Une partie du stock de bureaux est impossible à placer

Alors que le ministre de l'Economie et des Finances, Jean Arthuis, a pris récemment des mesures tendant à éviter la construction de nouveaux bureaux en région parisienne, les professionnels font une analyse différente de la crise. Ainsi la CGIS (Compagnie Générale d'Immobilier et de Services), nouveau pôle immobilier de la Générale des Eaux, souligne qu'il existe une proportion importante de bureaux qui ne sont pas adaptés à la demande dans le stock existant. « Il semblerait plus opportun, avancent les experts immobiliers de la Générale, que l'effort de l'Etat se porte exclusivement sur la nécessaire mutation de ce parc, plutôt que d'empêcher la production neuve dans la période actuelle. » Les spécialistes de la Générale, comme récemment ceux d'Auguste Thouard, prévoient que la raréfaction de l'offre neuve peut se produire dès 1996-1997 et existe déjà pour les locaux de plus de 10.000 m2. A l'appui de cette position, la CGIS met en parallèle le ralentissement de la production neuve et la diminution du stock de bureaux neufs, de 9% en 1994 et de 15% en 1995. Mais le stock de bureaux représente quand même un total 4 millions de mètres carrés en Ile-de-France. « Le stock disponible dans les opérations en chantier, qui est de 300.000 m2, a plongé de 50 % en un an, conséquence de la diminution des mises en chantier et de l'arrêt du lancement d'opérations en blanc » - c'est-à-dire ne faisant pas l'objet d'une commande préalable. De son côté, la Fédération du bâtiment prévoit pour 1996 une chute de 3,5% de la production dans le secteur des entreprises (usines, commerces et bureaux) après les 8 % de recul de 1995. Les bureaux récents se vendent assez bien, puisque le stock d'opérations neuves livrées depuis moins d'un an a baissé de 45 % sur les douze derniers mois. Grâce à la mobilité actuelle des entreprises, 846.000 m2 ont été commercialisés au premier semestre 1995, soit une augmentation de 8 % par rapport au semestre précédent. Le stock neuf « performant » est évalué à moins d'un million de mètres carrés entre les programmes déjà livrés et ceux en construction, soit un peu plus d'un an de commercialisation. Les bureaux qui ne trouvent pas preneur depuis plus de trois ans représenteraient 500.000 m2. Dans le stock de bureaux anciens, 2,63 millions de mètres carrés, la même distinction est faite entre un parc en voie d'obsolescence et des bureaux adaptables au marché. Parmi les premiers, qui représentent près de la moitié du total - 1, 23 million de mètres carrés -, sont classés « bon nombre d'immeubles comme celui d'Esso ou de BP à La Défense construits avant 1970, dans lesquels les normes ne correspondent plus aux critères actuels » (notamment en fonction des problèmes liés à l'amiante). L'étude du CGIS évalue à 1,39 million de mètres carrés les surfaces anciennes restructurables ou les bureaux récents livrés après 1990 et qui peuvent être reloués moyennant évidemment une baisse de loyers. M. C.-C.
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