Logement neuf  : gare à l'emballement

Une très bonne dynamique est engagée sur le marché immobilier neuf. Mais tant du côté du législateur, que du côté des acteurs du marché, le flegme devra dominer dans ces prochains mois.
Mathias Thépot

4 mn

Les chiffres des promoteurs immobiliers sont en forte hausse en 2016.
Les chiffres des promoteurs immobiliers sont en forte hausse en 2016. (Crédits : Reuters)

A chaque nouvelle publication de chiffres dans l'immobilier, le constat est le même : l'activité en 2016 fut de très bonne facture. De quoi redonner confiance à un secteur en crise lors des années 2012, 2013 et 2014. Les derniers chiffres des promoteurs immobiliers, notamment, vont dans ce sens : les commercialisations de logements neufs ont bondi de 21 % en 2016, une année que la fédération des promoteurs immobiliers (FPI) qualifie de « très bon millésime ». Après avoir déjà progressé de 16 % en 2015, les réservations auprès des promoteurs ont ainsi atteint près de 150.000 logements en 2016, soit le niveau le plus élevé depuis 2010, a précisé la FPI dans un communiqué. « Le retour de la confiance dans notre secteur est indiscutable, le début d'une reprise économique aussi, mais nous ne sommes pas sur les niveaux de réservations des années qui ont précédé la crise financière de 2008 », a toutefois tempéré la présidente de la FPI, Alexandra François-Cuxac, à l'AFP.

Taux d'intérêt bas

Globalement, ces bons résultats sont dus à des taux d'intérêt de crédits immobiliers tombés à des niveaux nominaux historiquement bas (1,31 % en moyenne en novembre), et donc particulièrement attractifs pour les acquéreurs. Mais ils sont aussi liés à des aides publiques « efficaces et lisibles », puisque « les ménages investisseurs se sont très bien approprié le dispositif de défiscalisation Pinel, et les primo-accédants, le prêt à taux zéro (PTZ) renforcé », estime la FPI. Concrètement, le gouvernement a fait revenir les investisseurs particuliers sur le marché du neuf grâce au dispositif Pinel, mis en place fin 2014, qui donne la possibilité aux investisseurs de louer à leurs ascendants et à leurs descendants sur des durées modulables (6 ans ,9 ans, 12 ans) tout en bénéficiant d'un avantage fiscal. Ensuite, dans un second temps, pour soutenir les achats des ménages primo-accédant, le gouvernement a élargi début 2016 le périmètre du prêt à taux zéro dans l'immobilier neuf, ainsi que dans l'ancien.

Ne pas s'emballer

Pour 2017, un nouveau défi se présente aux différents acteurs du marché du neuf : ne pas s'emballer. Car, si pour l'instant, la croissance est saine - la hausse des prix (+2,5 %) n'alimente pas de bulle - en revanche, il a pu arriver par le passé qu'en période de forte croissance, les promoteurs augmentent un peu trop leur prix et excluent certains ménages du marché de l'accession. Au début de la décennie, le dispositif d'aide fiscale à l'investissement locatif « Scellier », notamment, avait donné lieu à des abus ; l'offre locative créée ne correspondant pas toujours aux besoins locaux ni au pouvoir d'achat des locataires potentiels.

Or, dans les prochains mois, « nos clients ne verront pas leur pouvoir d'achat augmenter », fait remarquer Nordine Hachemi, le président-directeur général du promoteur immobilier Kaufman & Broad. Mieux vaut, selon lui, « rester raisonnable » sur les hausses de prix, afin de maintenir pour le secteur « une croissance régulière ». De quoi assurer, toujours selon Nordine Hachemi, « aux entreprises du secteur des créations d'emplois sur la durée ». Reste que le flegme des promoteurs ne sera efficace que si le législateur en fait de même. « Les choses fonctionnent et il serait dommage de venir chambouler la bonne dynamique du marché », ajoute le PDG de Kaufman & Broad.

Le choix de la stabilité

La FPI, qui formulera à la mi-mars ses propositions aux candidats à l'élection présidentielle, est sur la même longueur d'onde  : « Il est capital pour tout le secteur de la construction que le Pinel, comme le PTZ, soient préservés et poursuivis, dans un contexte où les taux d'intérêt ne resteront pas durablement au point bas atteint en 2016 », assure la fédération. Pour justifier ses propos, la FPI rappelle qu'entre 2010 et 2013, la réduction du dispositif Scellier avait « fait plonger le nombre de réservations annuelles de logements neufs par des ménages investisseurs de 63.800 à 30.100 ». Accordé dès 2009 aux investisseurs achetant pour louer, cet avantage fiscal avait dopé la construction de logements neufs, avant d'être raboté en raison de son coût élevé pour les finances publiques.

Bref, il demeure fondamental que le prochain gouvernement fasse « ce choix de la stabilité en continuant de soutenir la demande », assure la FPI. D'autant que « le secteur de la construction reste un puissant facteur de croissance et d'emploi », ajoute la fédération. Reste à savoir si les promoteurs seront entendus par les candidats à la présidentielle qui, jusqu'ici, ont peu parlé d'immobilier.

Mathias Thépot

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