Pour résoudre la crise du logement en France, il faudra assurément de nombreuses années. Près de 15 millions de personnes sont en effet victimes de cette situation, selon la fondation Abbé Pierre, le mal-logement touche 4 millions de personnes (dont 150.000 sont sans domicile), et le coût pour se loger est trop élevé par rapport aux revenus des ménages, obérant considérablement leur capacité à consommer. Le constat est donc accablant. Mais étrangement, ce sujet est peu abordé par les candidats à l'élection présidentielle. D'ailleurs, de la fondation Abbé Pierre à l'Union nationale de la propriété immobilière (UNPI), en passant pas la fédération des promoteurs immobiliers (FPI), on s'est indigné de la faible prise en compte du thème du logement dans les programmes. Tous y vont donc de leurs propositions pour convaincre les candidats. Dernière en date, la présidente de la FPI Alexandra François-Cuxac, publie un livre plaidoyer (*) « pour une nouvelle donne dans la politique du logement en France ».
Suppression du ministère du Logement
Elle y milite notamment pour la suppression du ministère du Logement, qu'il faudrait remplacer « par un pôle "immobilier" au sein d'un grand ministère des Territoires ». En effet, ceux qui s'occupent de la construction de logements s'intègrent le plus souvent dans des projets urbains, beaucoup plus larges. « Leur production est totalement intégrée dans des réseaux (transport de marchandises et de personnes, d'énergie, d'eau, de données, etc.) avec lesquels ils "font système" », estime Alexandra François-Cuxac. Dès lors, « nous avons besoin d'une vision intégrée de la ville durable, écologique et digitalisée, que seul un grand ministère des Territoires, regroupant l'écologie, la ville, les transports et l'immobilier pourra nous donner », ajoute-t-elle. Cette idée fait sens à une période où les pouvoirs publics éprouvent notamment des difficultés à guérir les maux des quartiers ghettoïsés construits dans années 1950-1960. Car le logement ne saurait résoudre seul les erreurs des politiques d'urbanisme du siècle dernier. L'urbanisme, le logement, l'accès à l'éducation et aux services publics doivent se penser ensemble. D'où l'intérêt d'un grand ministère, plus puissant dans la hiérarchie de l'exécutif.
Plus de poids face à Bercy
Avec plus de poids, un tel ministère pourrait aussi infléchir les positions du ministère des Finances, souvent inflexible lorsqu'il s'agit de soutenir davantage la politique du Logement. Beaucoup disent d'ailleurs que le vrai ministre du Logement n'est pas rue saint-Dominique, mais bien sur les quais de Seine du douzième arrondissement parisien. Peut-être, donc, qu'un ministère des Territoires porterait plus efficacement des réformes fiscales pour tirer la construction de logements vers le haut. Dans ce cadre, Alexandra François-Cuxac propose par exemple « d'intéresser les collectivités locales à la TVA générée par la construction ou par les réhabilitations lourdes réalisées sur leur territoire ». Autrement dit, de remplacer la logique d'aides aux maires bâtisseurs, qui reçoivent une dotation supplémentaires construisent beaucoup de logements, par une fraction de la TVA « dont l'effet stabilisera et pérennisera les moyens d'action » des élus, indique la présidente de la FPI. Ce serait aussi une manière pour les maires de « fonder au moins une partie de leurs recettes sur une assiette qui les intéresse directement à la production de logements », ajoute-t-elle.
Inverser le logique d'abattement sur les plus-values
Autre proposition fiscale de la présidente de la FPI : inverser la logique fiscale sur les plus-values immobilières et créer un nouveau régime d'abattement dégressif sur leur fiscalité. « En effet, pour libérer du foncier, la réponse est d'abord fiscale : il faut pénaliser la rétention foncière et encourager la cession pour la construction de logement », estime Alexandra François-Cuxac. Aujourd'hui, la durée nécessaire pour obtenir une réduction d'impôt de 100% sur le revenu et de prélèvements sociaux est respectivement de vingt-deux ans et trente ans, ce qui encourage de fait à la rétention. Cet abattement dégressif de plus-values proposé par Alexandra François-Cuxac serait par ailleurs conditionné « à la construction de logements par l'acquéreur », pour ne pas engager un processus de spéculation foncière favorisé par l'Etat. De quoi éviter les excès qui arrive souvent rapidement dans l'immobilier lorsque l'Etat ouvre les vannes au secteur privé. C'est d'ailleurs une logique qui revient régulièrement dans l'ouvrage de la présidente de la FPI : prendre garde à ne pas accentuer « le décalage croissant entre les revenus (sous l'effet en particulier du chômage de masse et de la précarisation de toute une partie du salariat) et le coût du logement ».
(*) "L'Immobilier au Cœur", d'Alexandra François-Cuxac
