On manque de logements ? Habitez dans un bureau !

Face au manque chronique de logements dans les grandes villes, nombre de professionnels de l'immobilier réfléchissent aujourd'hui à transformer des actifs de bureaux en immeubles résidentiels. Avec l'assurance d'avoir une demande forte et récurrente.
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Tous les professionnels de l'immobilier sont aujourd'hui bien dubitatifs. Les spécialistes du neuf sont préoccupés par la fin prochaine du dispositif Scellier, béquille fiscale qui leur assurait une activité quasi récurrente. "Les ventes réalisées par les promoteurs ont chuté de 25% au premier trimestre 2012 par rapport au même trimestre de 2011 et de 39% par rapport aux trois premiers mois de 2010", a déclaré Marc Pigeon, président de la FPI, au cours d'une conférence de presse ce jeudi. Ceux plus spécialement orientés vers les centres commerciaux révisent leur stratégie pour coller à une demande plus sélective de la clientèle. Du coup, ils lâchent les petites unités matures pour focaliser leur intérêt sur les très grands centres en France mais aussi en Europe. Comme Unibail-Rodamco vient de le démontrer en acquérant deux grands centres commerciaux au Portugal auprès d'un fonds détenu par Commerzbank pour 500 millions d'euros. Stratégie également suivie par Klépierre, Altarea et Mercialys.

La double peine de l'immobilier de bureaux

Les sociétés ayant choisi de concentrer leur portefeuille sur l'immobilier de bureaux sont tout autant à la peine et réfléchissent à l'avenir. Leur problème est moins politique que conjoncturel. Ces entreprises doivent faire face à un double écueil : la crise financière de ces quatre dernières années les a fragilisé et a relancé le chômage, poussant les bailleurs à revoir à la baisse leur demande de surface pour leurs salariés ou à réclamer une batterie d'avantages au moment de la reconduction du bail. Par ailleurs, le marché du bureau est aujourd'hui très tendu et les achats se font dans des conditions telles que les rendements espérés sont régulièrement revus à la baisse.
Du coup, ces mêmes spécialistes échafaudent plusieurs pistes pour parer cette tendance. Parmi celles-ci, l'idée de transformer des actifs de bureaux en immeubles résidentiels fait son chemin. Et ce, même si les rendements des logements sont moins généreux que ceux de bureaux. Compte tenu des besoins de logements et de la situation de pénurie dans nombre de grandes villes françaises, cette idée est loin d'être saugrenue. Certes, les entreprises adeptes de cette option acceptent de rogner sur les rendements. En contrepartie, elles se positionnent sur un marché largement demandeur et surtout à la récurrence rassurante.

Gécina, par exemple, a déjà commencé à traduire dans les faits cette orientation puisqu'elle est en train de transformer un immeuble de bureaux en résidences pour étudiants. Avec ici l'avantage de récupérer des rendements encore plus juteux que ceux pratiqués pour les bureaux. D'autres professionnels réfléchissent aussi à créer des fonds afin d'y loger des actifs commerciaux à transformer en logements. Quitte à entamer des travaux, autant le faire pour créer de nouveaux logements. Vu les besoins actuels, certains se plaisent même à imaginer que le nouveau gouvernement puisse introduire différents mécanismes favorisant une telle issue.

Les "zinzins" toujours à l'affût d'investissements immobiliers

En attendant, les investisseurs institutionnels, semblent toujours intéressés par l'investissement immobilier. Allianz et Société Générale ont annoncé jeudi matin s'être associés pour réaliser un financement immobilier de 275 millions d'euros pour la Foncière des régions (à raison de 200 millions pour Allianz et 75 millions pour la Société Générale). Ce financement est adossé à des immeubles de bureaux intégralement loués à France Telecom et il est conclu pour une durée de 7 ans. Peter Etzenbach, Chief Investment Officer d'Allianz France est on ne ppeut plus clair sur le sujet : « Ce projet marque l'entrée d'Allianz sur le marché du financement immobilier en France. Cette opération s'inscrit dans la stratégie du groupe d'augmenter son exposition directe et indirecte à l'immobilier, notamment sur des actifs de qualité et sécurisés ».

La Foncière des régions a annoncé, en parallèle, des performances trimestrielles de bonne facture avec notamment une hausse de 3,5% des loyers à 126,8 millions d'euros. Le groupe a réalisé pour 362 millions d'euros de cessions (dont la vente d'un bloc de 3,3% d'actions Altarea). Il a réussi a négocier 540 millions d'euros de nouveaux financements et s'apprête à boucler une tranche de 500 millions d'euros supplémentaires. De quoi saisir quelques opportunités.

Pour aller plus loin : 

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Commentaires 22
à écrit le 11/05/2012 à 18:24
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C'est une hérésie de dire que l'on manque de logements. J'ai 3 apparts vides magnifiques depuis 2009 et aucune visite sérieuse. Pourquoi, tout simplement parce que personne ne veut payer les vraies charges d'un lieu privilégié.Comme les autorités son...

à écrit le 11/05/2012 à 16:16
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La France, son soit disant modèle social, son immobilier booming, son système de retraite.. tout ceci n'est qu'un vaste ponzi orchestré par la géniale génération de 68ards et ce sur le dos des actifs, des jeunes et des générations suivantes....Le mo...

le 12/05/2012 à 5:09
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@Ponzi orchestré par les vieux, très beau texte qui reflète une amertume justifiée, mais n'oubliez pas que ces babyboomer croyaient sincèrement que tout irait de mieux en mieux, que la faim et la maladie seraient un jour prochain vaincues et que l'én...

le 22/05/2012 à 10:46
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Quand le prix d'un loyer mensuel dépasse de plus 25% le revenu mensuel... on peut légitimement se demander si l'on ne marche pas sur la tête. Ce coût du logement appauvrit les locataires... est-il alors justifié?... que les banquiers/vendeurs/bailleu...

à écrit le 11/05/2012 à 14:07
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la plupart des mal logés sont des immigrés de fraîche date pour lesquels il n'y a plus aucun avenir en France...il vaut mieux organiser un retour de ces populations dans leur pays d'origine .

le 11/05/2012 à 15:02
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encore un intello

le 11/05/2012 à 17:51
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Un peu de curiosité et de retenue vous permettrait de constater, même en ayant un sens critique développé, que parmi les mal logés, il n'y a pas que des immigrés. En France, il y a au moins 3,6 millions de mal logés, dont un certain nombre de propri...

à écrit le 11/05/2012 à 12:54
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Nos parlementaires doivent avoir pas mal de pieces libres dans toutes leurs proprietes ;ne peuvent-ils aider ?

à écrit le 11/05/2012 à 12:05
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C'est un bis répétita. L'idée de lancer des opérations de transformation de bureaux en logements remonte à la fin des années 90 lorsque face à l'effondrement de la demande de bureaux et à l'existence d'un parc tertiaire obsolète, un journaliste avai...

à écrit le 11/05/2012 à 9:08
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et pourquoi on est sur qu'il y a une bulle sur les prix de vente immo ? Parce que leur prix ont augmenté 4 à 5 fois plus que les prix de la location. Si il y avait un manque de logement comme nous le rabachent certains média partiaux dont la tribune ...

le 11/05/2012 à 9:42
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Au lieu d investir dans l industrie comme en Allemagne, les riches Français investissent dans la pierre. Résultat une économie de rentier peu compétitive d un cote du Rhin, de l autre une économie d industriels conquerants

à écrit le 10/05/2012 à 22:30
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manque de logements? pas de problème, Holande a décidé de doubler le plafond du livret A pour améliorer le financement du logement... seul Hic, c'est que le problème du logement ne vient absolument pas du financement (voir sur Challenges, l'interview...

le 10/05/2012 à 23:15
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Quand on aura rééquilibré les droits des des bailleurs face aux droits excessifs des locataires,peut être que le locatif deviendra un placement pertinent!!

le 11/05/2012 à 0:33
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moi j'ai un locataire qui ne paie ses loyer qu'un mois sur 2...la CAF m'a dit qu'i arraitaient de payer leurs part, parce qu'il fallait que je m'occupe de mettre en place un "plan d'apurement " de la dette (en clair: que je gère les finances du locat...

le 11/05/2012 à 0:33
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Quelle mascarade..... donc le logement locatif n'a jamais été un placement pertinent d'après vous. Le cycle des 12 dernières années a été sans précédent (et la bulle n'a pas encore éclaté). Analysez froidement pourquoi et vous comprendrez l?enfumage...

le 11/05/2012 à 1:55
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Bien sur, ces méchants capitalistes se goinfrent sur le dos des pov' locataires ...! c'est bizarre, ils sont tellement cons, ces capitalistes, que malgré l'extrème rentabilité que vous laissez supposer, les investissements dans le logements locatifs...

le 11/05/2012 à 2:51
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ben voui,l 'immobilier locatif, c'est super rentable !d'ailleurs, si l'immobilier locatif s'est effondré de près de 30% ses derniers mois, c'est juste que ces gros salauds de capitalistes en ont marre de se goinfrer sur le dos de ses pov' petits loca...

le 11/05/2012 à 2:51
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ben voui,l 'immobilier locatif, c'est super rentable !d'ailleurs, si l'immobilier locatif s'est effondré de près de 30% ses derniers mois, c'est juste que ces gros salauds de capitalistes en ont marre de se goinfrer sur le dos de ses pov' petits loca...

le 11/05/2012 à 6:27
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Vu le nombre de naissances, il y aura toujours un manque de logements, de plus en plus de béton!

le 11/05/2012 à 9:37
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Vu les garanties que demandent les proprietaires (caution d un tiers, avance de loyer, verification des revenus) le risque des propriétaires est proche de zero. Et puis il existe des assurances en cas d impayes. Je ne vais pas pleurer sur le sort des...

le 11/05/2012 à 9:39
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Réaliste, si les nouveaux nés sont insolvables ils dormiront dehors comme en Inde en Espagne et ailleurs. En Espagne des milliers et des milliers de logements sont vides. Dans ma ville à 15km de Paris les locations et les ventes ont beaucoup de mal à...

à écrit le 10/05/2012 à 22:06
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On voit partout bureaux à louer... en arriverons nous au niveau de la grèce où à Athènes, la moitié des commerces ont fermé?

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