mmobilier locatifL'investissement immobilier locatif est souvent considéré comme risqué, contraignant et fiscalement pénalisant. C'est sans compter avec l'imagination des acteurs du secteur. Quelques-uns d'entre eux proposent ainsi depuis quelques années un concept d'investissement particulièrement avantageux. L'investissement en nue-propriété dans l'immobilier locatif social est une formule qui propose aux investisseurs d'acquérir la nue-propriété d'un bien immobilier pour environ 60 % de son prix de marché. À charge pour l'opérateur de vendre pour une durée de quinze à dix-sept ans l'usufruit correspondant à des bailleurs sociaux qui trouvent ainsi un moyen astucieux de financer facilement leurs programmes dans des secteurs où l'immobilier atteint des prix très élevés. « Ainsi, nous arrivons à une totale convergence d'intérêts entre les objectifs patrimoniaux des investisseurs et les besoins des organismes sociaux », assure Frédéric Goulet, directeur général et cofondateur de la société Perl, précurseur dans ce type de montage.exonérationsPour l'investisseur, le montage est particulièrement avantageux. Il lui permet de s'exonérer des risques locatifs mais aussi des charges de gestion et d'entretien qui reviennent au bailleur, tout en bénéficiant d'un régime fiscal plutôt favorable. Le nu-propriétaire ne percevant pas de loyers, il ne supporte en effet aucun impôt sur le revenu. Il ne paie pas non plus l'impôt foncier, qui pèse normalement sur le propriétaire, et son bien n'entre pas dans l'assiette de calcul de son impôt de solidarité sur la fortune. Au terme de la durée de démembrement prévue, le propriétaire récupère la pleine propriété de son bien. Plusieurs cas de figure sont possibles. Il peut le revendre en exonération d'impôt sur les plus-values ou décider de l'occuper. Il doit alors en informer le locataire six mois avant l'échéance. Mais il peut aussi envisager de continuer à le louer. Le locataire dispose alors d'un droit de priorité. Propriétaire et locataire peuvent alors, d'un commun accord, prévoir une remise à niveau des loyers étalée sur cinq ans.