4 atouts des SCPI à la loupe

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STRONG>1 - Un faible ticket d'entrée pour investir dans de l'immobilierLes SCPI ouvrent l'accès au marché immobilier pour un ticket d'entrée relativement minime. Selon les sociétés, le prix de la part coûte en général quelques centaines d'euros (voir graphique), ce qui permet une diversification de son patrimoine à moindre coût. « En général, l'investissement moyen oscille entre 20.000 et 30.000 euros, précise Daniel While, analyste à l'IEIF Avec une pareille somme, il est inenvisageable d'acheter un bien en direct, surtout sur le créneau des bureaux. »Et comme il est possible d'acquérir des parts à crédit, les SCPI permettent de profiter du levier de l'endettement pour se constituer un patrimoine, avec une mise de départ encore plus faible. Cette stratégie est même conseillée, car les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers versés par la SCPI, ce qui permet d'optimiser fiscalement son investissement. Reste qu'il faudra aller négocier un crédit immobilier avec son conseiller bancaire pour financer cet achat. Attention : comme les grands réseaux commercialisent leurs propres parts de SCPI, il est possible que votre banque rechigne à financer des produits concurrents. « Cela s'est vu, mais c'est moins vrai aujourd'hui », confie un conseiller en gestion de patrimoine. Dans ce cas, il ne faut pas hésiter à hausser le ton, ou à passer par un courtier en crédits immobiliers (ACE immobilier, Cafpi, Empruntis, Meilleurtaux...), qui pourra décrocher un emprunt à un taux souvent plus intéressant.M. P.2 - Une diversification impossible à réaliser seulLes SCPI de rendement sont classées selon différentes catégories : certaines n'investissent que dans les commerces, d'autres répartissent leurs investissements entre mètres carrés de bureaux, commerces et entrepôts. Mais quelle que soit celle que vous choisissez, la diversification sera largement meilleure que lorsqu'on achète de l'immobilier en direct.En effet, la plupart des sociétés choisissent à la fois des secteurs géographiques différents, en détenant des actifs à la fois en Île-de-France et dans différentes villes de province. Ce qui s'avère extrêmement précieux dans les périodes où les marchés n'évoluent pas tous dans le même sens. Dans le même temps, les gérants optimisent leur diversification sectorielle. En louant leurs bureaux à des entreprises qui travaillent dans différents types d'activité. Cela évite de voir une partie du parc non louée si un secteur économique traverse une crise grave (informatique à la fin des années 1990, Net-économie au début des années 2000). Avant d'acheter des parts de SCPI, il faut vérifier dans les documents légaux fournis la diversification des investissements. Une astuce : « Il faut regarder si un seul locataire ne représente pas plus de 10 % du montant total des loyers encaissés. Si tel est le cas, l'investissement sera plus risqué, car, en cas de défaut, le gestionnaire de la SCPI pourra difficilement maintenir le montant des revenus versés », conseille Michèle Séphons, PDG de Fiducial Gérance. M.P. 3 - Des revenus trimestriels stables et réguliers au fil des années Contrairement à un investissement locatif classique, dont la rentabilité dépend de la solvabilité du locataire, acheter des parts de SCPI permet de se garantir un revenu régulier. « C'est même le principal atout de ce produit, qui a été pendant très longtemps souscrit par des retraités désireux de s'assurer un complément de pension sûr et stable dans le temps », rappelle Michèle Séphons, PDG de Fiducial Gérance. Les sociétés encaissent les loyers tous les mois, et en reversent une quote-part à leurs associés chaque trimestre. La grande force de ce produit est que, malgré les évolutions du marché de la pierre, ce revenu reste globalement constant au fil des ans. La raison ? Les loyers évoluent à la hausse depuis des années, et en cas de coup dur ? une crise économique qui augmente les défauts de paiements des locataires par exemple ? la SCPI puise dans les réserves qu'elle se constitue au fil du temps pour garantir la stabilité des revenus. « D'où l'importance de s'assurer que la société de gestion pratique une politique de constitution régulière de réserves dans les bonnes années, cela lui permet, en cas de coup dur, de lisser les revenus qu'elle distribuera », ajoute Michèle Séphons. En contrepartie de cet avantage, les SCPI perçoivent des frais d'entrée importants, ils oscillent entre 4 et 16 % mais la moyenne tourne autour de 10 %. Raison pour laquelle cet investissement doit être envisagé uniquement dans une optique de long terme, pour rentabiliser l'investissement de départ. M. P.4 - Des avantages fiscaux identiques à l'immobilier en directEn tant qu'investissement immobilier, les SCPI donnent droit aux avantages fiscaux pour réduire sa facture d'impôts. La collecte de la catégorie des SCPI Scellier a d'ailleurs bondi en 2010. L'achat de parts à crédit est également avantageux pour créer du « déficit foncier », bien connu des investisseurs locatifs.Les produits financiers, tirés de la trésorerie sur les fonds en attente, sont taxés, au choix, soit au prélèvement forfaitaire libératoire de 31,3 %, soit au taux marginal d'imposition plus 12,3 % de prélèvements sociaux. Bon à savoir : les loyers imposés sont ceux perçus par la SCPI, et non le revenu distribué aux associés ! Si l'épargnant loue des biens en direct (sans profiter d'une loi fiscale) et que le montant de ses revenus fonciers (SCPI compris) n'excède pas 15.000 euros, le régime du micro-foncier peut s'appliquer. Les sommes perçues sont alors taxées après abattement de 30 %. Dans le cas contraire, ou si l'épargnant le préfère, il sera imposé au régime foncier classique, permettant de déduire ses charges (travaux, intérêts d'emprunt...) de ses revenus nets. Dans les deux cas, les revenus fonciers sont ensuite soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Attention : les éventuelles plus-values tirées de la vente des SCPI sont imposées au-delà de 15.000 euros. Elles sont soumises aux prélèvements sociaux et taxées à 19 % après abattement de 10 % par an au bout de la cinquième année de détention. Enfin, les parts de SCPI entrent dans la base taxable à l'ISF. M. P.

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