Investir dans la location meublée pour préparer sa retraite

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A l'heure où l'investissement locatif fait l'objet de nouveaux coups de rabot, certains investissements immobiliers, comme la location meublée de biens non professionnels, conservent tout leur attrait. Surtout en vue de préparer sa retraite et d'obtenir des revenus réguliers.

A l?heure où les investisseurs se creusent sérieusement la tête pour savoir où aller trouver du rendement, les spécialistes des placements retraite font également tourner leurs calculettes pour trouver les meilleures solutions. Pas évident en cette période de refonte fiscale, de crise du financement et d?incertitude géopolitique d?imaginer ce que seront les rentes de demain. Et ce, alors que la préparation en amont de sa retraite n?a jamais été aussi impérative. Certains, comme Benjamin Nicaise, président de la plateforme immobilière Cerenicimo, s?est par exemple, longuement penché sur le sujet. Pour lui, les solutions immobilières sont les plus prometteuses. Mais pas n?importe lesquelles. Commentant les dernières annonces de Cécile Duflot pour relancer l?investissement locatif, il se montre tout d?abord assez noir sur le dispositif retenu. «Il fallait une réforme de fond. Or, le processus retenu aboutira surtout à une baisse des rendements pour les investisseurs qui ne répondront sûrement pas massivement présents. Du coup, même en relevant les minima de construction de logements sociaux, il n?est pas sûr qu?ils soient construits!», lance-t-il.

Les atouts pérennes du statut du LMNP

Selon ce professionnel, l?outil actuel le plus intéressant et peu susceptible d?être «revisité» par les services fiscaux est le LMNP. Ce statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) permet d?investir dans des biens immobiliers locatifs en générant des revenus sécurisés et non fiscalisés grâce aux amortissements différés. D?un point de vue fiscal, la location d?un bien immobilier meublé constitue une activité commerciale dépendant du régime des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) non professionnels. Le principe consiste à se porter acquéreur d?un bien immobilier neuf ou ancien, meublé, permettant de se constituer une rente défiscalisée. Le logement doit être loué meublé à usage d?habitation (cela peut aussi bien prendre la forme de chambres d?hôte et autres gîtes ruraux; d?une partie de la résidence principale du loueur; la location saisonnière d?une villa ou d?un appartement; de logements situés dans une résidence de tourisme, étudiants, ou médicalisée de type EHPAD, et confiées par bail commercial à un exploitant professionnel.

Un rendement de 4%

Et de fait, ce type d?investissement permet de dégager un rendement annuel tournant autour de 4% et de percevoir à terme une rente annuelle bien supérieure à celle issue de placements dans l?assaurance-vie ou un PERP, sans toucher au capital, c'est-à-dire le bien en lui-même, que l?on peut toutefois vendre en cas de besoin. Investissement que Benjamin Nicaise juge beaucoup plus approprié dans une logique de préparation de sa retraite que des parts de SCPI ou OPCI, les rendements offerts par ces produits étant largement écornés par les impôts. Reste aussi la possibilité d?acquérir un bien immobilier tout simplement en vue de l?habiter lors de l?arrêt de l?activité professionnelle. Mais là, il ne faut pas compter sur des revenus réguliers.


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a écrit le 22/09/2012 à 12:28 :
En 5 ans deux locataires, le premier (un junkie placé par les soins de l'agence) a payé DEUX mois de loyer et m'a dégradé l'appartement. J'ai dû l'expulser et recourir au tribunal: malgré un échencier de paiement cela fait 5 ans que j'attends d'être payé! il vient de se mettre en suendettement Banque de France (c'est tellement facile dans ce pays d'assistés et de cas sociaux). Le deuxiéme m'a bousillé trois fois le chauffeau (un alcoolique notoire) et refuse de le payer (il n'a jamais fait l'entretien de la chaudière qui est une charge locative). Depuis 1 an et demi je n'ai plus de locataire car je suis devenu ultra vigilant. Qui plus est j'ai dû baisser le prix de la location de 380 euros cc à 350 euros CC car selon l'agence c'est trop cher! (Un appartement de 63 M² en Lorraine). D'un point de vue fiscal j'ai non seulement tout perdu mais j'ai aussi déboursé des frais de procèdure exorbitants pour.....rien!!!!!
a écrit le 21/09/2012 à 16:25 :
J'ajoute que cela a été la croix et la bannière les dernières années pour obtenir un loyer payé en plus régulièrement parce que le couple avait explosé et c'est la dame sans revenus réguliers qui avait mis à la porte son mari qui avait le salaire fixe et avait payé le dépôt de garantie. J'ai dû batailler pendant trois ans et c'est aussi une des raisons qui ont fait que j'ai utilisé le seul argument possible pour la dégager, à savoir usage personnel du propriétaire.
a écrit le 21/09/2012 à 16:22 :
pas d'accord avec cet article : j'ai dû pour des raisons personnelles me décider à louer en meublé mon propre appartement. En 2004 quand cela a commencé, oui c'était avantageux parce que l'abattement était au maximum, parce que la CSG sur la location (qui tombe fin novembre et n'est pas mensualisable) était limitée. Mais en 2009 ou 2010 la CSG a triplé d'un coup et je vais payer cette année sans doute 4 fois ce que je payais en 2005. Parallèlement mes impôts sur le revenu ont explosé en augmentant de 20% alors que mon traitement n'a certes pas connu la même hausse. Ajoutons à cela qu'en 8 ans j'aurai eu seulement deux baux de location et pourtant la dernière locataire a laissé l'appartement dans un état tel que rien du mobilier ne pouvait être gardé parce qu'elle avait tout esquinté. Bien entendu il a fallu aussi refaire la toile de verre dans la cuisine et dans l'entrée parce qu'elle a décidé d'avoir deux chats en cours de bail.
Bref, environ 50% du loyer mensuel est repris par les impôts depuis 2009, sous une forme ou une autre, et l'appartement est à rénover complètement à la fin. Moi je jette l'éponge : je reprends mon appartement, si petit soit-il, et je ne recommence plus à louer, que ce soit en meublé ou vide.
Réponse de le 21/09/2012 à 16:50 :
Même démarche je préfère ne plus louer ou vendre pour racheter du locatif à l etranger..motif : perte de confiance
a écrit le 21/09/2012 à 15:21 :
Quand le locataire paie le l oyer et ne degrade pas les lieux. Non merci.
De plus en plus de marchands de sommeil achetent des chambres de service avec sanitaires communs dans des coproprietes ou certains proprietaires ne peuvent plus faire face aux charges communes. Ils louent a des indigents beneficiant d'allocations. Et voila la mixite sociale. Et comme ces aigrefinsn'habitent pas les lieux c'est tout benef.
a écrit le 21/09/2012 à 14:05 :
Dans les 2 cas, les locataires sont hyper-protégés, vous pouvez "gagner" un squatter qui pourra impunément et à vos frais se loger 2 ans mini dans votre bien. Louer oui, mais le risque d'impayé est tellement grand qu'il faut l'intégrer au prix du loyer..... comme les crédits à la consommation dans les taux appliqués !!
a écrit le 21/09/2012 à 13:18 :
depuis 10 ans ce type de produit se développe, le dur c'est sur !!! et quand on arrivera a la retraite, changement de fiscalité et hop ! on vous reprend tout.
La france est le pays ou legalement on peut changer les règles et spolier les gens.Le conseil constitutionnel et le conseil d'etat ferment les yeux tant que leurs membres ne sont pas concernes.
a écrit le 21/09/2012 à 11:58 :
Vraiment les commentaires sont de bas niveau.... Bien sûr que l'immobilier est cher, trop cher en effet, mais arrêtez de critiquer un des meilleurs investissement, c'est quand même plus sain d'investir dans l'immo ne serait-ce que par la finalité du produit : permettre à des humains de se loger ... on peut pas en dire autant des autres placements qui engraissent des spéculateurs ou des fonds de pensions qui déshumanise l'économie. On verra dans 15 ou 20 ans qui a raison : celui qui a attendu d'investir sous prétexte que "c'est trop cher", c'est " surrévalué", c'est ceci c'est cela ! moi j'ai 31 ans, j'ai fait mon 1er investissement Borloo à 28 ans et je compte pas m'arrêter la, prochain investissement en LMNP.. Seulement mon choix de vie est le suivant : j'investis et consomme peu, le shopping c'est pour les autres !
Réponse de le 21/09/2012 à 12:47 :
Pourquoi l'immobilier devrait être un investissement ?
Pourquoi ce n'est pas juste se loger et loger sa famille ? Un élément structurant dans la poursuite de sa vie.
Depuis quand l'intérêt général c'est de rester en location pour que des baby boomers (autrement appelés tout pour ma gueule et après moi le déluge) passent une retraite tranquille ?
Réponse de le 21/09/2012 à 13:13 :
Investir dans l'immo ? Pour se faire gentiment mais sûrement déplumer par le fisc et emm... par les locataires ? Faut avoir une vocation de mère Theresa ... Il en faut.
Réponse de le 21/09/2012 à 14:34 :
il suffit de loger des fonctionnaires .. super nouvelle on va embaucher 40 000 enseignants en plus !
a écrit le 21/09/2012 à 11:43 :
Si ces calculs tenaient compte d'assurance pour loyers non payés, frais de réaménagement à chaque départ, le résultat ne serait pas aussi élevé. Que chacun s'assure d'être logé premier principe ensuite un revenu complémentaire est toujours appréciable. Chacun fera selon ses moyens et surtout sa philosophie de vie.
a écrit le 21/09/2012 à 11:20 :
si on est pas bricoleur on se ruine rapidement en travaux
a écrit le 21/09/2012 à 9:34 :
Le LNMP est vraiment très avantageux par rapport au foncier. Donc je ne serais vraiment pas aussi catégorique sur l'absence de changement fiscal, surtout vu tout ce qui change tous les jours en ce moment.
a écrit le 21/09/2012 à 9:14 :
4% sur l'AV il est optimiste, le 10 ans francais est a 2.2, et il y a 0.6 de frais; pour le perp, les seuls a y investir sont sont pres de la retraite ( les autres comprennent bien que ca va retourner dans le pot commun (iste!)
a écrit le 21/09/2012 à 9:09 :
L idée de comparer sur la base de la rente future est une bonne idée, cependant certains parametres comme le rendement moyen ou la non prise en compte du cout du credit pour l'acquisition immobiliere font que les projections sont fausses!
a écrit le 21/09/2012 à 9:07 :
mme duflot devrait aussi s'engager à ce que la progression des impots soit la meme que les loyers c'est possible quand on voit le rapport sur les agences d'etat,les priviléges et le trop d'élus etc etc
a écrit le 20/09/2012 à 19:53 :
Pourquoi y a --t-il une difference de traitements entre les location immobilières et les locations en meublé ? Qu'est-ce quiu justifie cette différence ???
Réponse de le 20/09/2012 à 20:42 :
les meubles?
Réponse de le 20/09/2012 à 20:42 :
le bail
Réponse de le 20/09/2012 à 21:16 :
...non je parlais d'un point de vue fiscal, pourquoi y a -t-il 2 poids 2 mesures ??
Réponse de le 20/09/2012 à 22:15 :
@lyon69: parce que si c'est un bien non-commercial, tu ne peux rien déduire de tes impôts...comtrairement au bien commercial pour lequel tu peux déduire des frais "engagés" pour le bien.
Réponse de le 20/09/2012 à 22:31 :
Les 2 ne sont pas taxés pareils, le meublé paye la taxe professionnelle pas le vide, le meublé est considéré comme location "commercante de matériel" du fait des meubles et des taxes (encore) sont à payer à ce sujet. Au point de vue fiscal et rendement, le résultat est le même: les 2 ne payent pas les mêmes taxes (pas le même nom) mais en payent autant (compter aussi l'usure des meubles)
Réponse de le 21/09/2012 à 9:15 :
il y a deux poids deux mesures car la duree des baux n'est pas la meme, les contraintes non plus
Réponse de le 21/09/2012 à 12:39 :
ma question était : est -ce qu'il y a une raison valable pour expliquer cette différence de traitement fiscal ??
Réponse de le 21/09/2012 à 15:11 :
Oui, les meubles qui permettent d'héberger des personnes en situation plus précaires, d'ou le traitement fiscal différent. (et le bail) dans les faits pas mal de locations saisonnières dans des endroits touristiques tombent également sous le coup de cette niche fiscale. (sic!)
a écrit le 20/09/2012 à 19:51 :
Mensonge : n?investissez pas !

Comme nos pays voisins (Espagne, Italie, Grèce, Pays Bas,....Irlande) et aux USA, les prix immobiliers ont progressé très fortement (de l'ordre de +140% en France) depuis les années 2000.

Alors que les prix immobiliers ont considérablement chuté chez nos voisins et aux USA (de l'ordre de 30% en moyenne) entre 2007 et aujourd'hui, il apparaît clairement que soit les marchés immobiliers en France sont sur évalués soit il existe une exception française (comme pour le nuage de Tchernobyl ?!?

Pour plus de détails sur les marchés immobiliers en Franc, en zone Euro et dans les principaux pays industrialisés, je vous invite à vous rendre sur le site : http://www.immobilier-finance-gestion.com/

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Réponse de le 20/09/2012 à 22:20 :
@laurent: l'immobilier a chuté parce que les gens se sont faits allumer sur le marché boursier et se sont donc repliés sur l'immobilier. Il ne faut pas être savant pour savoir que les prix vont généralement chuter à partir de 2015. Il suffit de regarder la démographie. Il faudrait que les jeunes achètent chacun 2 apparts pour stabiliser le marché. Étant donné la situation de l'empli, c'est fort improbable :-) Il va donc y avoir un excédent d'offre par rapport à la demande.
Réponse de le 20/09/2012 à 23:05 :
Et bien tant mieux!
Réponse de le 21/09/2012 à 9:17 :
selon les methodes de calcul utilises, les biens sont surevalues entre 30 et 40% en moyenne ( ca veut dire ' bcp plus par endroit!).... on va bien rire...
Réponse de le 21/09/2012 à 9:42 :
C'est clair... Mais ca ne bougeras pas tans que les scellier duflot et toutes ces conneries seront d'actualité. Leur seul but est de maintenir des prix elevé histoire de ne pas trop embeter nos retraité rentiers....
Réponse de le 22/09/2012 à 9:57 :
faut pas oubliez que beaucoup ne vendent pas à cause des 33% de pv

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