Le marché immobilier n'est pas encore stabilisé. A l'acheteur d'en profiter, mais si l'on pense réaliser une affaire, il faut agir vite, très vite. C'est-à-dire sans attendre d'avoir vendu son appartement ou sa maison. Il est particulièrement difficile de traiter simultanément une vente et un achat. Le crédit-relais permet de faire « la soudure ». Plusieurs établissements ont modernisé leur offre à travers des formules souples et moins coûteuses. Encore faut-il que ce crédit-relais soit suivi par un autre emprunt à long terme, dans l'hypothèse où le prix du nouveau bien s'avère supérieur à celui cédé. On parle alors de crédit jumelé. Les banques spécialisées jouent des coudes sur ce créneau. Délai de vente. Dans l'ensemble, les crédits proposés à des taux très attractifs (parfois à moins de 5 %) sont assortis de modalités particulières. Ainsi la banque Woolwich (avec Woolwich Revente) propose-t-elle un crédit-relais dont le taux évolue avec le délai de vente du bien : à partir de 6 %, si la vente est réalisée dans les quatre mois. « Deux tiers des crédits-relais sont remboursés dans les cinq premiers mois », souligne-t-on au sein de cet établissement. Certes, le mécanisme peut servir d'aiguillon pour inciter le particulier à fixer d'emblée le juste prix de vente de son bien... Mais, pour mettre toutes les chances de son côté, mieux vaut avoir déjà un acheteur en vue lors de la signature du prêt-relais. C'est justement le point sensible. A la Sovac, Immorevente s'appuie sur un taux à 7,5 %, mais, si le remboursement est fait dans les six mois, il passe à 6 %. Même chose si l'acheteur se finance à la Sovac : dans le meilleur des cas, le taux s'établit à 4,50 %. Montant du prêt. Autre paramètre entrant en ligne de compte : le montant du crédit jumelé doit être au moins égal au montant du crédit-relais. La Banque hypothécaire européenne (BHE revente) offre le même taux pendant toute la durée du crédit-relais. Le premier taux à 6,95 %, si le montant du crédit-relais est égal au crédit à long terme. En revanche, si le crédit-revente est supérieur au crédit long terme (par exemple 700.000 francs et 500.000 francs), le taux du crédit-revente sera panaché (6,95 % jusqu'à 500.000 francs et 9,95 % sur 200.000 francs). A la banque La Hénin, avec Optirevente, on peut abaisser le taux de départ : si la revente du bien a lieu dans un délai de neuf mois, il passe à 5,95 %. Ou si l'acheteur finance son projet avec un crédit La Hénin, le taux passe à 5,45 % ; et, en cumulant ces deux avantages, il descend à 4,45 %. Mais il ne faut pas se leurrer, la réunion de ces conditions ne doit pas être courante. Enfin, pour ceux qui seraient à court d'arguments, il faut souligner que la banque propose une réduction de 50 % des droits de dossier à l'acquéreur du bien en vente, s'il souscrit le prêt durant les vingt-quatre mois du crédit-relais du vendeur. Le montage de la Sovac comme celui de la Hénin présente une particularité : si le fruit de la vente du bien est supérieur au montant du crédit-relais, il est possible de rembourser par anticipation jusqu'à 25 % du crédit long terme. L'idée est que les deux crédits s'emboîtent alors que le remboursement du crédit long terme est commencé, les remboursements mensuels peuvent rester constants. Crédit long terme. Si ces formules rassurent peut-être davantage les emprunteurs, dans la mesure où le taux du relais est relativement faible, il ne faut pas sous-estimer les conditions faites sur le taux du crédit long terme qui est adossé, et pour lequel on s'engage pendant quinze ans. Ces taux d'appel ne sont-ils qu'un moyen pour les établissements de gagner des points en matière de financement long terme ? C'est l'argument mis en avant par les banques non spécialistes, qui n'ont pas fait d'effort particulier sur la partie relais d'un crédit jumelé, avec des taux compris entre 7,90 % et 8,65 %. A la Caixabank, le taux est de 6,75 % sur un an et 6,95 % sur deux ans. Le montant financé est rarement de la totalité du prix du bien en vente. Les intérêts sont soit payés au fur et à mesure, soit capitalisés sur un an, et payés avec le remboursement du capital lors de la cession du bien. Un point à prendre en considération dans le plan de remboursement. La durée oscille entre un et deux ans. Un confort dont il faut se méfier, car il est judicieux de vendre au plus vite. Prêt global. D'autres établissements proposent une réponse au double problème de l'emprunteur à travers un seul crédit. C'est le cas notamment de l'UCB, avec Simpl'immo : cette fois, le crédit-relais est fusionné avec l'emprunt à long terme en un seul et même produit. Ce crédit global peut être accordé pour vingt ans, une partie étant remboursée lors de la cession du bien. Le taux (de 6,90 % à 8,50 %) est fonction de plusieurs critères (montant de l'emprunt, du prix de vente du bien...). Ce crédit est également proposé sur une formule à taux révisable (indexé sur le Tiop à trois mois) qu'on peut faire passer à taux fixe à tout moment. Dans le même ordre d'idée, la BNP a relancé son « Prêt-relais acquisition » (suspendu depuis 1992), avec l'obligation de rembourser 20 % de l'emprunt lors de la revente du bien ; le taux est unique, à 8 %. A titre de comparaison, le crédit-relais jumelé de cette même banque offre un taux compris entre 7,60 % et 9,10 %. Le profil de l'emprunteur. Les crédits-relais jumelés ou intégrés s'adressent à des acquéreurs qui peuvent attendre plusieurs mois avant de céder leur bien, sont capables d'assumer le paiement des intérêts et, en même temps, sont dans de bonnes conditions pour céder rapidement leurs biens, avec, par exemple, déjà un acheteur en vue. Sinon, l'emprunteur risque de se trouver, après un an, dans une situation désagréable, avec le sentiment d'être acculé. Autant dire que le crédit-relais s'adresse à ceux qui possèdent une certaine marge de manoeuvre.

latribune.fr

26 Sept 2008, 0:39

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