Quelle est votre opinion sur le projet du gouvernement de considérer l'investissement immobilier de Robien comme une niche fiscale ?- Je ne comprends pas très bien la démarche du gouvernement. Le "de Robien" représente aujourd'hui à peu près 65.000 des 120.000 logements neufs construits en France. Or, on considère qu'un logement, c'est environ deux emplois directs dans le bâtiment, et un emploi supplémentaire lié aux ventes d'équipements (réfrigérateur, téléviseurs, cuisine, canapé...). Au minimum, 130.000 emplois supplémentaires ont été créés grâce à ce dispositif. Alors que la lutte contre le chômage est au centre de la politique du gouvernement, pourquoi remettre partiellement en cause ce dispositif ? La filière construction représente 0,5 point de croissance du PIB en France. Veut-on fragiliser ce secteur économique créateur d'emplois non délocalisés ? N'y a-t-il pas tout de même quelques abus fiscaux liés à ce dispositif ?- Le "de Robien" n'est pas une niche fiscale, c'est un investissement productif pour le pays. Les Français qui achètent un logement de Robien le font pour préparer leur retraite, pour avoir un revenu complémentaire. En outre, un "de Robien" coûte à peu près 20.000 euros à l'État (étalés sur dix ans) et produit 28.000 euros de recettes. De surcroît, la famille type qui achète ce produit aujourd'hui est un couple âgé de 35-40 ans qui travaille, et qui a un revenu annuel d'environ 60.000 euros. Ce sont donc les classes moyennes et non ceux qui ont des revenus élevés, contrairement aux idées reçues. Pourquoi vouloir les contraindre à choisir entre l'aide à domicile, la garde des enfants, les dépenses en faveur du développement durable, et un investissement créateur d'emplois, qui répond à la crise du logement ?Que pensez-vous de la situation actuelle du marché ?- La France connaît sa plus grave crise du logement depuis vingt ans. Ces deux dernières décennies, il s'est construit un peu moins de 300.000 logements par an. Or, les besoins étaient de plus de 400.000 logements. Aujourd'hui, il en manque environ 1,9 million. C'est considérable. L'État a mal anticipé trois phénomènes. Le premier est lié à la natalité : la population française s'accroît. Le deuxième est dû au phénomène de la décohabitation. Dans les grandes villes de France, un couple sur deux divorce. Or, un divorce, c'est deux logements. Enfin, chaque année, on détruit 85.000 logements vétustes ou insalubres. À Paris, plus de 100.000 personnes attendent un logement social. Cela devient un sujet politique. Je pense que cela sera un des enjeux de la campagne présidentielle. Le parc HLM, notamment, est vieillissant.Pourquoi ne construit-on pas assez ?- La première raison est due à la décentralisation : la très grande majorité des maires n'aime pas construire. Construire crée des nuisances et, donc, gêne les électeurs et entraîne des besoins supplémentaires coûteux en équipements publics, en écoles, en crèches... La deuxième raison est liée à la transformation des POS (plans d'occupation des sols) en PLU (plans locaux d'urbanisme), complexe, qui a du mal à se mettre en place, ce qui bloque la plupart des opérations. Physiquement, il existe des terrains en France. La France consacre environ 6 % de son territoire à l'urbanisation. Cette proportion varie de 12 % à 18 % dans les pays à forte densité telle l'Angleterre. Mais administrativement, très peu de terrains sont aujourd'hui constructibles. Résultat : les prix augmentent au seul profit des propriétaires fonciers. Et l'État ne donne pas l'exemple, avec des appels d'offres pour vendre ses terrains au plus offrant. Seule la mise sur le marché de terrains constructibles permettra de baisser les prix de vente.Qu'attendez-vous concrètement des responsables politiques ?- Depuis quelques mois, devant les immeubles squattés qui brûlent, l'impatience justifiée des mal-logés, mais aussi celle des jeunes cadres qui ne peuvent pas se loger dans la ville et qui sont obligés de s'installer en deuxième voire en troisième couronne, en subissant des temps de transport allongés, les responsables politiques semblent prendre conscience de l'énormité du problème. Il faudra - mais j'ignore qui aura ce courage - lancer un véritable plan Marshall pour le logement afin de régler ce problème. Le projet de loi Borloo "portant engagement national pour le logement" va dans le bon sens mais il n'est pas à l'échelle du problème. Quelle est la similitude avec la grande crise immobilière de 1990 ?- Nous sommes dans une situation très différente. En 1990, il y avait des stocks physiques importants, l'offre commerciale représentait dix-sept mois d'activité et les taux d'intérêt se situaient autour de 12 %. Aujourd'hui, il n'y a pas de stock physique, l'offre commerciale représente quatre mois d'activité et les taux d'intérêt sont très bas. Il n'y a pas de bulle. Il n'empêche qu'aujourd'hui, les primoaccédants ne peuvent plus devenir propriétaires du fait de l'augmentation des prix. Par ailleurs, pour la première fois, les prix de l'ancien et du neuf sont au même niveau. Cette situation n'est pas normale, et cela ne peut pas durer.Le marché des bureaux sort-il, lui, de sa morosité ?- Le marché des bureaux neufs est atone et je ne vois aucune amélioration à court terme, compte tenu des prévisions de croissance en France et en Europe. Ceci étant, le marché est à son plus-bas, et il faut préparer l'avenir pour sortir des opérations pour 2007-2008.À l'international, craignez-vous la formation de bulles immobilières ?- Le marché anglais est en haut de cycle et les prix à Londres sont extrêmement élevés. Le marché pourrait ralentir. Le marché espagnol est plus inquiétant : après de très fortes hausses de prix, pour la première fois des stocks physiques se sont constitués ; et l'on voit aujourd'hui des immeubles de logements construits et invendus. Quant au marché allemand des logements, il est toujours extrêmement difficile.L'Europe de l'Est et la Chine offrent-elles plus d'opportunités ?- Les expériences des quelques promoteurs français dans l'Europe de l'Est en matière de logements ou de bureaux n'ont pas été très concluantes pour l'instant. C'est un secteur en devenir. La Chine est un grand marché. Il est sans doute trop tard pour investir à Shanghai où l'on trouve des immeubles de bureaux construits et invendus. Peut-être faut-il regarder du côté de Pékin qui ne s'est pas développé aussi rapidement.Votre priorité reste donc la France ?- Après plusieurs développements en Europe, nous nous sommes reconcentrés au milieu des années 80 sur la France parce que nous pensions que nous n'y étions pas assez puissants, trop "parisiens", trop "maisons individuelles" - notre métier d'origine qui ne représente plus aujourd'hui que 25 % de notre activité. Notre stratégie a d'abord été basée sur un meilleur équilibrage de nos activités entre l'Île-de-France et les régions, en privilégiant les grandes agglomérations de province. En 2005, 40 % de notre activité est en Île-de-France, 60 % dans les régions. Il nous faut continuer. Dans l'Ouest, comme au Pays basque, nous débutons. Dans la région de Bordeaux ou d'Annecy, il y a encore beaucoup à faire.Quelles seront les grandes tendances du marché à l'avenir ?- Les baby-boomers de l'après-guerre vont bientôt arriver à l'âge de la retraite. Selon une étude du BIPE, 7 millions de Français vont quitter le Nord et l'Île-de-France pour aller s'installer dans l'ouest, le sud-ouest et le sud-est du pays dans les prochaines années. Cet énorme mouvement, qui a déjà commencé, va durer jusqu'en 2010 voire 2015. Ces familles cherchent d'abord des maisons individuelles, des petits logements collectifs avec des ascenseurs et deux chambres pour recevoir leurs enfants. Nous avons travaillé sur de nouveaux produits que nous avons lancés en 2004, particulièrement dans ces régions, pour répondre à cette demande.Et sur le marché lié aux loisirs ?- Avec l'essor des 35 heures, nous avons lancé la commercialisation de résidences de loisirs, notamment à Bordeaux, Toulouse ou dans la région de Nice. Nous misons aussi sur les résidences étudiantes, car une demande considérable se fait jour dans les grandes villes universitaires, sans pouvoir être satisfaite. Nous allons développer ce type de produits.Vous intéressez-vous aussi aux résidences "médicalisées", à l'heure du vieillissement de la population ?- C'est un grand axe de réflexion. Le vieillissement de la population va s'accompagner de besoins considérables. Nous avons développé en Île-de-France, dans les années 90, un certain nombre de résidences dites "de troisième âge" destinées à des personnes valides. Mais nous avons compris très vite qu'ensuite ces personnes devenaient souvent invalides, et que leur logement se révélait alors inadéquat. Malgré la complexité de la législation française en la matière, nous travaillons à la conception d'un produit adapté à ce marché, en partenariat avec des investisseurs institutionnels.Propos recueillis par Matthias Blamont, Béatrice d'Erceville et Olivier Provost