L'ampleur de la crise dans les fonds immobiliers en Allemagne se chiffre par milliards. Au mois de décembre, les épargnants ont retiré près de 3,1 milliards d'euros des 34 fonds en activité, selon les données de la fédération BVI représentant les fonds d'investissement. Un réflexe de peur des investisseurs qui a fait suite à la fermeture inédite d'un fonds, "Grundbesitz Invest", par la Deutsche Bank.Les fuites de capitaux affectant les deux fonds logés dans la Deutsche Bank ont représenté à elles seules 1,2 milliard d'euros. Les autres fonds ont accusé quant à eux une réduction de 1,9 milliard de leurs dépôts. En guise de comparaison, les onze premiers mois de l'année avaient vu les retraits dépasser les acquisitions de parts de seulement 500 millions d'euros.L'ensemble des retraits représente près de 3,5 % de la valeur des fonds estimée à 88,5 milliards d'euros à fin novembre, passée à 85,1 milliards fin décembre, en baisse de 2,4 % par rapport à 2004. Les autres types d'investissements, surtout l'épargne retraite, ont en revanche connu des afflux nets de capitaux en 2005.Le mois de janvier 2006 risque à nouveau d'être catastrophique, après la fermeture de deux nouveaux fonds immobiliers par la société KanAm, dont la notation a été détériorée. De nouveaux "retraits importants" ont ainsi frappé plusieurs fonds en fin de semaine dernière, concédait hier Markus Riess, président du BVI, ajoutant que la situation s'était depuis améliorée. Un acteur souhaitant rester anonyme indiquait hier des retraits quotidiens "inférieurs à 10 millions d'euros".Restaurer la confiance. Il n'empêche, le BVI a présenté hier un catalogue de mesures, souvent à effet immédiat, destinées à restaurer la confiance des épargnants. Pour éviter qu'un fonds se retrouve rapidement à court de liquidités, les parts supérieures à 1 million d'euros seront dorénavant cessibles en respectant un délai de préavis d'un an ! Les fonds s'engagent par ailleurs à doubler le matelas de liquidités à détenir, en le passant de 5 %, seuil dicté par la loi, à 10 % de la valeur du portefeuille immobilier géré. Il sera par ailleurs possible pour un fonds d'investir davantage dans des produits liquides, les actions de sociétés immobilières cotées (Reits) notamment. Des cessions internes d'actifs immobiliers entre fonds détenus par une même maison mère doivent par ailleurs être autorisées.En ce qui concerne l'évaluation de l'immobilier en portefeuille, l'indépendance des experts doit être renforcée en confiant leur nomination à une autorité centrale, par exemple le régulateur financier BaFin, et non plus au fonds lui-même. Les évaluations annuelles des biens demeureront, mais un collège d'experts devra les vérifier tous les six mois.Enfin, les états financiers des fonds seront plus transparents en présentant la structure de l'actionnariat et la valorisation individuelle de chaque bien immobilier. Il devra être précisé si leur financement par voie de crédit bancaire dépasse 40 % de la valeur.Jean-Philippe Lacour, à Berl

latribune.fr

26 Sept 2008, 0:00

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