taux pourrait être en partie responsable du dynamisme du marché en ce début d'année 2017.
Un risque Le Pen ?
Ce n'est en fait qu'à partir de 2018, dans le cas où certains dispositifs ne seraient pas prolongés, ou si les taux d'intérêt enclenchaient une franche remontée, que la croissance du marché pourrait s'affaisser. Du reste, d'ici là, pourrait-il y avoir « un risque Le Pen » sur l'immobilier, dans le cas où la candidate du Front national l'emporterait le 7 mai prochain ? D'un point de vue purement technique, son élection ne changerait pas grand-chose aux dispositifs existants : certes, elle laisse planer le doute sur le Pinel, mais elle compte en parallèle « renforcer les dispositifs de prêts aidés », comme le PTZ, et « améliorer les conditions de rachat par les locataires de leur logement social ».
En revanche, sa promesse de rééquilibrage territoriale, en misant sur les zones rurales plus que sur les métropoles, et sa volonté d'introduire une notion de priorité nationale dans les attributions de logements sociaux, un signe d'exclusion, pourraient venir complètement chambouler le marché immobilier en France. Enfin, son arrivée au pouvoir pourrait favoriser une remontée forte des taux d'intérêt, ce qui aurait in fine un impact significatif sur les conditions d'acquisitions immobilières.
