On manque de logements ? Habitez dans un bureau !

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Face au manque chronique de logements dans les grandes villes, nombre de professionnels de l'immobilier réfléchissent aujourd'hui à transformer des actifs de bureaux en immeubles résidentiels. Avec l'assurance d'avoir une demande forte et récurrente.

Tous les professionnels de l'immobilier sont aujourd'hui bien dubitatifs. Les spécialistes du neuf sont préoccupés par la fin prochaine du dispositif Scellier, béquille fiscale qui leur assurait une activité quasi récurrente. "Les ventes réalisées par les promoteurs ont chuté de 25% au premier trimestre 2012 par rapport au même trimestre de 2011 et de 39% par rapport aux trois premiers mois de 2010", a déclaré Marc Pigeon, président de la FPI, au cours d'une conférence de presse ce jeudi. Ceux plus spécialement orientés vers les centres commerciaux révisent leur stratégie pour coller à une demande plus sélective de la clientèle. Du coup, ils lâchent les petites unités matures pour focaliser leur intérêt sur les très grands centres en France mais aussi en Europe. Comme Unibail-Rodamco vient de le démontrer en acquérant deux grands centres commerciaux au Portugal auprès d'un fonds détenu par Commerzbank pour 500 millions d'euros. Stratégie également suivie par Klépierre, Altarea et Mercialys.

La double peine de l'immobilier de bureaux

Les sociétés ayant choisi de concentrer leur portefeuille sur l'immobilier de bureaux sont tout autant à la peine et réfléchissent à l'avenir. Leur problème est moins politique que conjoncturel. Ces entreprises doivent faire face à un double écueil : la crise financière de ces quatre dernières années les a fragilisé et a relancé le chômage, poussant les bailleurs à revoir à la baisse leur demande de surface pour leurs salariés ou à réclamer une batterie d'avantages au moment de la reconduction du bail. Par ailleurs, le marché du bureau est aujourd'hui très tendu et les achats se font dans des conditions telles que les rendements espérés sont régulièrement revus à la baisse.
Du coup, ces mêmes spécialistes échafaudent plusieurs pistes pour parer cette tendance. Parmi celles-ci, l'idée de transformer des actifs de bureaux en immeubles résidentiels fait son chemin. Et ce, même si les rendements des logements sont moins généreux que ceux de bureaux. Compte tenu des besoins de logements et de la situation de pénurie dans nombre de grandes villes françaises, cette idée est loin d'être saugrenue. Certes, les entreprises adeptes de cette option acceptent de rogner sur les rendements. En contrepartie, elles se positionnent sur un marché largement demandeur et surtout à la récurrence rassurante.

Gécina, par exemple, a déjà commencé à traduire dans les faits cette orientation puisqu'elle est en train de transformer un immeuble de bureaux en résidences pour étudiants. Avec ici l'avantage de récupérer des rendements encore plus juteux que ceux pratiqués pour les bureaux. D'autres professionnels réfléchissent aussi à créer des fonds afin d'y loger des actifs commerciaux à transformer en logements. Quitte à entamer des travaux, autant le faire pour créer de nouveaux logements. Vu les besoins actuels, certains se plaisent même à imaginer que le nouveau gouvernement puisse introduire différents mécanismes favorisant une telle issue.

Les "zinzins" toujours à l'affût d'investissements immobiliers

En attendant, les investisseurs institutionnels, semblent toujours intéressés par l'investissement immobilier. Allianz et Société Générale ont annoncé jeudi matin s'être associés pour réaliser un financement immobilier de 275 millions d'euros pour la Foncière des régions (à raison de 200 millions pour Allianz et 75 millions pour la Société Générale). Ce financement est adossé à des immeubles de bureaux intégralement loués à France Telecom et il est conclu pour une durée de 7 ans. Peter Etzenbach, Chief Investment Officer d'Allianz France est on ne ppeut plus clair sur le sujet : « Ce projet marque l'entrée d'Allianz sur le marché du financement immobilier en France. Cette opération s'inscrit dans la stratégie du groupe d'augmenter son exposition directe et indirecte à l'immobilier, notamment sur des actifs de qualité et sécurisés ».

La Foncière des régions a annoncé, en parallèle, des performances trimestrielles de bonne facture avec notamment une hausse de 3,5% des loyers à 126,8 millions d'euros. Le groupe a réalisé pour 362 millions d'euros de cessions (dont la vente d'un bloc de 3,3% d'actions Altarea). Il a réussi a négocier 540 millions d'euros de nouveaux financements et s'apprête à boucler une tranche de 500 millions d'euros supplémentaires. De quoi saisir quelques opportunités.

Pour aller plus loin : 

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a écrit le 11/05/2012 à 18:24 :
C'est une hérésie de dire que l'on manque de logements. J'ai 3 apparts vides magnifiques depuis 2009 et aucune visite sérieuse. Pourquoi, tout simplement parce que personne ne veut payer les vraies charges d'un lieu privilégié.Comme les autorités sont à fond derrière le locataire, il est certain que le choix d'un container sur un quai convienne à nos moutons de compatriotes et aux autres qui veulent dealer en paix en cité de non droit !
a écrit le 11/05/2012 à 16:16 :
La France, son soit disant modèle social, son immobilier booming, son système de retraite.. tout ceci n'est qu'un vaste ponzi orchestré par la géniale génération de 68ards et ce sur le dos des actifs, des jeunes et des générations suivantes....Le modèle social : ils se sont voté à eux meme une sécu en Or, des aides en veux en voilà sans meme chercher comment les financer...pas grave, y a les pigeons de générations suivantes pour rembourser la note et les dettes publiques...au pire on taxera encore plus les entreprises et le travail. l'immobilier : alors que la pierre est faite pour se loger, ben eux ils en ont fait un outil de placement qu'ils vendent ou louent à prix d'or aux générations suivantes...sans oublier de leur laisser l'ardoise des défiscs dont ils ont grassement profité. les retraites : ils se sont accordés des montants délirants de retraite au regard de ce que gagne un actif, se sont octroyés des pré-retraites de nabab tout en demandant au suivant de partir toujours et encore plus tard....leur % de cotisation étaient minable au regard du % prélevé sur notre fiche de paye...(quand on en a une) bref, ils ont saigné les générations futures.....vous en doutez ? et bien, pourquoi a t'on encore une fois enterré la réforme de la dépendance ? pourquoi n'a t'on jamais remis en question les 10% d'abattement dont ils bénéficient pour frais ...professionnels ? pourquoi le travail a t'il toujours été plus taxé que la rente et le capital ? c'est simple, la rente et le capital sont dans les mains des vieux...et eux , plus nombreux votent en majorité, contrairement aux autres....! donc les lois de ce pays, ont toujours été faites pour favoriser les boomers 68 ards...grands donneurs de leçons aux jeunes de plus en plus précarisés. mais voilà, tout cet égoisme payé à crédit a atteind ses limites et il n'y a plus rien a gratter chez les jeunes et les actifs. ces derniers fuient meme en masse ces vieux pays européens où ce joue à chaque fois le meme scénario...et ils ont bien raison....on verra bien qui vous paiera vos croisères costa et vis talasso, vos tas de cailloux que vous vendez à prix d'or , vos retraites bien grasses...Certainement pas ceux qui reste et les cohortes de stagiaires ... vous avez ruiné ce pays ! quel formidable héritage vous laisserez derière vous !
Réponse de le 12/05/2012 à 5:09 :
@Ponzi orchestré par les vieux, très beau texte qui reflète une amertume justifiée, mais n'oubliez pas que ces babyboomer croyaient sincèrement que tout irait de mieux en mieux, que la faim et la maladie seraient un jour prochain vaincues et que l'énergie était inépuisable et serait, grace au nucléaire, de plus en plus bon marché.
La jeunesse de maintenant n'a pas plus de capacité de discernement et certainement pas de leçon d'altruisme à donner, ce ne sont souvent que des consommateurs frustrés alors que les 68ards se lançaient sur les routes pour changer le monde, les jeunes de maintenant rèvent de devenir fonctionnaires afin de payer le forfait du portable.
les générations futures vous reprocherons tous ces gadjets, ces chaussures de marques et les 2% de voix d'Eva joly quant les décharges seront saturées et l'eau potable vaudra plus cher que l'essence parceque vous croyiez que papa/maman et le gouvernement allaient prendre soin de vos poubelles
Réponse de le 22/05/2012 à 10:46 :
Quand le prix d'un loyer mensuel dépasse de plus 25% le revenu mensuel... on peut légitimement se demander si l'on ne marche pas sur la tête. Ce coût du logement appauvrit les locataires... est-il alors justifié?... que les banquiers/vendeurs/bailleurs revoient leurs calculs d'amortissement et de retour sur investissement et l'on se porterait un peu mieux... dans ce monde qui favorise un peu trop la concentration de richesses.
a écrit le 11/05/2012 à 14:07 :
la plupart des mal logés sont des immigrés de fraîche date pour lesquels il n'y a plus aucun avenir en France...il vaut mieux organiser un retour de ces populations dans leur pays d'origine .
Réponse de le 11/05/2012 à 15:02 :
encore un intello
Réponse de le 11/05/2012 à 17:51 :
Un peu de curiosité et de retenue vous permettrait de constater, même en ayant un sens critique développé, que parmi les mal logés, il n'y a pas que des immigrés. En France, il y a au moins 3,6 millions de mal logés, dont un certain nombre de propriétaires, de personnes en grande précarité, parce qu'elles ont connu des aléas de parcours familial, professionnel, etc...
Malheureusement, votre inclination naturelle semble vous éloigner du sens commun...
a écrit le 11/05/2012 à 12:54 :
Nos parlementaires doivent avoir pas mal de pieces libres dans toutes leurs proprietes ;ne peuvent-ils aider ?
a écrit le 11/05/2012 à 12:05 :
C'est un bis répétita. L'idée de lancer des opérations de transformation de bureaux en logements remonte à la fin des années 90 lorsque face à l'effondrement de la demande de bureaux et à l'existence d'un parc tertiaire obsolète, un journaliste avait pris l'initiative de mettre en place à cet effet une plateforme d'information et de conseil. Cette initiative avait un double objectif: stimuler l'offre de logements en exploitant au mieux le parc existant de bureaux et donner aux entreprises du bâtiment la possibilité d'intervenir sur un créneau porteur. La webradio indépendante AWI est bien placée pour en parler.
a écrit le 11/05/2012 à 9:08 :
et pourquoi on est sur qu'il y a une bulle sur les prix de vente immo ? Parce que leur prix ont augmenté 4 à 5 fois plus que les prix de la location. Si il y avait un manque de logement comme nous le rabachent certains média partiaux dont la tribune (pour faire plaisir à leur actionnaires/copains ? répondez), les prix de loc auraient également explosé. Vous feriez mieux de rechercher l'impartialité, des analyses basées sur des faits plutôt !
Réponse de le 11/05/2012 à 9:42 :
Au lieu d investir dans l industrie comme en Allemagne, les riches Français investissent dans la pierre. Résultat une économie de rentier peu compétitive d un cote du Rhin, de l autre une économie d industriels conquerants
a écrit le 10/05/2012 à 22:30 :
manque de logements? pas de problème, Holande a décidé de doubler le plafond du livret A pour améliorer le financement du logement... seul Hic, c'est que le problème du logement ne vient absolument pas du financement (voir sur Challenges, l'interview du patron de la caisse epargne) par contre, effondrement des ventes de logements, en particulier des ventes de logements ...locatifs !!!
Alors d'ici les législatives, j'espère que les journalistes ne resteront pas des béni-oui-oui et qu'ils poseront les vrais questions ...!!!
Réponse de le 10/05/2012 à 23:15 :
Quand on aura rééquilibré les droits des des bailleurs face aux droits excessifs des locataires,peut être que le locatif deviendra un placement pertinent!!
Réponse de le 11/05/2012 à 0:33 :
moi j'ai un locataire qui ne paie ses loyer qu'un mois sur 2...la CAF m'a dit qu'i arraitaient de payer leurs part, parce qu'il fallait que je m'occupe de mettre en place un "plan d'apurement " de la dette (en clair: que je gère les finances du locataire à sa place!) Peut-être que je vais pouvoir lui demander de payer son loyer (450? pour 107 m²à 20km de lyon, soit 50% du prix du marché) au lieu de s'acheter des écrans plats, des i-phones, abonnements canal plus, ... ???!!
Réponse de le 11/05/2012 à 0:33 :
Quelle mascarade..... donc le logement locatif n'a jamais été un placement pertinent d'après vous.

Le cycle des 12 dernières années a été sans précédent (et la bulle n'a pas encore éclaté). Analysez froidement pourquoi et vous comprendrez l?enfumage... Ce qui s'est passé dans le monde et continue en France avec l'immo est une HONTE en terme économique, vivement la fin de ce système mafieux et le retour à un marché de l'immobilier (qui, je le rappelle encore, n'existe pas en France depuis plus d'une décennie...)
Réponse de le 11/05/2012 à 1:55 :
Bien sur, ces méchants capitalistes se goinfrent sur le dos des pov' locataires ...! c'est bizarre, ils sont tellement cons, ces capitalistes, que malgré l'extrème rentabilité que vous laissez supposer, les investissements dans le logements locatifs ont chutés de 25% depuis debut 2012 ...
Réponse de le 11/05/2012 à 2:51 :
ben voui,l 'immobilier locatif, c'est super rentable !d'ailleurs, si l'immobilier locatif s'est effondré de près de 30% ses derniers mois, c'est juste que ces gros salauds de capitalistes en ont marre de se goinfrer sur le dos de ses pov' petits locataires fragiles et sans défense ... ils doivent être trop cons pour vouloir continuer ...non?!
Réponse de le 11/05/2012 à 2:51 :
ben voui,l 'immobilier locatif, c'est super rentable !d'ailleurs, si l'immobilier locatif s'est effondré de près de 30% ses derniers mois, c'est juste que ces gros salauds de capitalistes en ont marre de se goinfrer sur le dos de ses pov' petits locataires fragiles et sans défense ... ils doivent être trop cons pour vouloir continuer ...non?!
Réponse de le 11/05/2012 à 6:27 :
Vu le nombre de naissances, il y aura toujours un manque de logements, de plus en plus de béton!
Réponse de le 11/05/2012 à 9:37 :
Vu les garanties que demandent les proprietaires (caution d un tiers, avance de loyer, verification des revenus) le risque des propriétaires est proche de zero. Et puis il existe des assurances en cas d impayes.
Je ne vais pas pleurer sur le sort des bailleurs.
Réponse de le 11/05/2012 à 9:39 :
Réaliste, si les nouveaux nés sont insolvables ils dormiront dehors comme en Inde en Espagne et ailleurs. En Espagne des milliers et des milliers de logements sont vides. Dans ma ville à 15km de Paris les locations et les ventes ont beaucoup de mal à trouver preneurs. Tout semble arrêté sauf la pluie.
a écrit le 10/05/2012 à 22:06 :
On voit partout bureaux à louer... en arriverons nous au niveau de la grèce où à Athènes, la moitié des commerces ont fermé?

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