Entre le troisième trimestre 2005 et le troisième trimestre 2008, l'indice du coût de la construction (ICC), avec lequel on calcule le montant des loyers commerciaux, a subi une hausse de 24,72 % ! » fulmine Bertrand Donnève, directeur immobilier de Sonepar, le holding d'un groupe de distribution de matériel électrique, et président de l'Agora des directeurs immobiliers, un club professionnel. La raison ? « Le prix des matériaux et celui de la main-d'oeuvre ont anormalement flambé. » La baisse de 5,77 % de l'ICC au troisième trimestre 2009 (par rapport à la même période de 2008), qui vient d'être rendue publique par l'Insee, a apporté de l'eau à son moulin. Aussi, face à cette imprévisibilité des coûts immobiliers, Bertrand Donnève conseille-t-il de renégocier les baux commerciaux lorsqu'ils arrivent à échéance ou lorsqu'on en prend de nouveaux, selon deux voies : l'ICC « cap頻 ou l'ILC (indice des loyers commerciaux).Le premier conserve l'ICC de l'Insee, mais en lui imposant un plancher et un plafond. « Cela se négocie avec le propriétaire. La marge d'augmentation se situe entre 2,5 % et 3,5 % en se référant à l'inflation », détaille Bertrand Donnève. Après une étude sur la valeur locative de son parc, réalisée par Atisreal Real Estate, Sonepar a ainsi renégocié une centaine de baux sur 500 sites. Dans 65 % des cas, les loyers ont été réduits avec une moyenne globale de 7 %.Le second indice, l'ILC, institué par la loi de modernisation de l'économie (LME) du 4 août 2008, concerne uniquement commerçants et artisans. Il est composé de trois indices pondérés : l'indice des prix à la consommation (pour 50 %), l'ICC (pour 25 %) et l'indice du chiffre d'affaires du commerce de détail en valeur (pour 25 %). Depuis juin 2009, l'ILC a baissé mais moins que l'ICC. Mais son évolution a été au total plus raisonnable.Quant aux activités tertiaires, elles attendent l'Ilat (indice des loyers des activités tertiaires). Il se compose de l'indice des prix à la consommation (pour 50 %), l'ICC (pour 25 %) et de l'indice du PIB (25 %). Ayant fait l'objet d'un protocole d'accord de la part des organisations professionnelles concernées, l'Ilat devrait entrer en vigueur dans le courant 2010. Erick Haehnsen