Logement : « La France meurt de ses injonctions contradictoires » (Véronique Bédague, Nexity)

GRAND ENTRETIEN - Alors que Nexity, le premier promoteur immobilier français, vient de publier un bénéfice opérationnel de 367 millions d'euros, en légère baisse de 1%, sa PDG depuis le 1er janvier, Véronique Bédague, détaille sa vision du secteur de l’immobilier et du logement, dont la demande mais aussi l’investissement est complètement chamboulé par la hausse des taux. Déplorant que ses alertes sur la crise du logement restent lettre morte, celle qui fut directrice de cabinet de Manuel Valls à Matignon et pressentie l’an dernier pour prendre la tête du gouvernement met en garde le gouvernement sur le risque social que font planer le manque de logements en France et l’application des mesures environnementales pour éradiquer les passoires thermiques. Par ailleurs sur les sujets aussi divers que la consolidation du marché, les nouvelles offres immobilières pour s’adapter aux changements de comportements des Français, la parité femmes-hommes dans les entreprises, ou encore le projet de réforme des retraite, Véronique Bédague n’évacue aucune question.
Véronique Bédague est présidente-directrice générale de Nexity depuis le 1er janvier 2023.
Véronique Bédague est présidente-directrice générale de Nexity depuis le 1er janvier 2023. (Crédits : DR)

Il y a un décalage entre la réalité que vit au quotidien le monde économique et les indicateurs qui remontent au sommet de l'Etat. Ces indicateurs regardent en arrière. Le monde économique n'est pas assez écouté, il est trop souvent considéré comme un lobbyiste.

Véronique Bédague, pdg de Nexity

LA TRIBUNE - Le ministère de la Transition écologique et de la Cohésion des territoires a fait état vendredi dernier d'une dégringolade des réservations de logements neufs l'an dernier. L'immobilier neuf est-il en panne ?

VÉRONIQUE BÉDAGUE - Au premier semestre 2022, nous avions tous en tête que nous manquions de permis de construire, mais la demande était encore là. En septembre, nous avons constaté un retournement du marché avec une baisse de la demande en raison de la brutalité de la hausse des taux qui sont passés de 0 à 3% en l'espace d'un an. Les conséquences sont lourdes : avec le même budget, nos clients particuliers achètent environ 8 m² de moins. Ils ont donc perdu presque une pièce en un an. La hausse des taux a également impacté négativement l'investissement. Les investisseurs préfèrent placer leur argent sur des obligations qui affichent des taux d'intérêt de 4 à 5% que d'investir dans du logement dont le rendement moyen s'élève à moins de 3%. Le deuxième semestre 2022 a donc été compliqué. Et le premier semestre 2023 le sera également car cette tendance continue. Au premier semestre 2023, nous prévoyons bien une baisse de la demande des particuliers et des investisseurs qui se détournent du logement, que ce soit des particuliers avec un Pinel qui ne fonctionne plus, que des institutionnels qui préfèrent mettre leur argent dans des obligations.

Et après le premier semestre, que prévoyez-vous ?

La demande devrait s'améliorer au second semestre. Quant aux taux, nous écoutons les analystes. Selon leur scénario central, ils vont continuer de monter puis peut-être baisser en 2024.

Quel est l'impact de la baisse de la demande sur l'offre de logements ?

En France, le modèle des promoteurs est simple : nous ne construisons que ce que nous avons vendu. Cette année, Nexity a davantage d'offre que l'année dernière, car nous voulions reconstituer l'offre. Aujourd'hui, nous avons suffisamment de stock et nous avons vendu 100% des opérations terminées.

Avez-vous alerté le gouvernement ?

Depuis le mois de septembre, je tire la sonnette d'alarme, mais je suis confrontée à un Gouvernement qui nous assure que tout va bien, idem pour la Banque de France. Dans le cadre du Conseil national de la refondation (CNR) logement lancé en novembre par le gouvernement pour dessiner la politique du logement en France -et dont les conclusions sont attendues en mars, la cheffe économiste de Bercy nous a expliqués qu'il n'y avait pas besoin de logements neufs supplémentaires en raison, nous a-t-elle dit, de la démographie, du grand nombre de résidences secondaires, ou encore du taux de vacance des logements aujourd'hui de 10%. Avec un flux de 250.000 logements neufs, le ministère de l'Economie estime qu'il n'y a pas de problème de logement. Je pense au contraire qu'il y a une crise du logement.

Vous remettez en cause le diagnostic du gouvernement ?

Nexity est présent sur tout le parcours immobilier. Nous avons une activité de syndic, de gérance, de location... Par conséquent, nous avons de nombreux indicateurs qui nous permettent de constater cette crise sur le terrain. Le marché de la location par exemple se tend à l'extrême et cela ne va pas s'améliorer. Nous avons deux fois moins d'offres dans les agences que pendant le Covid et 1,5 fois plus de demande. Autre indicateur : cet été, les taux d'occupation de nos résidences étudiantes ont battu des records parce que les étudiants ne nous ont pas rendus les clés de leur location après les examens. Il y a encore quelques années, ils nous les rendaient en mai pour ne pas payer les loyers pendant l'été et reprenaient une chambre en septembre. Désormais, ils préfèrent la garder et payer. Je constate également que des grandes structures comme l'APHP ou la RATP expliquent qu'elles ont besoin de logements pour leur personnel. A la RATP, le PDG Jean Castex se rend compte que pour régler le problème de pénurie de conducteurs de bus, il faut pouvoir les loger. Même chose pour les infirmières. Si elles pouvaient aller vivre là où il y a des logements vacants, le problème du manque de personnel n'existerait pas. Il y a bel et bien une crise du logement qu'il va falloir résoudre. Le système est en train de s'étouffer. Le logement neuf permettait de le faire respirer. Il est important de continuer à aider les primo-accédants à avoir accès au logement, c'est très important pour la cohésion sociale. Si des gens n'ont plus accès au logement, cela va très mal se passer.

Pourquoi n'êtes-vous pas entendue d'après vous ?

Ce n'est pas le problème que je ne sois pas entendue. Il n'y a probablement rien qui remonte. C'est cela que cela veut dire.

Rien ne remonte à Emmanuel Macron ?

Il y a un décalage entre la réalité que vit au quotidien le monde économique et les indicateurs qui remontent au sommet de l'Etat. Ces indicateurs regardent en arrière. Le monde économique n'est pas assez écouté, il est trop souvent considéré comme un lobbyiste. Mais avant d'être des lobbyistes, nous sommes des professionnels légitimes à dire ce qui se passe dans la vraie vie. Mais peut-être que la présidence n'est pas la bonne porte d'entrée. Entre la guerre en Ukraine, l'instabilité en Europe, les problèmes énergétiques, la réforme de la retraite, Emmanuel Macron est très occupé. Je lui dis néanmoins qu'il faut se préoccuper du problème du logement, même si son gouvernement pense qu'il n'y a pas de problème.

La crise du logement est-elle donc la fameuse « bombe sociale à retardement » évoquée par l'économiste Robin Rivaton ?

Il serait bien que ce ne soit pas le cas. Le logement est un vrai sujet pour les Français, notamment pour les jeunes qui sont souvent obligés de rester longtemps chez leurs parents. Les jeunes sont mal traités. Ce n'est pas juste, ils ont besoin de pouvoir s'émanciper. Des bombes sociales, il y en a d'autres, comme la loi Climat et Résilience, qui est une ambition nécessaire, mais une aberration dans la mise en œuvre. Sur le marché de la location, cela va être Byzance. Déjà que le marché est tendu.

Remettez-vous en question l'interdiction des passoires thermiques ?

Il faut arrêter de prendre des décisions sans en mesurer les conséquences et regarder les choses de manière globale. Il n'y a pas de politique du logement, il y a une politique en tranches de saucisson. La loi Climat et Résilience a certes une vraie logique car il faut bien s'attaquer aux passoires thermiques, qui peut être contre ? Mais, en l'espèce, je ne suis pas sûre qu'il y ait eu une étude d'impact de cette loi. Savait-on combien de logements étaient concernés ? Plus de cinq millions, selon les derniers chiffres publiés par l'Observatoire national de la rénovation énergétique (ONRE), 7 à 8 millions selon la Fédération nationale de l'immobilier (Fnaim), dont un tiers loué, c'est-à-dire 3 millions de logements qui vont être considérés comme des passoires thermiques d'ici à 2025. Un grand nombre de personnes va se retrouver en grande difficulté. Chez Nexity beaucoup de nos propriétaires sont des personnes âgées qui louent un logement pour avoir un complément de retraite. Demain, on va leur dire qu'elles ne peuvent plus louer. En Île-de-France, 46 % des logements loués sont des passoires thermiques et devront être rénovées dans les 10 années qui viennent et ne pourront plus être louées. C'est énorme. Aujourd'hui, un tiers des propriétaires mettent leur bien en vente avec une décote de 6 à 15% en moyenne. Je pense qu'au moment où la loi a été préparée, personne n'avait une idée très précise du coût de cette mesure. Le coup est parti. Le pays meurt de ces injonctions contradictoires.

Lesquelles ?

Ce genre de mesures brutales prises sans en avoir mesuré les conséquences. Le zéro artificialisation nette (ZAN) en est une autre. Oui, il faut arrêter d'artificialiser, mais regardez en Île-de-France ou en région Sud, une fois pris en compte tous les grands projets pilotés par l'Etat, vous vous rendez compte qu'il n'y a plus rien à artificialiser, car tout est pris. L'Etat doit se repencher sur ce sujet.

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Il y a une urgence climatique tout de même. Demandez-vous un report du calendrier des passoires thermiques ?

Je n'ai pas dit qu'il fallait reculer. Je constate néanmoins plusieurs problèmes de droit et de copropriété. Aujourd'hui ces travaux de rénovation sont compliqués à faire voter en copropriété. En moyenne, cela prend trois ans. Il faut donc accélérer les décisions prises en copropriété, d'autant plus que les travaux sont plus efficaces et moins coûteux quand ils sont réalisés en copropriété que lorsqu'ils le sont de manière individuelle. Aujourd'hui par exemple, dans le système actuel, un copropriétaire peut attaquer en justice le lancement des travaux, même s'il n'a participé à aucune des assemblées générales. Le sujet des copropriétés sera traité par le CNR. Il faut simplifier les procédures et les industrialiser. Pour l'instant, c'est plutôt du cas par cas et les syndics font beaucoup d'études pour des projets qui, le plus souvent, n'aboutissent pas. Ce qui leur pose un problème dans la mesure où ils ne sont payés que si les travaux voient le jour. Il y a des subventions pour les rénovations. Il faut juste aller les chercher. Le marché du logement existant est vraiment sous très grande contrainte et le logement neuf permet de faire respirer le système.

N'est-ce pas un problème financier ?

Il y a effectivement un vrai sujet financier. Il est compliqué pour une banque de préfinancer des travaux d'une copropriété quand on sait qu'il y a un risque d'impayés dans les copropriétés.

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Réfléchissez-vous à adapter votre offre à une évolution de marché où les jeunes vivraient en colocation, il y a de nouvelles façons de vivre par rapport à leurs parents. Sur votre stock, pourriez-vous proposer des offres plus innovantes ?

Le marché est constitué de trois parties : la demande, le promoteur et les investisseurs. La demande de location est aujourd'hui très forte et les promoteurs disposent d'une vraie capacité à produire avec plus de permis de construire délivrés l'an dernier. Mais il faut des investisseurs pour acheter nos logements et les mettre ensuite en location. Notre plan stratégique repose d'ailleurs sur un déploiement accéléré de l'immobilier opéré. Nous avons déjà une marque forte d'exploitation de résidences pour étudiants, Studéa. Il y a des villes, comme Lyon, où ce type de résidences se vend bien. Nous avons également Urban campus, une entreprise spécialisée dans le coliving dans laquelle nous détenons une participation minoritaire. Ce type de biens se vend également très bien à des investisseurs institutionnels.

Autre réponse : séparer le foncier, qui est acheté par un organisme public, du bâti. Certes, c'est coûteux pour les acteurs publics, mais dans les grandes métropoles, cela permet de baisser les prix et de redonner accès à la propriété. En effet, dans les grandes métropoles, le foncier représente un tiers du prix environ. Je rappelle que le premier bail réel solidaire (BRS) qui permet de distinguer le foncier et le bâti, c'est Nexity qui l'a fait. Enfin, nous essayons aussi de proposer des ventes de logements fractionnés. C'est-à-dire que nous construisons un immeuble, nous le louons et nous le vendons, non pas logement par logement, mais en différentes parts de logement. Avec ce procédé, les acheteurs ne sont pas obligés d'acheter l'intégralité de l'appartement du premier coup. Mais les gens le font en tant qu'investisseur, pas pour se loger. Cela permet d'investir dans le logement, un bien qui protège de l'inflation sur le moyen terme.

La marque Nexity a 20 ans, est-ce un gage de confiance pour les investisseurs ?

Dans le marché actuel, les gros opérateurs ont quand même plus de facilités. Nexity jouit d'une forte notoriété et d'une image de solidité. Avec Nexity, quand un chantier est commencé, il est terminé. L'investisseur sait qu'il ne va pas placer son argent dans quelque chose qui n'existera pas. Autre avantage, notre direction de la construction que j'ai créée il y a 18 mois. Elle a permis de faire jouer notre effet taille, d'industrialiser nos achats et de conclure des partenariats stratégiques. Nous avons revu tous nos process de construction et nous n'avons pas de rupture de chantier. Si nous commençons un chantier, nous le terminons.

 N'y a-t-il pas des chantiers qui tombent à l'eau sous l'effet de la conjoncture ?

Tous les six mois, nous regardons si nos projets tiennent. S'il n'y a plus d'acheteurs, nous laissons tomber la promesse. Comme nous l'avons toujours fait. Aujourd'hui, c'est peut-être un peu plus marqué qu'avant.

Une consolidation du secteur est-elle à attendre ?

Le marché va se consolider naturellement. Dans le moment, je ne vois personne se lancer. De notre côté, nous n'avons pas l'intention de faire des acquisitions. Nous venons de racheter Angelotti en septembre, qui nous permet de monter en puissance dans le sud de la France où nous étions peu présents. Les racines de Nexity sont historiquement dans le nord. Nous avons aussi une filiale spécialiste de la régénération urbaine qui continue son développement. Nous sommes armés pour le marché français où nous avons décidé de nous recentrer. C'est la raison pour laquelle nous avons décidé de vendre nos opérations à l'international. Si nous bougeons ce sera plutôt dans l'immobilier géré.

La ville de Paris travaille sur un plan local d'urbanisme (PLU) bioclimatique, en disant notamment que les bureaux sont trop nombreux et qu'il faut en transformer un certain nombre en logements. Est-ce une bonne piste ?

Tout cela est un peu contradictoire. Je comprends que les Parisiens sont plutôt en train de quitter Paris, au rythme de 10 à 12.000 par an. Des écoles sont en train de fermer. Le mouvement est plutôt dans l'autre sens. Le télétravail reconcentre en effet le travail. Dans Paris intra-muros, la demande de bureaux est encore plus importante aujourd'hui qu'avant le Covid. Je ne sais pas si cela va durer, mais les loyers ont augmenté depuis la crise sanitaire. Les entreprises, qui ont besoin de moins de surface en raison du télétravail de leurs employés, cherchent des bureaux dans Paris car la réduction de la superficie leur fait faire des économies. Cela permet aussi d'être attractif auprès des salariés à un moment où il faut leur donner envie de revenir travailler au bureau. Pour les jeunes en particulier, le centre urbain est un endroit attractif.

La ville moyenne est-elle devenue le nouvel eldorado ?

Nexity est présent sur tout le territoire et depuis longtemps dans les villes moyennes. Ces communes se portent plutôt très bien. Le plan Action cœur de ville a été une très belle opération de l'Etat. Il y a de la demande dans ces villes. Les maires veulent que nous les aidions. Notre avantage, c'est d'être très flexible. Nous passons assez facilement du neuf à la rénovation. Nous sommes sur le marché de l'existant depuis longtemps. Nous gérons 700.000 logements. A Bayonne par exemple, nous menons deux très belles opérations de rénovation. Nous les vendons comme du neuf.

Les promoteurs sont-ils en train de devenir des rénovateurs ?

Le marché immobilier c'est un 1% de flux, et 99% de stock. Travailler le neuf et l'existant comme un continuum nous parait primordial. Cela rend notre métier plus complexe, mais nous sommes fiers de nous être engagés depuis des années sur ce chemin.

Un an après la mise en place de la réglementation environnementale RE2020, quel bilan tirez-vous?

Nexity est le seul promoteur immobilier à avoir écrit à Emmanuel Wargon, l'ancienne ministre du Logement, pour lui dire qu'il fallait y aller. Nous nous sommes préparés. Nous avons créé une direction de la construction, très efficace. Je me suis engagée en Assemblée générale à faire sur l'ensemble de nos permis de construire 10 % de plus que ce que demande le RE2020. C'est ce que nous avons fait en 2022.

De combien limitez-vous la hausse des coûts ?

L'augmentation des coûts est deux fois moins importante que celle de marché. C'est assez logique quand vous travaillez sur les modes constructifs et que vous achetez en gros.

Quid du réemploi que doit favoriser la responsabilité élargie des producteurs sur les produits et matériaux de construction du bâtiment ?

Le réemploi est quelque chose de nouveau, sur lequel nous nous engageons de plus en plus. C'est majeur. Nous avons un partenariat stratégique avec Saint Gobain pour faire monter cette filière du réemploi. C'est l'un de nos axes prioritaires cette année.

A quoi ressemblera Nexity en 2030 ?

A un opérateur global immobilier. Une entreprise avec beaucoup de cohésion et d'engagement. Nous sommes très forts sur la ville inclusive, la ville durable. On se bat pour ça. Côté taille, j'ai toujours pensé qu'il fallait détenir 20 % de part de marché, c'est une bonne taille pour un leader de marché. Nous en sommes à 15 %.

Quelle est votre définition de la ville durable ?

C'est une ville apaisée. En ce qui concerne le bas carbone, la règlementation RE2020 sur la construction montre le chemin. Il faut trouver sans doute d'autres solutions que l'installation de pompes à chaleur. Il y a un gros travail à faire sur la biodiversité. La ville durable, c'est aussi une ville inclusive, c'est ça qu'il faut construire. Je suis très optimiste. Nous sommes à la croisée des chemins et si nous faisons les bons choix, le monde de demain peut être meilleur que celui d'hier.

Dirige-t-on différemment quand on est une femme ?

C'est une question d'hommes. Je ne sais pas répondre. Ce qui est vrai, c'est que dans le chemin précédent on a été excessivement exigeant avec nous. Quand une femme de mon âge arrive là où elle est, c'est qu'elle a résisté à beaucoup de choses. Après je suis très collective. Je ne sais pas si c'est féminin. J'ai eu des patrons qui étaient très collectifs. C'est de l'humilité. Je ne trouve pas que le pouvoir ait un intérêt en soi. Ce que j'aime, c'est le pouvoir de faire. Et Nexity est un pouvoir de faire quelque chose qui se mesure, qui se voit.

Les femmes sont encore rares à la tête des grandes entreprises et dans les comités exécutifs. Comment faire pour accélérer la parité femmes-hommes ?

La moitié du comité exécutif de Nexity est composée de femmes. Il y a encore des entreprises qui n'ont que des hommes, c'est un vrai problème. Ils disent qu'on ne trouve pas de femmes à recruter. C'est tout simplement parce que les femmes ne veulent pas rejoindre ces entreprises car elles ont compris qu'il n'y avait pas de place pour elles. Il est temps de se préoccuper de ce sujet. Les femmes représentent la moitié de la société. Qu'elles aient le droit d'avoir dans la société la place qui leur revient est juste urgent. Si on leur donne cette place-là, le monde de demain ne sera pas le même qu'hier. Parce que les femmes n'ont pas le même rapport au vivant et ce rapport doit changer urgemment, même si les choses changent vite. Je suis dans un milieu assez masculin, je ne me sens ni étrange ni décalée.

Que pensez-vous de la réforme des retraites ?

La question est difficile. Il faut la faire, même si l'idée de travailler jusqu'à 67 ans ne m'enthousiasme pas spontanément, mais il faut la faire, ne serait-ce que par respect pour les jeunes. Si nous, nous ne travaillons pas plus longtemps, ils vont avoir sur le dos une charge que nous n'imaginons même pas. Après il faut le faire d'une façon qui soit ressentie comme équitable. C'est absolument essentiel. Et c'est normal. On demande un effort, il faut qu'il soit équitable. Les Français ne sont pas convaincus qu'elle le soit. Sur les carrières, des progrès ont été faits. Pour les femmes, les explications sur l'apport ou pas de la réforme n'ont pas été complètement données. Le gouvernement est tellement pris dans les négociations politiques avec le Parlement et les syndicats, qu'il a un peu moins de disponibilité pour s'adresser aux Français. La réforme doit avoir lieu, mais je ne sais pas si c'est sous cette forme-là. Il faut qu'on travaille plus longtemps.

Vous avez été approchée pour Matignon. Vous, Première ministre, qu'auriez-vous fait ?

Je suis Présidente-Directrice générale de Nexity pour de bonnes raisons. Je n'ai pas de réponse à cette question et je ne me la pose même pas. J'ai fait mes choix. Je suis une femme libre, je sais ce que je veux et ce que je ne veux pas faire.

2023, année difficile en vue

Nexity a enregistré un bénéfice opérationnel courant de 367 millions d'euros en 2022, légèrement en retrait par rapport aux 371 millions dégagés en 2021. Avec un chiffre d'affaires de 4,7 milliards d'euros, en hausse de 2% par rapport à 2021, la marge opérationnelle s'établit à 7,8% (-0,2 points par rapport à 2021).

Nexity va proposer à ses actionnaires un dividende de 2,50 euros, comme l'année précédente. Dans la promotion de logements neufs, son cœur de métier historique, il a obtenu 18.015 réservations, 10% de moins, mais sa part de marché grimpe à 15%, mieux qu'espéré, dans un contexte général de recul très prononcé des commercialisations.

Pour 2023, la direction table sur une baisse de chiffre d'affaires et de son résultat opérationnel, qui devraient respectivement dépasser 4,5 milliards d'euros et 300

Le groupe anticipe une érosion temporaire de ses marges, prises en étau entre la hausse des coûts de construction et la réduction du pouvoir d'achat des acquéreurs, à cause de la forte hausse des taux d'intérêt.

Il va poursuivre sa stratégie de développement de l'immobilier géré (résidences étudiantes, coworking...), qui a permis à sa branche services d'afficher un chiffre d'affaires en hause de 10%, à 938 millions d'euros

millions d'euros. La baisse de chiffre d'affaires est due à son recentrage sur la France, avec la cession prévue de ses activités en Pologne et au Portugal.

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Commentaires 6
à écrit le 25/02/2023 à 17:24
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Madame Bédague dit clairement que Nexity ne porte intérêt qu' aux seuls projets de construction dans le neuf. Je confirme que cet opérateur immobilier, premier syndic de France, refuse de participer activement à l'énorme chantier de rénovation therm...

à écrit le 23/02/2023 à 18:34
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De toute façon , la majorité des français n'ont pas les moyens de payer 8000 e un logement , de financer le DPE ni la voiture électrique à 25 000 e. Cerise sur le gâteau , entre le blocage des loyers et le DPE , il n'y aura plus rien à louer dans l...

à écrit le 23/02/2023 à 17:06
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ce qui etait anormal, c'est que des banques pretent a 25 ans a taux 0 a des gens pas solvables sans apport; evidemment que quand ces gens pas solvables sortent ca devient dur pour certains de renouveler le bmw x6! hey, va falloir arreter les betises,...

à écrit le 23/02/2023 à 11:15
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C ets quand meme assez gonflé de se plaindre de l etat alors que c est celui ci qui assure vos marges et votre clientele via le PInel et dans une moindre mesure le PTZ. La solution n est certainement pas encore plus de subvention etatique mais au con...

le 23/02/2023 à 17:33
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Contrairement à vos affirmations, le Pinel ne coute rien a l'état, bien au contraire. Un certain nombres d'etudes montrent que l'etat récupère sous 2 ans de 38 à 40% de l'investissement Pinel ( 20,6% sous forme de TVA, et les reste sous forme d'impot...

le 24/02/2023 à 9:43
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la TVA aurait ete recupere d une facon ou d une autre. SI la personne aurait pas achete un pinel, elle aurait achete autre chose (une voiture ou je ne sais quoi). donc c est pas un argument Je vois pas en quoi l etat devrait subventionner certains...

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