Russie : des entrepôts en stock mais de qualité variable

Avec 12 millions de mètres carrés, la Russie dispose d'un parc d'entrepôts logistiques conséquent. Mais ce marché a connu une évolution très contrastée en 2009 : un premier semestre marqué par une faible activité locative, la hausse brutale du taux de vacance et la baisse des loyers ; et un second semestre qui a vu le retour de nombreux utilisateurs.

D'après Jones Lang LaSalle, qui vient de consacrer une étude au marché des entrepôts à Moscou, l'offre en immobilier logistique a continué d'y croître en 2009, malgré les effets de la crise : 1 million de m2 ont été livrés sur l'année (soit environ 6 % de plus qu'en 2008), dont 215.200 m2 au cours du quatrième trimestre. L'offre en entrepôts dits modernes, c'est-à-dire de classe A et B, s'élève actuellement à 6.145.600 m2, volume qui reste modeste comparé à d'autres grandes villes européennes (en tout cas loin derrière Londres ou Paris). Et 2010 devrait marquer une baisse considérable des niveaux de livraisons, l'essentiel des projets lancés avant la crise ayant été livrés l'année dernière.

Autres spécificités du marché moscovite : la part de programmes lancés en blanc augmente, et la moitié du parc actuel est d'origine spéculative.

Côté découpage géographique, les écarts entre territoires sont de plus en plus contrastés. Le nord-ouest (Leningradskoye, Dmitrovskoe highways) et le sud (Simpheropolskoye, Moska-Don highways) sont les zones les plus demandées en raison des niveaux élevés de cargaisons que connaissent ces secteurs. Enfin, le volume d'offres proposées sur les marchés secondaires, désertés par les utilisateurs ou bien proposant des espaces à la sous-location, a augmenté en raison principalement de la baisse des flux de marchandises des entreprises logistiques.

Chute de la demande

Toujours selon Jones Lang LaSalle, la demande en immobilier logistique, elle aussi, a enregistré une baisse significative au premier semestre 2009 : les chiffres commerciaux ont subi une chute considérable et de nombreux utilisateurs ont préféré remettre à plus tard leur projet d'expansion et attendre le retour d'une stabilisation du marché. Cependant, l'activité locative a repris des couleurs dès le second semestre, avec 678.500 m2 placés, soit près de deux fois et demie le volume du premier semestre.

Après une baisse marquée au premier semestre 2009, les valeurs locatives sont restées stables au quatrième trimestre 2009, en se maintenant à 110 dollars par mètre carré et par an. Une part importante des espaces vacants (75 %) se situe dans les entrepôts de classe A, plus chers de 15 % à 20 % que ceux de classe B. Une situation qui s'explique à la fois par le niveau élevé de livraisons enregistré sur ce type d'actifs et de l'intérêt des utilisateurs pour des locaux de moindre qualité, mais plus accessibles financièrement.

Cependant, malgré une baisse significative des valeurs locatives en 2009, le marché moscovite reste le deuxième plus cher d'Europe, après Londres et devant Varsovie, Budapest et Berlin, Paris n'arrivant qu'en cinquième position. Avec des niveaux de livraisons moindres en 2010 et un retour plus soutenu de la demande, le taux de vacance devrait toutefois mécaniquement baisser cette année.

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