La FNAIM a décidé de s'attaquer au logement social. Comment ? En proposant une solution plutôt innovante aux différents candidats à l'Elysée. « Dans une économie marquée par la poussée du chômage, la multiplication des contrats alternatifs au CDI, le spectre passé de la hausse des prix, la faiblesse de la mobilité résidentielle et l'explosion des besoins en logement, la question de l'accès au marché immobilier des ménages modestes est au c?ur des débats », soutient le président de la FNAIM, René Pallincourt.

10 millions de personnes sont mal logées en France. Et sur le parc locatif qui représente 11 millions de logements, seuls 4 millions sont destinés au social. Sachant qu'il y a 2 millions de logements vacants dans l'Hexagone, la FNAIM a imaginé un dispositif susceptible de convaincre les propriétaires de louer leur bien dans les meilleures conditions tout en offrant aux locataires des prix avantageux. Le principe de base est facile à comprendre. Dans le cadre d'un « package », le propriétaire bailleur accepte de louer son bien deux fois moins cher qu'il ne l'espérait. Pour compenser ce manque à gagner, l'Etat consent une série d'avantages fiscaux au bailleur qui finit par s'y retrouver. Si, au bout d'un certain temps, le loyer représente un taux d'effort supérieur à 25% des revenus du locataire, l'Etat consent également à augmenter l'aide personnalisée au logement, l'APL.

Tout le monde est gagnant

Ce système présente l'avantage d'être gagnant pour tout le monde. Le locataire peut ainsi se loger à moindre frais, le propriétaire parvient à louer son bien au tarif de marché tout en profitant de garanties de loyers et l'Etat réussi ainsi à résorber partiellement le déficit de logements sociaux. Dans le détail, les logements concernés devront être conformes aux normes de la décence définies par la loi SRU et les conditions vérifiées par un contrat préalable à l'entrée dans les lieux.

Ces logements devront aussi être eco-performants et classés de la catégorie A à E sur l'évaluation d'un DPE (diagnostic de performance énergétique). En contrepartie de ce loyer « social », l'engagement du bailleur serait compensé par une déduction spécifique de 100% au titre des revenus fonciers sociaux pendant la durée du bail, soit 9 ans, reconductible deux fois trois ans ; mais aussi un régime dérogatoire de taxation des plus values, avec un abattement de 10% par année de détention au-delà de la 5eme année (soit une exonération totale au bout de 15 ans). En zone très tendue où se pratiquent les loyers les plus élevés, le dispositif pourrait être garanti par une exonération, pendant toute la durée de l'engagement de l'ISF (par la non prise en compte de la valeur du logement social) et de la taxe foncière sur la propriété bâtie du logement social.

Les précédents processus ont été timorés

« Nous avons proposé ce dispositif aux différents candidats à l'Elysée. Nous attendons maintenant le résultat des urnes pour voir comment il sera apprécié », lance René Pallincourt qui insiste sur la simplicité du procédé dans son principe et sa mise en place, puisqu'il concerne le parc de logements déjà existants. Par le passé, plusieurs ministres ont tenté d'augmenter l'offre globale de logements du secteur privé à destination d'initiatives sociales. En 1999, il y a notamment eu le « Besson ancien » qui consacrait une déduction spécifique sur les revenus fonciers des propriétaires qui louaient dans des conditions de loyers plafonnés à des locataires sous critères de ressources. A compter de 2006, de nouvelles mesures ont tenté de peser sur le marché du locatif ancien. Est né le « Borloo ancien » avec toute une série de déductions spécifiques. Mais il faut bien reconnaître que ces dispositifs n'ont pas entraîné un mouvement massif de mise à disposition des biens.
Cette initiative de la FNAIM sera-t-elle entendue ? Le futur président de la république et son gouvernement auront bel et bien à regarder rapidement le dossier du logement, des mal logés et de la baisse des revenus des ménages, plus de la moitié des français gagnant environ 1.400 euros par mois.

Le blocage des loyers, une mauvaise idée

Le candidat de gauche, François Hollande a, certes, déjà émis l'idée d'un blocage des loyers pour atténuer les effets de l'inflation et relancer la consommation. Une idée que la FNAIM ne trouve pas judicieuse : « le blocage des loyers est une mesure contre-intuitive car à l'inverse des prix des logements, l'évolution des loyers est restée en constante corrélation avec le revenu des ménages au cours de la dernière décennie. C'est également une mesure contre-productive, car elle conduira à une désaffection de l'investissement locatif privé et par voie de conséquence à une raréfaction de l'offre », soutient le président de la FNAIM.