Ralentir en douceur la dynamique du crédit immobilier

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Sommes-nous, oui ou non, en présence d'une bulle immobilière ? S'il existe aujourd'hui plusieurs écoles, la Banque centrale européenne (BCE) se déclare ouvertement inquiète. Elle met en garde sur les risques d'inflation dans la zone euro liés à la hausse des crédits et des prix immobiliers.Les Français sont, en effet, devenus boulimiques de crédits immobiliers. Les rythmes de progression de ces emprunts ont retrouvé en 2004 des niveaux qui n'avaient plus été observés depuis les années 70. Et pour le moment, cet essor ne donne pas de signe d'essoufflement. Selon les derniers chiffres de la Banque de France (BDF), en septembre 2005, le taux de croissance annuel des crédits à l'habitat a atteint 13,1 %, contre 12,6 % un mois plus tôt. Cette exubérance du crédit immobilier se manifeste encore plus fortement chez certains de nos voisins. De source BDF, le crédit à l'habitat a progressé l'an dernier de 10 % dans l'ensemble de la zone euro, de 12 % en France, de 19,8 % en Italie et de 21,8 % en Espagne.Taux d'endettement record. Si le phénomène est vif, il a également la particularité d'être durable, puisque la distribution des emprunts immobiliers s'intensifie depuis 1996, "une durée sans précédent dans l'histoire récente", relève la banque centrale française. Or la baisse rapide et de grande ampleur des taux de ces prêts a bien entendu joué un rôle clé dans cette course au crédit. Les taux débiteurs réels sont passés d'environ 7,5 % fin 1990 à 4 % fin 2000 et finalement à 1,6 % fin 2004. Très logiquement, une remontée des taux ralentirait le marché. Mais les banques centrales désirent un atterrissage en douceur, un ralentissement très progressif des prix et du crédit. Car les ménages se sont beaucoup endettés et nombre d'entre eux se trouveraient en difficulté dans l'hypothèse d'une correction brutale.En effet, la vigueur du marché du crédit est allée de pair avec une explosion des prix de l'immobilier et avec un taux d'endettement record des ménages. Pour permettre à ces derniers d'accéder à la propriété, les banques françaises ont adapté leur offre et fait preuve de souplesse. Elles ont accepté des apports personnels moins importants, ont proposé des prêts sur des durées très longues (la moyenne est passée, entre 1989 et 2004, de 12 à 17 ans) et des taux variables. Très rares en France, il y a encore quelques années, les taux variable connaissent un boom depuis trois ans (35 % du volume des nouveaux contrats aujourd'hui, contre moins de 10 % des nouveaux crédits avant 2002). La BCE devra donc manoeuvrer avec délicatesse.Véronique Chocro

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