La garantie contre les loyers impayés : universelle et solidaire ?

 |   |  1550  mots
La Ministre du Logement Cécile Duflot vient d'annoncer qu'elle travaillait sur la mise en place d'une garantie universelle et solidaire contre les loyers impayés. Une telle garantie, selon la ministre, inciterait les propriétaires à remettre sur le marché leurs logements vacants, - il y en a plus de deux millions en France - et permettrait aux locataires les plus modestes d'accéder au logement. Si l'idée paraît séduisante sur le papier, elle se heurte à maintes difficultés pour la plupart liées à des erreurs de diagnostic.

La ministre propose trois pistes de réflexion pour mettre en place une garantie universelle et solidaire contre les loyers impayés. L'une consisterait à rendre obligatoire l'assurance "impayés de loyer", l'autre à instaurer une taxe qui alimenterait un fonds de garantie, la troisième, enfin, à infliger une pénalité aux propriétaires qui ne souscriraient pas une telle garantie. Bonnet blanc et blanc bonnet en quelque sorte.

La remise sur le marché des logements vacants : une fausse motivation

Depuis une bonne trentaine d'années, on nous indique qu'un stock presque inépuisable de logements, immédiatement mobilisables, serait à notre portée et, à eux seuls, pourraient presque régler la crise du logement en France. Il s'agit des fameux logements vacants. Nos ministres successifs brandissent alors deux leviers pour, enfin, libérer ces ressources inexploitées : l'incitation ou la sanction. Ainsi, la taxe sur les logements vacants a vu le jour en 1999, et la Ministre nous explique que, bon an, mal an, elle produit des effets bénéfiques. Il suffirait donc de l'augmenter pour améliorer son efficacité. Pourtant, l'accès au logement locatif reste toujours aussi difficile. Alors vient le temps de l'incitation : la mise en place d'une garantie universelle contre les impayés de loyer devrait décider les propriétaires à enfin louer leur logement.
Mais ces remèdes partent d'un principe qu'il conviendrait peut-être de remettre en cause : ce serait volontairement que les propriétaires laisseraient leur logement vacant, préférant supporter charges et impôts, plutôt que de rendre leur investissement productif en le louant. Diable, que le bailleur est malveillant! En regardant bien, on se rend compte que le taux de logement vacant reste stable, aux alentours de 6%, même s'il a un peu augmenté entre 2001 et 2011, pour passer de 6 à 7%. Ces chiffres nous sont donnés par l'INSEE qui définit précisément ce qu'est un logement vacant.

Des logements volontairement retenus par leurs propriétaires ?

Un logement vacant est un logement inoccupé se trouvant dans l'un des cas suivants :
- proposé à la vente, à la location
- déjà attribué à un acheteur ou un locataire et en attente d'occupation
- en attente de règlement de succession
- conservé par un employeur pour un usage futur au profit d'un de ses employés
- gardé vacant et sans affectation précise par le propriétaire (exemple un logement très vétuste...).

Rien dans cette description précise ne nous laisse penser que les logements en question, ceux que recense l'INSEE, seraient disponibles ou volontairement retenus par leur propriétaire. Il y a visiblement une confusion, volontaire ou involontaire, entre logement vacant et logement disponible. Notons en outre que la vacance est un état provisoire, le logement, en attente de vente, de location, de succession ou de travaux, n'ayant pas vocation à le rester indéfiniment. D'ailleurs, ne soyons pas dupes, en 1999, l'année où la taxe sur les logements vacants a été instaurée, l'IAURIF, l'Institut d'Aménagement et d'Urbanisme de la région Ile-de-France, concluait une étude sur le sujet en disant que "l'immense majorité des logements vacants participaient au fonctionnement normal du marché et ne constituaient pas un réservoir supplémentaire qui pourrait s'ajouter au parc des logements occupés". Nous pouvons donc légitimement douter que la mise en place d'une garantie universelle contre les impayés de loyers incite les propriétaires à remettre ces logements sur le marché.

Loyer supérieur à un tiers des revenus : les risques d'impayés augmentent

La Ministre nous indique qu'une deuxième motivation présiderait à la mise en place de cette garantie universelle : il s'agit de faciliter l'accès au logement des plus modestes. Tout d'abord, on ne voit pas très bien comment une assurance contre les loyers impayés pourrait permettre à un locataire de supporter une charge de logement supérieure à un tiers de ses revenus. Il suffit de transposer la formule au crédit pour en déceler le côté inefficient : imaginez que votre banque soit assurée en cas d'impayés de votre part. Certes, vous pourrez peut-être emprunter plus facilement, mais vous ne pourrez pas rembourser. Cette garantie n'améliorera donc pas la solvabilité du locataire.
On se pose alors la question de savoir comment vont s'équilibrer les choses. Nous parlons là de rapport entre les revenus et le loyer, d'assurance, donc de mutualisation du risque. Quelle que soit la piste envisagée, les pouvoirs publics tablent sur un taux global d'impayés de 2%.

La règle appliquée par les bailleurs consiste à exiger des revenus qu'ils représentent au moins trois fois le loyer. Si l'application d'une telle règle exclut du marché locatif les plus modestes, il faut réduire ce ratio, c'est-à-dire accepter les revenus ne représentent que deux fois et demie le loyer, voire deux fois. Cela revient à augmenter le risque d'impayés.
Souvenons-nous qu'une garantie des risques locatifs, ou GRL, avait été mise en place en 2006. Tous les candidats locataires dont les revenus représentent au moins deux fois le loyer peuvent en bénéficier. Mais cela a conduit à un phénomène d'anti-sélection et, en pratique, seuls les locataires les plus fragiles ont recours à la GRL. In fine, on parle d'un taux de sinistralité très important, de l'ordre de 20%, et toutes les compagnies d'assurance partenaires se retirent du dispositif. La GRL se meurt donc, aujourd'hui, lentement mais sûrement.
L'idée de rendre obligatoire l'assurance "impayés de loyer" règle ce problème d'anti-sélection et garantit la mutualisation du risque d'impayés entre tous les locataires. Pourquoi pas? Mais gageons que, quelle que soit la forme que prenne cette obligation, cotisation d'assurance ou taxe, elle ne restera pas longtemps à 2%, mais augmentera. Les assureurs impliqués dans les assurances GLI (Garantie des Loyers impayés) évoquent un taux de sinistralité de 3%.

Disparition de la caution solidaire

Au passage, la Ministre a omis d'alerter sur les conséquences du caractère obligatoire de l'assurance impayé de loyer. En effet, l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 interdit au bailleur de cumuler les deux garanties, caution solidaire d'un tiers et assurance "impayés de loyer", sauf si le locataire est étudiant ou apprenti. Le fait de rendre obligatoire l'assurance "impayés de loyer" vaut donc interdiction de recourir à la pratique de la caution solidaire pour les locations vides.
Pourtant la caution solidaire présentait, certes un inconvénient, mais aussi deux avantages. Pour pouvoir proposer une caution solidaire à son propriétaire, il faut avoir, dans son entourage, une personne solvable, prête à se porter garante. Tout le monde n'a pas la possibilité d'offrir cette garantie.
Du côté positif, la caution solidaire a l'indéniable avantage de ne rien coûter, ni au propriétaire, ni au locataire. De plus, elle responsabilise le locataire qui n'a pas envie que la caution paye en ses lieux et place. Seulement, de fait, les propriétaires ne pourront plus avoir recours à ce dispositif puisqu'ils se verront dans l'obligation de contracter une assurance "impayés de loyer". Il leur restera toujours la possibilité de se tourner vers la location meublée puisque rien n'interdit, sous ce régime, de cumuler les deux garanties.

Qui assure quoi ?

Peut-être est-ce un choix politique de la Ministre que de faire reposer l'assurance sur le propriétaire. C'est un peu comme si nous obligions le piéton que nous pourrions percuter à s'assurer contre le risque que nous lui faisons courir, nous les automobilistes. Il serait infiniment plus logique de faire supporter le coût de l'assurance à celui qui peut en être la cause, le locataire. Les juristes vont nous opposer que le contrat d'assurance est obligatoirement soumis à un aléa. Si, en effet, le locataire peut déclencher l'assurance en refusant simplement de payer, l'aléa n'existe plus. Il s'agit là d'un problème que l'on sait régler éventuellement de deux manières. Il suffit d'autoriser le bailleur à contracter l'assurance en son nom et à récupérer le montant de l'assurance "impayés de loyer" au même titre que les charges, ou encore d'installer un fonds de garantie mutuelle comme il existe en matière de prêt immobilier.

Malheureusement, la pénurie de logements ne peut se régler par la voie législative. La loi fiscale peut inciter à construire des logements locatifs, les lois sur le logement peuvent encadrer les abus, mais la seule façon de permettre l'accès du logement aux plus modestes, c'est de voir les loyers baisser par rapport aux revenus, ou l'inverse. Seule une augmentation durable de l'offre permettra d'atteindre ce résultat. Et si, face à l'urgence, il y a lieu de se pencher sur les garanties que demandent les propriétaires, peut-être peut-on, d'abord, s'interroger sur les raisons qui les mènent à exiger autant. Si la raison en était qu'ils craignent, en cas d'impayé, de se voir privés de leur loyer pendant un an ou deux ans, sans pouvoir récupérer leur logement, ne serait-il pas plus opportun de revoir les délais de procédures et les délais d'expulsion, plutôt que de rendre obligatoire une assurance contre les impayés de loyer?
 

Par Jean-Michel Guérin, directeur général de Particulier à Particulier (PAP).

Réagir

Votre email ne sera pas affiché publiquement
Tous les champs sont obligatoires

Commentaires
a écrit le 27/03/2014 à 20:09 :
et pourquoi inclure la garantie de loyer dans l'assurance du locataire puisqu'il est obligatoire pour des dégâts dans le logement alors les risque d'impayés serais également garanties
a écrit le 17/05/2013 à 2:31 :
Bonsoir,

J'ai une idée simple.
Je loue , le locataire ne paie pas ,l?état paie à sa place.

Pour se faire, la création d'un fond de garantie peut être financé avec une taxe de 1,5% déductible des impôts sur les loyers perçus et une taxe équivalente sur le montant des allocations familiales perçues.
La sécurité du paiement du loyer et la garantie d'avoir un logement a donc un coût .
L?état a toutes les infos sur tout le monde donc pas de problème pour inciter les propriétaires à louer et les locataires à régler leur loyer.
Pour les locataires en difficulté , l?état peut très bien utiliser ces fonds pour parvenir à l?équilibre entre les entrées et les sorties.



a écrit le 31/03/2013 à 22:36 :
Je vois que vous ne connaissez pas les fins de mois difficiles.Vous assurez pourtant votre voiture donc pourquoi ne pas accépter une assurance obligatoire comprise dans le loyer et payée par le locataire et par le propriétaire.De plus je pense qu'il faut supprimer les cautions : c'est de l'argent détourné et qui transforme les locataires en banquiers pour les propriétaire dont une grande partie ne rend plus cetargent soit disant emprunté.Il faut aussi interdire le paiement du loyer au début du mois mais toujours à terme échu, c'est à dire à la fin du mois éffectué.Voila une révolution qui ne plaira pas aux agences immobilières et à une partie des propriétaires mais si ils sont intelligents ils comprendront que l'intérêt des locataires c'est aussi leurs intérêts : car la garantie du loyer et le paiement à terme échu permettront au locataire de pouvoir payer plus facilement leur loyer.De plus il faudrait supprimer l'exigence de revenus correspondant à 3 fois le loyer.Ceci est complètement idiot.Evidemment pour nos économistes qui ont de très bons revenus cette réalité leur passe au dessus de leur tête.Il faut supprimer cette exigence !
Je leur conseille de vivre avec 1000 euros par mois pendant un an sans utiliser leurs réseaux d'entraide !
a écrit le 11/02/2013 à 16:57 :
Si nous répondons tous les jours à des problèmes d'impayés sur abcovering.com , nous avons également un rôle de conseil dirigé vers l'anticipation des situations et la résolution de litige. Les cas que nous rencontrons, entre certaines attentes légitimes des propriétaires et les difficultés parfois inattendues des locataires, sont complexes et surgissent souvent après un manque de réactivité des uns comme des autres. La France en voulant légiférer dans tous les domaines rend souvent plus complexes les situations. A vouloir protéger le locataire contre le propriétaire on en arrive à l'effet inverse, où avoir le droit de louer un studio relève du privilège, à condition que vous puissiez avoir le soutien de vos cautions sur trois générations. Cette situation explosive tant financièrement que socialement, ne pourra être dénouée par une nouvelle obligation. Ces dettes dues qui ne sont pas réglées, ces mauvais locataires qu'on ne peut déloger quand ils ne paient pas, ces bons locataires respectueux et bons payeurs qui ne peuvent pas accéder à une location faute de garanties(abusives) suffisantes. Tous cela fait les affaires de cabinets de recouvrement tels que le notre, mais ne satisfait ni les propriétaires toujours plus craintifs à exposer leurs patrimoines, ni les locataires assommés par des exigences qu'ils peuvent de moins en moins combler. Croire qu'un organisme privée ou public est la solution et cautionnera des loyers sans demander des garanties toutes aussi excessives, semble bien peu probable.
a écrit le 01/02/2013 à 11:45 :
Tout d'abord deux remarques liées à mon expérience.
Soit un bien immobilier de 150000 ? frais de notaire et de caution inclus (presque impossible à ce jour), financé par un emprunt sur une durée de 20 ans au taux de 3,5% et avec une assurance au taux de 0,4% la mensualité est de 920 ?/mois. Si le bien est loué 600 ? mois hors charges, on obtient un rendement brut de 4,8%. Pour le rendement net (avant impôt) soustraire la taxe foncière, les charges non récupérables, les travaux liés à la copropriété, les travaux dans le logement, les période de vacances entre deux locations, l'assurance loyer impayé... le rendement tombe à 3% tout au plus. Ce qui signifie que le logement doit être loué pendant plus de 33 ans avant que le propriétaire commence à récupérer un revenu de cet achat.
En claire, le propriétaire doit supporter pendant toute cette durée un effort de trésorerie de plus de 500 ?. On comprend facilement que si en plus le locataire ne paye plus son loyer le propriétaire ne pourra pas faire face pendant longtemps à ce problème.
Par ailleurs, lorsque vous vous portez acquéreur d'un bien par l'intermédiaire d'un crédit si les mensualités de celui-ci ne sont pas honorées la banque fait procéder à la vente de votre bien pour recouvrir la créance. Pour les situations de perte d'emploi, d'incapacité de travailler, de perte d'autonomie... l'emprunteur souscrit des assurances pour se couvrir de ces risques.
La personne qui achète un bien pour se loger est donc beaucoup moins bien protégé qu'un locataire.

Question.
Pourquoi dans le cas d'une location le propriétaire devrait-il supporter le risque ? A titre personnel, c'est ce que je fais pour environ 4 à 5% du montant du loyer hors charge. D'autant plus qu'au final c'est toujours le locataire qui en supportera le coût. Les loyers sont revus en conséquence.

Comment cela se passe-t-il dans les autres pays ?
. Paiement du loyer lors de l'entrée dans les lieux pour la durée du bail. Si nécessaire le locataire emprunte et rembourse le prêt à sa banque.
. Expulsion sous 15 jours en cas d'impayés. Avantage : plus aucune restriction à louer un bien y compris à des personnes dans des situations professionnelles non 'stables' (i.e. chômeur, apprenti, étudiant...) d?où fluidification du marché immobilier. L'État pourrait prendre en charge les problèmes sociaux de certains en cas d'expulsion. Par contre, les mauvais payeurs n'auraient plus d?échappatoire.
C'est beaucoup plus sévère qu'en France mais on peut se loger plus facilement et pour moins cher.
a écrit le 01/02/2013 à 11:41 :
La suppression de la caution serait vraiment une bonne chose pour l'égalité devant le logement. Pour ma part, je n'avais pas de problème jusqu'à aujourd'hui mes parents se portant garant. Mais maintenant, ils sont à la retraite et je ne peux plus louer un logement équivalent alors que mes revenus ont augmentés! Cherchez la logique!
a écrit le 31/01/2013 à 20:04 :
C'est pourtant simple: pour protéger une minorité de mauvais payeurs on rend difficile d'accès le logement aux revenus modestes. Il est normal que quelqu'un qui ne paie pas soit expulsé et le jour où l'on acceptera ce fait les propiétaires loueront volontier leurs biens et ce sans demander des garanties que seuls ceux qui ont une famille aisée derrière eux peuvent fournir.
Réponse de le 31/01/2013 à 22:10 :
C'est très humaniste comme réflexion. Comprenez déjà ce qui coûte le plus cher entre deux ou trois loyers impayés et envoyer quelqu'un dans la rue avec tout ce que cela implique. Ensuite, réfléchissez sur le simple concept d'envoyer quelqu'un dans la rue ? On pourrait également les envoyer en prison pour les punir ? Forcément à partir de là on peut régler tous les problèmes du monde...
Réponse de le 31/01/2013 à 23:03 :
Votre humanisme vous honore sans aucun doute, peut être pourriez vous faire plus et vous porter caution pour eux ? les loger peut être ? réfléchir c'est génial agir c'est mieux.
Réponse de le 08/02/2013 à 9:14 :
Tout à fait d'accord avec vous , c'est beau l'humanisme quand on n'est pas concerné de près! Que Mr Jean Talut réfléchisse à ceux qui louent leur appartement suite à une mutation de région!Quand les locataires ne paient plus,que l'on se retrouve à la rue ne pouvant plus régler son loyer et les remboursements de son studio, que l'on continue de payer les charges du logement(copropriété) des locataires indélicats, que le jugement met deux ans à arriver et décide d'une expulsion qui ne se fait pas cause enfants en bas âge.....comment se sort-on de cette galère???? Et j'en passe!!
a écrit le 31/01/2013 à 19:01 :
c'est quand même génial, l'Etat incompétent en faillite qui donne maintenant des conseils et appelle le secteur privé pour le remplacer dans ce qu'il n'a jamais su faire. on se demande pourquoi on vote. allez, dehors. on vous écrira.
a écrit le 31/01/2013 à 18:56 :
le citoyen devrait plus écouter madame Duflot, elle a des bonnes idées, elle est convaincante, elle s'y connait en gestion, mais aussi en géopgraphie. avec elle, on est en sécurité.
http://www.youtube.com/watch?v=xntE9a8K2G8
a écrit le 31/01/2013 à 17:31 :
Et si les mauvaises pratiques nuisaient à la profession
Escroquerie organisée sur les cautions ?
J?ai loué via Orpi Sully sur Loire une maison à Saint Père sur Loire. Maison neuve mais dont de nombreux travaux devaient être finis rapidement. (engagements pris lors de l?état des lieuxj). Ces travaux n?ont pas été effectués ou mal effectués ce qui m?a conduit à en effectuer une partie moi-même. J?ai vite découvert que ce logement présentait des éléments dangereux et des nuisances importantes (portes fenètres donnant dans le vide sans protection, puits ouvert dans le jardin, présence de rongeurs et reptiles dans la maison à cause de trous non fermés autour des portes et du vide sanitaire). Je viens de quitter ce logement et l?on déduit de ma caution le montant d?hypothétique travaux de remis en état sur justificatif de devis réalisé par le fils du propriétaire lui même. ?Comment lutter contre ce système qui s?apparente à une escroquerie organisée autour d?une maison dangereuse et non conforme ? Cette pratique est elle répandue ?
Réponse de le 31/01/2013 à 19:26 :
ESCROQUERIE ORGANISEE c'est sûr.
Et aucun moyen pour avancer car le propriétaire est toujours protégé par des textes et des pratiques plus que douteuses,
Le propriétaire a droit a toutes les initiatives en retenant de son propre chef sur les cautions. Le locataire ne peut que prendre à la suite un avocat et entrer en justice, avec des frais inadmissibles, sur la question des cautions. Le locataire ne peut que la boucler. Le locataire a toujours tort.
C'est un mode et des pratiques scandaleuses.
Surtout, quand on prend un logement ,l'état des lieux est prévu et concocté d"avance, et si on veut faire marquer que les joints des fenêtres sont pourris on nous dit que l'on est tatillon, et comme fait exprès l'agent est pressé et veut faire vite.
A la fin , en partant du logement, ce sera déduit des cautions ( qu'il faut refaire les joints...). Sauf à embrocher le proprio, il le déduira de son propre chef de la caution..
C'est ainsi que les propriétaires rénovent leur logement, et non avec l'argent des loyers. C'est une honte.
Comme fait exprès aussi, il existe une liste très longue ,à donner au locataire, des travaux d'entretien du logement ( à faire un cauchemar), mais aucune liste de travaux à exécuter par le propriétaire.
Mais je dois être mauvais esprit.
Bref on paie durant des années deux ou trois fois en loyer ce qu'a coûté initialement un logement, et en prime on doit laisser les cautions systématiquement pour la rénovation, car "l'état normal d'usage" pour eux n'est jamais normal..
De plus, pourquoi demande-t-on tous ces documents aux futurs locataires , strictement confidentiels, qui vont je ne sais où? pourquoi le locataire ne peut-il pas demander carte d'identité et taxe foncière, titre de propriété du lieu au bailleur, avec propriété des annexes, garage et autre? Un locataire donne des sommes faramineuses, plus qu'un achat, à des inconnus dont ils n'ont parfois que le nom, parfois faux, avec les risques d'expulsion par le vrai propriétaire. Les agences sont loin d'être regardantes, surtout pour des copains...
Où est l'éthique, où est la justice?
Je proposerai que la retenue, s'il y a retenue sur les cautions ,soient déterminées en commun , de façon incontournable. et que rien ne soit retenu sans preuve à l'appui.Et qu' un Mediateur Immobilier IMPARTIAL soit appelé en cas de désaccord. Et que cela soit noir sur blanc sur les baux.
Ce serait enfin la seule façon de modifier ces pratiques inqualifiables.
Réponse de le 31/01/2013 à 20:16 :
Mais c'est d'abord à l'état de faire le ménage ! Par exemple, en exigeant que sur le contrat de bail figurent aussi bien les n°s fiscaux du bailleur que celui du locataire. Et qu'avec ce contrat en main, la CAF et le fisc peuvent vérifier le montant des transaction et la qualité réelle des contractants. En agissant ainsi, il y aurait d'avantage de recettes fiscaux, moins d'allocation de logements, pas de sous-location, pas de faux locataires qui "habitent" dans une boîte aux lettres sauvage accroché dans un passage, pas de faux
propriétaires.

Bref, du profit sur toute la ligne simplement en exigeant les n°s fiscaux sur un bail ....
a écrit le 31/01/2013 à 17:30 :
A l'Etat providence...Avec lui on est directement dans un sketch des Nuls "tout est possible".
Il conviendra un jour de responsabiliser les gens au lieu de constamment les assister. Une taxe supplémentaire obligatoire et confiscatoire, un beau pavé jeté à la figure des agents immobiliers et tout cela pour un effet d'annonce politique et la défense d'une idéologie.
Effet positif, un propriétaire dont le loyer n'est pas payé depuis plusieurs années pourra peut être enfin le récupérer au lieu de se substituer à la faillite de l'état en ce domaine.
Finalement il fait tellement bon être locataire...

a écrit le 31/01/2013 à 16:45 :
trouve autre chose, libre à qui voudra prendre une assurance, mais de grâce ne pas l'imposer à tout le monde, le monde CCCP c'est fini.
Réponse de le 31/01/2013 à 23:08 :
C'est ce qu'on pensait mais notre président MoiJe 1er vient de ressusciter le cadavre encore chaud !!!!!!!
a écrit le 31/01/2013 à 16:27 :
Mon grand père à fait des économies toute sa vie légué une petite maison à ma mère et aujourd'hui c'est moi qui la loue pour avoir un complément de retraire qui n'est que de 500e , mes locataires paient régulièrement, je ne vois pas pourquoi encore ajouter une taxe pour protéger les mauvais payeurs et pénaliser encore ceux qui paient , il y en a assez de ces socialistes qui ne pensent qu'à prendre l'argent des gens qui ont fait des économies et qui se sont privés pour avoir quelque chose t au bénéfice de ceux qui vivent en pensant toujours que la société va compenser les défaillances .Que chacun garde la liberté de prendre une assurance s'il le désire
a écrit le 31/01/2013 à 16:15 :
Les locataires ne payent pas? faites payer les propriétaires! c'est intelligent!
a écrit le 31/01/2013 à 15:29 :
Au revoir France, je pense avoir assez payé de taxes en tout genre, d'impôts en tout genre, maintenant il suffit, je vais voir ailleurs si l'herbe est plus verte.
Toujours prendre plus, seul les taxes comptent dans ce pays. Non mais baisser les impôts et charges ne leurs seraient pas venus à l'esprit pour faire baisser les prix, non voyez vous, ils préfèrent conserver leur privilèges.
Donc basta, au revoir, le patriotisme s'arrêtent le jour où les garants de la nations vous pillent corps et âmes(et ça fait déjà trop longtemps).
a écrit le 31/01/2013 à 13:42 :
Très bon article (pour une fois).
Mais les impayés actuels sont plutôt aux alentours de 3% dans les agences immobilières.
Il ne s agit ni plus, ni moins d une NOUVELLE TAXE. Les biens immobiliers locatifs ont maintenant un rendement négatif (Impôts, Plus-Value confisquée, Taxes foncières, etc...)
Il n'y a pas de logement "vacant" c'est le fonctionnement normal du marché-des logements à Vendre, en Travaux, des successions ( les héritiers ont un délai de 6 mois pour accepter ou refuser une succession) etc...
Ces ministres successifs voient le marché immobilier par rapport au marché Parisien, mais la France n'est pas Paris !
Construisez des HLM dans le 16°, 8° et à Neuilly au lieu d emmerder les provinciaux avec cet EMPILEMENT DE TAXES.
Avec ce tour de passe-passe c'est le Propriétaire qui paie les Impayés du Locataire, un comble !!!
a écrit le 31/01/2013 à 13:19 :
C'est principalement Paris que ça concerne. Les journaux et politiques sont avant tout parisiens et non pas Français.
Le problème est que la ville de Paris n'est pas capable d'accueillir autant de monde!
Décentralisons plutôt que de créer une ville invivable (loyer trop cher, transports horribles... C'est presque un passage obligé pour tout le monde par dépit...).
Pourquoi mettre des pôles de compétitivité, des centres de recherches, des grandes écoles à Paris? Pour rendre la vie plus invivable? Mettons les à Nantes, Clermont ferrand, Orléans etc...
a écrit le 31/01/2013 à 12:25 :
Ces professionnels de l'immobilier rejettent toujours la faute de la crise sur les autres. Toutes les initiatives sont "par nature" forcément mauvaises !
Il est grand temps de donner un coup de pied dans cette fourmilière nauséabonde...
Un peu de courage politique messieurs les politiques !
a écrit le 31/01/2013 à 11:40 :
mutualiser la cotisation entre proprio et locataire serait plus juste, avec une cotisation "partagée" en fonction du risque à assurer. cad, un prorata selon des critères bien definis(revenus, charges, situation familiale du locataire etc...) il est vrai que le logement proposé par le proprio n'a pas d'infuence sur l'impayé eventuel, cependant si ce proprio veut se premunir contre un risque d'impayé quasi nul -hors exceptionnel- il paiera en consequence(ex : locataire en CDI, 2000? de revenus, celibataire, loyer de 650?, autres charges 250?...) dans le cas d'une GLI imposée, chacun prendrait ses responsabilités, et paierait en consequence...!
et surtout permettrait effectivement l'acces au logement pour des personnes au revenus modestes mais non moins sérieux.
a écrit le 31/01/2013 à 10:29 :
(suite au texte précédant)
Les locataires quand à eux devraient prendre une assurance contre le bailleur escroc qui promet des choses qu'il ne fait pas et pourtant marquées sur bail(fenêtres qui tombent à changer,robinets pourris, , rats dans la cave..; j'en passe et des meilleures...).
Les baux sont outrageusement protecteurs vis-à vis du propriétaire qui compte en fait sur le locataire pour que celui-ci change tout et rénove l'appartement, alors qu'il suffirait d'un suivi régulier et séreux des propriétaires pour assurer la bonne tenue d'un logement.
Mais toujours le beurre et l'argent du beurre, et c'est plus sympa de s'acheter tous les ans un 4+4 avec les loyers reçus que de monter de nouvelles fenêtres sur un logement...
Mais il y a bien des lois qui existent déjà et qui ne sont pas suivies par personne.Pourquoi est-il si difficile de poursuivre un bailleur escroc qui a mis sur un bail un parking utilisable alors que celui-ci n'existe pas? et pourquoi est-il si difficile dans ce cas de faire diminuer le loyer?
Quand à celui qui dit qu'on ne peut virer les locataires non-payeurs je voudrais voir ça exactement!...Je connais moult personnes qui ont fui l 'appartement qu'ils ne peuvent payer et se retrouvent chez des parents.Et ce sans procédure d'expulsion.
Réponse de le 31/01/2013 à 13:52 :
Juste une réponse, les propriétaires ne sont pas tous des escrocs comme les locataires ne sont pas tous des mauvais payeurs. Ne pensez vous pas que le fait de créer une taxe supplémentaire pour TOUS les locataires, celle ci se reportera automatiquement sur votre loyer. De plus, si les propriétaires privé n'était pas là, vous seriez où. En final, je vous invite à acheter votre logement, vous y trouverez votre compte mais vous allez partir en guerre contre les "banquiers escrocs" qui ne roulent pas en 4x4 mais vol en jet privé.
Réponse de le 31/01/2013 à 14:18 :
Merci Cyrano24, et oui si les propriétaires n'étaient pas là, il n'y aurait pas de locataires !!! Et les impayés de locataires indélicats qui préfèrent un écran plat, partir en vacances... etc sont une réalité, sachant qu'une procédure d'expulsion prend environ 18 mois à deux ans, et que tous les propriétaires ne sont pas des nantis, mais aussi des gens qui achètent un bien pour financer un complément de retraite, ce délai peut avoir pour eux des conséquences graves (car plus de rentrées d'argent pour rembourser le prêt et ils continuent de payer les charges au syndic - leur bien est invendable car qui achèterait un appartement occupé par un locataire qui ne règle pas ses loyers.? ...) Il n'y a pas de situation idéale, mais si les délais d'expulsion étaient plus rapides, et les clauses résolutoires mentionnées dans les baux réellement appliquées, les propriétaires seraient peut être moins frileux...
Réponse de le 31/01/2013 à 16:11 :
Pauvres propriétaires telle Vicki06, qui dit "plus de rentrées d'argent pour rembourser le prêt". Mais quand on "achète" un bien qu'on loue, c'est pour investir, et investir comporte toujours un risque qu'il faut assumer ! Pourtant, 97% des locataires paient leurs loyers sans encombre, c'est un investissement plutôt sûr !
Ensuite, faire un emprunt qui est remboursé par des loyers, issus du travail d'un locataire, c'est, indirectement, devenir propriétaire grâce au travail d'un autre, une sorte d'esclavage moderne.
Donc non, ne plaignons pas les bailleurs qui ont emprunté. Ça fait parti du "jeu", un risque qu'il faut assumer.
Réponse de le 31/01/2013 à 19:37 :
BIEN ENVOYE "DUPAS 69"!
d'un peu plus on croirait que les locataires sont tous voleurs alors que dans la réalité c'est l'inverse qu'on voit à tous les coins d'histoires!
Et si les locataires n'étaient pas là les propriétaire ne seraient pas propriétaires!
A les croire, ils nous feraient la charité!
N'oublions pas et n'oubliez pas les proprios: c'est du donnant donnant, on est deux dans l'histoire!
Réponse de le 31/01/2013 à 20:12 :
En fait le souci c'est ni les locataires ni les propriétaires. Le souci ce sont les mauvais payeurs. J'ai dans mon entourage des amis en CDI qui voudraient louer un simple studio (et pas a Paris). Ils ont les moyens de le faire, mais à cause d'une minorité de mauvais payeurs on leur demande des garants. Moi j'ai la chance d'avoir des parents qui peuvent se porter garants pour moi, les deux amis dont je parle non.
Réponse de le 31/01/2013 à 20:43 :
Une seule réponse à DUPAS 69 qui parle d?esclavage, je regrette que ce mot aussi fort et malvenu est passé le contrôle de la rédaction de la Tribune.

Pour TOPAZE, le marché immobilier aussi bien la vente que la location est en fonction de l?offre et la demande, et non du donnant donnant. Le but de cette taxe est pour répondre a la demande de logement social qui se dirige vers le privé car l?état à arrêter de construire des HLM depuis 1977, mais dont les revenus modestes ne suivent pas. Comme vous voulez que tout le monde soit logé dans des appartements qui ne correspondent pas à leurs revenus, continuons. Moi je veux un appartement pour les 11 millions de locataire de 300 m2 mini à Paris ! Vous voyez bien que cela ne tient pas. Comme pour une voiture, vous acheté celle qui correspond à votre besoin. Si le nombre de logement social serait suffisant, il n?y n?aura pas de problème. Le seul rapport de force existant en faveur du propriétaire est lors du choix de son locataire et c?est tout. Après c?est simple, si vous avez un propriétaire escroc rien ne vous empêche de partir avec un préavis de 3 mois, si vous avez un locataire escroc vous avez 18 mois en moyenne pour le faire partir. Simple constat.
a écrit le 31/01/2013 à 10:21 :
Encore une taxe déguisée qui vat étouffer un peu plus le marché de la location.
Nos élus ont vraiment une totale incompétence sur les sujets dont ils ont la charge.
Petit précision lors de la mise en place de la GRL, ce n?était pas au moins deux fois le loyer mais au MAXIMUM deux fois le loyer. Le changement est vite intervenu suite à la réalité des chiffres. Je me souviens des propos du cher ministre de l?époque qui déclarait que c?était le remède miracle car il n?y avait pas plus de 2% de loyer impayés. Sauf comme tout bon incompétent, il prenait ce % sur la totalité des locataires. Or qui a eu besoin de cette GRL, tous les locataires en situation précaire qui dès qu?ils ont le moindre souci ne payent plus le loyer. Après 2 ans et un constat de près de 50% de sinistralité, la GRL a été changé pour exigé un revenu au MOINS deux fois le loyer pour arriver aujourd?hui à un taux de 20% de sinistralité.
Petit rappel aussi sur le logement social qui, il me semble, est destiné aux locataires les plus modestes. Jusqu?en 1977 l?état construisait 500 000 logements chaque année mais avec la création de l?APL, l?état s?est désengagé pour construire que 50 000 logements par an. Aujourd?hui, en progression avec 100 000 logements annuels, le retard est encore trop énorme et l?état oblige le privé de combler ce vide, mais avec des contraintes, taxes et des impôts de plus en plus lourds contrairement aux offices d?HLM qui en sont exonérés. Résultat, le marché vat encore ce durcir pour les locataires.
a écrit le 31/01/2013 à 10:10 :
Incroyable raisonnement !
qui court le risque de ne pas être payé ? c'est le propriétaire! à lui de se prendre un assurance s'il le veut!
On va pas condamner les locataires à assumer son risque à lui!
Le beurre et l'argent du beurre!
Mais où sont les vrais juristes???c'est du n'importe quoi!
Je viens de payer durant 6 ANS un taudis mal isolé, dans un endroit pourri, où je risquais tous les jours de m'électrocuter, pour 60000 euros! certainement le double de ce que ce logement a été payé par son propriétaire il y a 55 ans.
Et par-dessus le marché mon propriétaire aurait des angoisses??..Qu'il se les finance ses angoisses!
Ce serait ignoble que les locataires paient ses peurs.,.
Et qu'un gouvernement de gauche aille sur une voie pareille! ce sera proprement hallucinant!
Faute de raisonnement, faute de "goût" et faute d'éthique.
Ou nos bobos de gauche sont-ils tous propriétaires avec locataires...
Réponse de le 31/01/2013 à 10:25 :
juste une question. pourquoi etre resté 6 ans dans un taudis mal isolé dans un endroit pourri, pour 60 000 euros?
Réponse de le 31/01/2013 à 11:10 :
MAIS PARCE QU'IL N'Y AVAIT RIEN D'AUTRE D'ACCESSIBLE FINANCIEREMENT,pardi!
car je suis un locataire, comme des millions, qui réfléchissent au montant qu'ils peuvent payer, ne vous en déplaise.
Arrêtez , à tous les niveaux, de prendre tous les locataires pour des inadaptés mentaux.
Là je suis depuis 15 jours! à négocier un nouveau logement.Soit disant parce que les assureurs-propriétaires- loyers impayés vérifient mon dossier.
J'ai donné mon dossier très confidentiel de revenus comme une bouteille à la mer, à je ne sais pas qui (car ça avance masqué ces gens-là des assurances), pour je ne sais pas quoi, car moi j'ai pas d'angoisse à payer mon loyer mensuel, vu que comme la plupart des gens je fais attention à ce que je vise comme hauteur de loyer.
15 jours à attendre pour un logement qui me tend les bras!
Ne croyez-vous pas que c'est là qu'est le problème l La trouille des propriétaires qui verrouille le système.
Ils n'auront pas les essuie-glaces qui démarrent électroniquement sur leur dernier 4+4...
Réponse de le 31/01/2013 à 12:39 :
Bel exemple de caricature qui résume sans doute un état d'esprit assez partagé: D'un côté, les salauds de proprio riches, exploiteurs et de l'autre, les pauvres locataires sans alternatives, victimes d'abus en tous genres. Caricature, caricature .... et ca ne fait pas avancer le débat.
Je suis un propriétaire et je suis très attaché à certains principes:
- Je loue 2 biens en parfait état d'usage au prix du marché
- Je ne choisis mes locataires que sur des critères légaux et objectifs: solvabilité (directe ou indirecte), occupants adaptés au logement (pas 10 personnes dans un 2 pièces).....
- J'effectue les réparations et l'entretien moi-même (je préfère que de voir le locataire faire n'importe quoi)
- Je fais des états des lieux d'entrée et de sortie précis et détaillés pour éviter les ennuis pour moi comme pour les locataires (ca marche dans les 2 sens).

Je ne pense pas être le seul proprio dans ce cas et je le dis très sincèrement: j'ai toujours eu des locataires parfaitement respectueux de leurs obligations. Je ne considère donc pas le locataire comme un dangereux délinquant qui menace mon bien si chèrement acquis.
Il reste que des 2 côtés, on trouve des gens mal intentionnés (le proprio qui a parfaitement conscience de louer un truc innommable et le locataire qui joue des possibilité de la loi pour ne pas payer ou rendre un appart totalement dégradé), on trouve aussi des gens qui n'ont pas forcément la possibilité de faire mieux que ce qu'ils font (un locataire peut avoir des difficultés de paiement et être sincèrement gêné de la situation qu'il subit et un propriétaire, n'avoir pas les moyens d'entretenir ou de rénover correctement son bien et ne pouvoir pour autant le vendre)

Pauvre ou riche, on a des obligations et on ne peut pas tout se permettre.

Tout n'est pas noir, tout n'est pas rose.

Enfin, sans me prendre pour un modèle à suivre, je voudrais juste préciser comment je suis arrivé à être propriétaire-bailleur:
- J'ai acheté un appartement insalubre à l'âge de 24 ans, à une époque où je ne gagnais que le SMIC x1.2.
- Je l'ai rénové en 6 mois et mis aux normes de l'époque.
- J'ai fait cet effort car c'en est bien un dans un moment de la vie où on pense plus à profiter de ses premiers salaires pour voyager, sortir, etc...
- Mon but était bien d'en retirer un complément de revenu car c'est bien pour cela qu'on fait ce genre d'investissement. Il n'y a aucune honte à cela et j'en suis fier.
- C'était pour moi (sur le conseil de mes parents), l'occasion de me forcer à mettre de l'argent de côté. sachant que les revenus locatifs couvrent plus ou moins les emprunts. (plutôt moins dans le contexte d'aujourd'hui).
- J'ai longtemps été locataire moi-même pendant que je louais cet appartement. Et je ne m'estime pas supérieur à un locataire. Je considère juste que nous n'avons pas les mêmes priorités ou le même niveau d'avancement dans nos vies.
- Pendant l'époque où mes revenus locatifs couvraient mes emprunts, j'aurais été dans d'énormes difficultés en cas d'impayé. Ca c'était un gros risque et je l'ai assumé. Je ne m'en plains aucunement.
- Résultat: 20 ans après, c'est le plus bel investissement de ma vie et il m'a rapporté 3 fois ce qu'il m'a coûté.
Pour autant suis-je blâmable ? En quoi ai-je abusé ?

Il ne faut pas oublier que pour que les locataires aient un toit, il faut qu'il y ait des propriétaires pour louer des biens. L'état ne peut pas tout.

En résumé, pour beaucoup (et je ne néglige pas le fait que certains ne le pourront jamais), il s'agit d'abord de choix de vie et on peut être propriétaire plus facilement qu'on le pense. Ca demande des sacrifices que tout le monde n'est pas forcément prêt à faire.

Réponse de le 31/01/2013 à 13:13 :
@ Gunono : Merci, tout est dit.
Réponse de le 31/01/2013 à 13:50 :
La caricature dont vous parlez est un fait réel! et ce n'est pas le seul!
Vous , vous généralisez votre cas de proprio parfait ayant fait des affaires avec courage, c'est très bien , cela existe, et vous avez trouvé de parfaits payeurs pour réaliser votre affaire. Louez -les!
Mais ce n'est pas le cas de tout le monde! et c'est le cas de peu de monde de trouver un proprio qui suive avec respect le logement et le locataire.
Quant au "niveau " qui n'est pas identique entre vous et votre locataire, effectivement ils peuvent avoir le niveau qu'ils veulent vos locataires par rapport à leur style de vie, et quelque soit leur cas de figure,heureusement, et on peut vous retourner que c'est bien qu'il y ait des locataires pour vous payer et réaliser vos affaires.
Rentabilité par 3 tout de même, alors que la majorité des propriétaires pleure de ne pas rentrer dans leurs sous, ça me rassure!..
Une simple question: pourquoi le propriétaire demande les papiers du locataire, sa CNI, ses revenus, ses feuilles d'imposition... et que c'est une insulte que de réclamer papiers du propriétaire et revenus et taxes de l'appartement qu'on veut louer?
Cela m'aurait peut-être évité d'être évacuée d'un parking pour lequel je payais des taxes et qui n'appartenait pas à la personne qui me l'avait loué par bail d'agence! N'y voyez nulle généralisation surtout!
Réponse de le 31/01/2013 à 16:46 :
CARIOCA, vous me semblez plein (ou pleine ?) de bon sens et d?honnêteté autant que je prétends en avoir. Il me semble tout aussi inutile de décrire les mauvais exemples dont vous avez été victimes que de décrire les miens qui étaient bons.
Seul importe le sentiment général qui oriente les grandes actions dans un sens ou dans l'autre, l'état intervenant dans l'état d'esprit général selon qu'il soutient ou qu'il taxe. Je suis convaincu qu'aujourd'hui, avec les impôts et taxes et le niveau des prix du m2, il est effectivement difficile de trouver des rentabilités supérieures à 5% sans y mettre de sa sueur (en participant activement aux travaux, par exemple) ce qui me semble un juste retour des choses: aux courageux, les meilleurs rendements ! Ceux qui espère le placement du siècle sans effort en sont pour leurs frais.

Il reste que personne n'est maso en ce bas-monde: qui achéterait un bien dont il n'aurait aucune assurance, ne serait-ce que d'équilibrer l'opération ?
Je pense qu'on ne rend service à personne lorsqu'on n'applique pas la loi du bon sens: quelqu'un qui ne paye pas un loyer, doit partir (hors période hivernale, soit). Ça pour rassurer les investisseurs et donc le sentiment général dont je parlais plus haut.
C'est aussi, in-fine, pour rendre service au locataire car il doit avoir conscience que toute chose a une valeur et qu'il y a des règles. Le jour où il connaitra meilleure fortune et qu'il sera dans la situation inverse, il se dira que c'est une bonne chose.
Vouloir mettre des parachutes dans tous les sens comme l'envisage le gouvernement, ne fait que déplacer le problème et ne le résout pas. Il est certain que chaque taxe nouvelle se répercute d'une manière ou d'une autre sur le niveau des loyers.
Il en est de même avec les salaires: augmentez-les et vous aurez de l'inflation. L'Histoire est truffée de réalités de ce genre et on continue à croire au père-noël.
Cessons d'opposer les uns aux autres et on aura fait un grand pas.
Réponse de le 31/01/2013 à 20:17 :
à GUNONO DE 16H46
Vous parlez de "sentiment général," mais en fait ce n'est que pour ''rassurer les investisseurs' , le "donc"est très parlant.
Les investisseurs ne représentent pas le sentiment général , ou je ne suis plus fort en maths! Et si l'investisseur est inquiet, qu'il s'assure , et que grand bien lui fasse! Il n'y a aucune raison que le locataire finance ses angoisses.Ils ont les leurs qui ne sont pas les mêmes que les vôtres on dirait
Le locataire a d'autant plus la conscience de la valeur des choses qu'il peut payer actuellement durant 6 ans un minuscule appartement pourri, (je passe les détails), plus de 60000 euros, pour un bien ayant coûté peut-être 30000 il y a cinquante an ( et encore en comptant large), et en prime un parking inscrit sur le bail qui s'est révélé être faux, tout comme le nom ).
Alors qu'il devrait, avec l'argent gagné à la sueur de son front dans diverses activités, être doublement propriétaire du bien loué,si on s'en tenait à la valeur d'achat initial..
Bref en plus vous pensez "rendre service" au locataire, qui est un être sorti de la jungle, en lui montrant qu'en faisant des efforts on devient un valeureux propriétaire. Le problème pour un valeureux locataire bipède intelligent et bien portant et qui travaille ,c'est que même en payant il sera toujours le dindon de la farce, les lois et règlements ne protégeant que les valeureux propriétaires.
Et puis vous savez il existe des gens sur terre qui aime bouger, voyager, rencontrer d'autres peuples durant des années et non juste en touristes.
Pour ceux-la voyez-vous la propriété est un boulet, et ils préfèrent louer que penser, à 20000km ,à l'arbre qui est tombé sur la maison. Etre un valeureux propriétaire ne les intéresse pas beaucoup. Par contre que les propriétaires qui leur louent une maison soient honnêtes, ça ils aiment bien, quand ils sont en France.
Et surtout qu'on ne leur demande pas à ce moment là de s'inquiéter à la place des propriétaires et de payer une assurance à leur place!
Vous semblez très respectable, mais gardez votre condescendance et vos leçons pour d'autre cas de figure.
Réponse de le 31/01/2013 à 23:59 :
Votre douleur vous égare, cher Carioca. Encore une fois, ce que vous avez subi ne doit pas devenir une généralité. Encore une fois, tous les proprio ne sont pas des voleurs et tous les locataires ne sont pas des enfants de coeur.
Je ne pense pas avoir été condescendant, au contraire puisque je respecte le choix de quelqu'un de rester locataire. Mais dans ce cas, il ne faut pas venir se plaindre d'avoir payé le prix de l'appart en quelques années.....
Libre à chacun de choisir les voyages plutôt que l'angoisse du propriétaire. Et là, on est typiquement dans la fable de la cigale et la fourmi.
J'ai fait le choix de la fourmi, il y a 20 ans et aujourd'hui, je fais les 2. Ne vous en déplaise.
Oui, je suis un valeureux propriétaire. Valeureux, au moins sur ce point, pour le reste....
Non, je ne me plains pas de ma condition et de la dureté des lois et des temps.
Mon argumentaire porte simplement sur le fait que le gouvernement se trompe de remède et que cela ne résoudra rien.
Oui, je paie largement ma part d'impôts et continuerai à le faire si ils continuent à augmenter.
Aujourd'hui, je crois que l'angoisse est plutôt de votre côté que du mien.

Et si vous voulez un propriétaire honnête pour louer à ceux qui aiment voyager et bouger, transmettez-leur mon adresse. Ce sera avec plaisir. Et j'assumerai même l'arbre qui tombe sur la maison.....

Je ne me sens pas le proprio qui rend service au locataire qui sort de la jungle. Encore une fois, c'est le même homme qui était locataire et qui est devenu propriétaire. Pourquoi toujours opposer ?
Oui, le sentiment général concerne tout le monde: on rassure l'investisseur qui met sur le marché des biens en quantité suffisante pour offrir au locataire un large choix, gage de prix modérés. CQFD.
Tout est lié , tout se tient......
Vous avez été capable de payer 60 000 euros en 6 ans, pour ce prix à l'époque, vous aviez un 2 pièce à Paris dans un arrondissement correct. On est donc bien sur un choix de vie. Parfaitement respectable au demeurant. Mais c'est un choix dont il ne faut pas venir se plaindre à la fin......
a écrit le 31/01/2013 à 10:00 :
Il faut garantir les loyers, garantir la remise en état, garantir le bon comportement de la famille qui occupe l'appartement. Tant qu'on aura des porcs qui sentent mauvais, qui font du bruit et qui salissent tout, le logement restera un problème; Mais c'est un bon début.
a écrit le 31/01/2013 à 9:07 :
Les aides au logement versées par la CAF devrait systématiquement être versées au propriétaire et non constituer une ressource supplémentaire du locataire qui l'utilise comme bon lui semble. C'est simple et de bon sens.
Réponse de le 31/01/2013 à 10:19 :
ça a toujours été verse aux proprios!!! alors un inculte qui veut faire le mariole....lisez ça au lieu d?écrire des âneries. http://www.caf.fr/aides-et-services/s-informer-sur-les-aides/logement-et-cadre-de-vie/les-aides-au-logement-0
Réponse de le 31/01/2013 à 10:59 :
je suis propriétaire depuis des années avec des locataires successifs c'est toujours eux qui touchent la caf!!!!!! entre la réalité et les textes il y a souvent un pont!
Réponse de le 31/01/2013 à 12:44 :
C'est au choix du proprio, lui ou le locataire !
Réponse de le 31/01/2013 à 17:28 :
désolé mais c'est le proprio qui doit recevoir ce n'est pas au choix, qu'il y ait des entorses aux règles....c'est une autre histoire!!!
Réponse de le 31/01/2013 à 18:42 :
Il n'y a pas d'entorse, la CAF m'a demandé si je voulais toucher l'APL ou que ca soit le locataire, allez voir sur le site de la CAF
a écrit le 31/01/2013 à 8:37 :
Est-ce que quelqu'un se rend compte du risque pris par les bailleurs ? Le bien est taxé à l'achat et à la revente et à 33% sur une succession. Il faut que les biens soient aux normes toujours changeantes et donc engager des travaux hors de prix en sus du vieillissement normal. Il faut des diagnostics toujours plus sévères et coûteux. Chaque année il faut s'acquitter du foncier et les biens sont comptabilisés dans le patrimoine et donc imposés. Donc si vous mettez votre bien aux normes vous êtes encore plus imposé dessus. Si le locataire paye le loyer, les impôts en ponctionnent la majeure partie. S'il ne paye pas il est indéboulonnable. Et on lui confie un bien qui vaut entre 100 et 300.000 euros sans garantie et avec autant de contraintes pour un rendement de moins de 2% net ? Comment faire sans un traitement de ministre ou de député ?
Réponse de le 31/01/2013 à 8:45 :
+ 10000 !!
Réponse de le 31/01/2013 à 9:32 :
Je ne comprends ce que vous dites, le bien est taxé a 33 % à l'achat et la revente, c'est faux, ce sont les plus valus qui sont fixés a 33 %, le taux pour la succession dépend du lien familiale. De plus ce pleunicharge permanent des propriétaires me fait bien rire...un rendement de 2% c'est une blague....la location de bien est comme tous les placements rentables, il comporte des risques et des contraintes, et la plupart des propriétaires ne jouent pas le jeu. Je vous propose de vendre votre bien et de mettre votre argent sur un livret A, pas de risques, pas de contraintes, mais un rendement vraiment minable, dans une monnaie, qui pourrait devenir rapidement une monnaie de singe.
Réponse de le 31/01/2013 à 9:56 :
Du même avis que Natholie.
Le travail est de plus en plus précaire, et les revenus de ceux qui travaillent régressent. Le problème est que les rentiers ont été habitués à être chouchoutés : IRL en hausse constante, plus-value de leur patrimoine, cadeaux fiscaux... Quand les locataires sont dans la tourmente de l'économie, eux n'acceptent pas de renoncer à leur situation d'enfants gâtés, ronronnant devant des revenus sans risques. Si c'est trop risqué et pas assez rentable, ils n'ont qu'à vendre et investir dans le secteur de la création de richesse : les entreprises ! Ils y verront que ce n'est pas joyeux et sans risque tous les jours !
Réponse de le 31/01/2013 à 10:11 :
Vous faites erreur, c'était un investissement rentable, il y a 10 ans. Entretemps, de nombreux diagnostics et taxes sont apparus. Actuellement, il est tout juste rentable en exploitation (2 à 4% net si vous n'avez pas de changement de locataire ou de vacance), et seule la plus-value de revente permet un rendement correct. Dans un avenir proche, avec le prix de l'immobilier qui au mieux va se stabiliser, ce placement perd tout intérêt.
D'autres placements bien plus liquides que l'immobilier assurent maintenant un meilleur rendement.
a écrit le 31/01/2013 à 8:11 :
Si les locataires étaient expulsés lorsqu'ils ne payaient pas leurs loyers le marché fonctionnerait.
En outre l'expansion du secteur social aboutit à ce que le privé soit concurrencé par le public ce qui n'encourage pas à se lancer dans ce secteur.
Il faudra qu'on passe par un secteur 100% qui ne marchera pas avant qu'on découvre que le marché est apte à résoudre un problème économiquement simple;
a écrit le 31/01/2013 à 8:04 :
Tant qu'il faudra 4 ans en moyenne pour virer un locataire qui ne paye pas son loyer, tant qu'il y aura une trève hivernale, tant que les juges rouges seront du côté du "pauvre locataire" et contre le "méchant propriétaire" et tant que les huissiers freineront la délivrance de leurs actes et que les policiers hésiteront ou n'iront pas, sur ordre, exécuter les rares ordres de justice de virer les locataires non payeurs, les baîlleurs hésiteront, et on les comprend, à mettre leurs biens en location.
a écrit le 31/01/2013 à 7:57 :
L'indélicatesse des locataires est déjà monstrueuse : le loyer est la première dépense qu'on suspend et le restera si on sait que le "proprio" est assuré..........
a écrit le 31/01/2013 à 5:51 :
Pas de loyer, pas d'entretien des ascenseurs, pas d'entretien du chauffage (comme on a vu récemment) etc....
Alors je me pose la question de savoir qui va payer les loyers pour des locataires dans l'incapacité de payer leur loyer?
a écrit le 31/01/2013 à 2:01 :
Le gouvernement proposerait donc une des trois solutions:
- une taxe supplémentaire à faire payer par les bailleurs,
- une assurance obligatoire à faire payer par les bailleurs,
- une mutuelle à faire payer par les bailleurs.
Autrement dit, le locataire est fautif, mais le bailleur sera le seul qui en devra assumer les conséquences. Désolé pour les socialistes, mais ce principe est inacceptable.
Réponse de le 31/01/2013 à 8:48 :
et en plus, il y aura de moins en moins de bailleurs prêts à se faire pigeonner
a écrit le 31/01/2013 à 0:39 :
Les impayés une vraie escroquerie qui pénalise les candidats honnets au logement
a écrit le 31/01/2013 à 0:06 :
dans tous ces blablabla que deviens le fond de solidarité des loyers F.S.L. ? il fonctionnait très bien il y a quelques années; maintenant il est devenu inapprochable. en tant que bailleur particulier j'ai eu quelque fois recours a ce service de la CAF pour permettre a des personnes peu argentées et sans cautions de louer un appartement en toute tranquillité. il m'est arrivé une seule fois d?être dédommagé par la CAF . Il serait peut-être bon de relancer ce système
a écrit le 31/01/2013 à 0:06 :
dans tous ces blablabla que deviens le fond de solidarité des loyers F.S.L. ? il fonctionnait très bien il y a quelques années; maintenant il est devenu inapprochable. en tant que bailleur particulier j'ai eu quelque fois recours a ce service de la CAF pour permettre a des personnes peu argentées et sans cautions de louer un appartement en toute tranquillité. il m'est arrivé une seule fois d?être dédommagé par la CAF . Il serait peut-être bon de relancer ce système
a écrit le 31/01/2013 à 0:04 :
Enfin, étant orphelin de vie à moins de trente ans, voilà une mesure utile. Effectivement, dans cette condition de vie il est impossible de trouver un garant et les demandes de logements dans le parc publique mettent un temps fou.
Réponse de le 31/01/2013 à 9:59 :
Sauf qu'avec l'assurance loyer impayé, plus de garant donc le propriétaire peut très bien demander 3 fois le loyer. Avec ce système (qui est déjà en place) j'ai eu énormément de mal à trouver un logement et je n'ai pas pu le trouver là où je le souhaitais, j'ai dû aller un peu loin là où ils acceptaient les garants.
(Je suis apprenti et pourtant les agences refusaient les garants près de Paris...)

Sans garant, impossible de trouver un loyer avec la garantie loyer impayé si on ne gagne pas au moins 3 fois le loyer. Merci pour les étudiants et les apprentis + ceux qui sont au SMIC qui devront rester à 40km de Paris.
Hors ile de france ce système fonctionne mais là...
Réponse de le 31/01/2013 à 18:08 :
La caution n'est pas un soucis, les banques prêtent même au R.S.A des crédits à 0%, l'égalité de la garance, grâce à cette proposition est une bonne chose.

Je trouve déplorable que des gens dans mon cas ou le votre puissent se voir refuser des appartement sous prétexte qu'ils soient mal né, effectivement nous n'avons pas tous la chance d'avoir du patrimoine.
a écrit le 30/01/2013 à 23:29 :
Elle est la seule Duflot à croire ce qu'elle dit !!!
a écrit le 30/01/2013 à 21:31 :
Cette "CMU" des loyers n'est qu'un énième transfert horizontal de ressources et en aucune façon une réponse au problème de fond qui affecte le marché du logement à l'achat ou à la location : la pénurie dans les régions actives, faute de vendeurs, d'investisseurs en neuf ou de bailleurs!
a écrit le 30/01/2013 à 21:24 :
Merci M.Guérin ... ah si seulement nos dirigeants politiques pouvaient avoir le bon goût de vous lire et de comprendre que leur travail ne consiste pas juste à déplacer des inégalités, mais aussi à trouver des solutions pour tous.
Un petit point que je ne pense pas vous avoir vu relever : Les biens mis en location actuellement sans assurance Loyers Impayés, verront probablement leur loyer augmenter, grosso modo, du montant de cette assurance, afin de conserver la rentabilité pour les bailleurs. On peut donc supposer que l'ensemble du parc locatif privé augmente d'au moins 2%, et rien ne dit que les nouvelles offres (entre 0 et 5% du parc) fassent suffisamment baisser la demande en logement pour permettre la baisse des loyers. L'impact positif sur quelques logements serait probablement négatif pour la grosse majorité des biens actuellement loués.
Cette mesure n'aurait à mon avis pour tout effet "positif" que de soutenir le monde des assurances en y apportant de nouvelles cotisations obligatoires ... je suis peu persuadé que ce soient les banques et les assurances qui aient le plus besoin du soutien de l'état ...
Enfin, cette question basique ... est-ce vraiment encore à l'ensemble de la population de payer pour quelques indélicats (propriétaires ou locataires)? Ne serait-ce pas le rôle de l'état d'assurer des solutions viables aux plus démunis, plutôt qu'uniquement aux propriétaires bailleurs et locataires du marché privé?
Réponse de le 30/01/2013 à 22:05 :
+1,
a écrit le 30/01/2013 à 20:16 :
C'est un projet salement scandaleux parmi moult autres !!!
a écrit le 30/01/2013 à 20:15 :
Haaa !!! Quelle bonne idée ! Encore une taxe pour couvrir le défaut de paiements de ceux qui sont déjà payés par des taxes... La falaise est bien devant, et on klaxonne !!
a écrit le 30/01/2013 à 19:54 :
Merci à monsieur Guérin de remettre les pendules à l'heure. Pour ma part, je ne taris pas de colère contre ce dispositif dont le qualificatif de stupide est encore trop doux. Image-t-on un restaurateur prendre une assurance à ses frais contre le défaut de paiement des repas de ses clients ? Une fois encore, la doxa rouge néo-marxiste cachée sous la pellicule verte de la pastèque veut faire croire qu'il y aurait de méchants propriétaires capitalistes contre les gentils pauvres locataires qui souffrent tous les maux. Nous sommes très loin de la vérité. Enfin, bref, nous avions trois projets de mises à bail cette année, autant dire qu'ils ne verront pas le jour et tant pis pour les personnes que nous aurions pu loger.
a écrit le 30/01/2013 à 19:47 :
cette histoire de garantie pour les loyers. Ca existe bien déjà non? Les propriétaires peuvent parfaitement souscrire une assurance pour loyers impayés. Je ne vois pas bien l'intérêt de la rendre obligatoire.
Réponse de le 30/01/2013 à 19:59 :
C'est dans le corps du texte. Elle est tellement mobilisée que les assureurs ne la proposent plus ou alors avec un taux de cotisation très élevé. Une autre preuve de la bêtise du législateur antérieur.
Réponse de le 30/01/2013 à 20:08 :
Ne serait ce pas plutôt au locataire de souscrire une assurance pour financer ses loyers en cas de difficulté.
Réponse de le 30/01/2013 à 21:46 :
Le réel intéret est d'engraisser les compagnies d'assurance et de faire croire qu'on "prends des mesures et qu'on agit" et non de régler le problème du logement.
a écrit le 30/01/2013 à 19:38 :
Une taxation IR + CSG lourde sur un résultat foncier ne tenant compte que d'une partie des charges (on ne déduit pas les frais de notaires, sans même parler de l'amortissement du bien), des impôts lourds à l'acquisition et à la revente et sans base économique (les plus- values sont taxées sans regard à l'inflation), une législation systématiquement en faveur du locataire (durée des baux, résiliation, procédure en cas d'impayé, loyer de garantie dérisoire), il faut être inconscient pour se lancer aujourd'hui dans le locatif d'habitation en France. Par contre on peut aller investir ailleurs, en Allemagne par exemple, le propriétaire y est mieux traité ou aller dans le pierre papier qui loue bureaux et entrepôts, ou encore mieux dans la pierre papier en Allemagne et autres pays plus accueillants. C'est ça l'Europe...Elle permet de laisser Duflot à ses errements...
a écrit le 30/01/2013 à 19:22 :
je suis d'accord avec le principe d'une garantie universelle pour les paiements des loyers
impayés vis-à-vis des propriétaires, je suis moi même caution de notre fille - "la propriétaire
ne voulait pas de garantie par une assurance" merci que cette loi passe
Réponse de le 30/01/2013 à 19:58 :
C'est facile d'être d'accord pour que d'autres payent. C'est ainsi que s'est construite toute l'idéologie socialiste jusqu'à ce que la misère soit étendue à tous. Comme disait Margaret Thatcher, "le socialisme s'arrête lorsqu'il n'a plus l'argent des autres à distribuer.". Le fait que d'autres soient obligés de payer pour garantir le loyer de mon propre enfant me ferait personnellement honte mais chacun d'entre nous met le curseur là où ses possibilités s'arrêtent, n'est ce pas ?
Réponse de le 01/02/2013 à 11:45 :
Bastien, lorsque vous serez à la retraite, vos revenus baisseront et votre enfant devenu adulte ne pourra plus louer car il n'aura plus de garant. Quel sera alors votre discours?
a écrit le 30/01/2013 à 19:09 :
Le gouvernement va encore créer une usine à gaz, supportée par les propriétaires, alors qu'ils ne sont pas à l'origine du risque.
a écrit le 30/01/2013 à 19:05 :
article intéressant qui propose des solution simple et facile a mettre en ?uvre avec des gains de temps et d'argent "revoir les délais de procédures et les délais d'expulsion" solution qui permettra de fluidifier le marché et encourager les propriétaires a louer
a écrit le 30/01/2013 à 19:04 :
L'analyse est très intéressante . Elle apporte, en partie, les réponses en toute objectivité et en absence de tout dogme.
Cependant une cause de frilosité du marché locatif, est oubliée. Il s'agit de la trêve hivernale.
Sans remettre en cause la nécessité de protéger le locataire, doit-on faire peser financièrement sur le seul bailleur ,l'incapacité de l?état à apporter des solutions pour combattre la pauvreté?

Le comble est que l?état ,dans sa grande générosité,en arrive à loger les plus démunis dans des hôtels particuliers ? à tel point que l?on pourrait s'interroger sur les dessous d?une telle politique qu'elle soit de de gauche ou de droite!

Ne serait-il pas moins coûteux et plus efficace que l?état assume les conséquences de ses décisions en se substituant au locataire en difficulté pour le paiement de son loyer. ?

Contrairement à l?idée reçue et largement entretenue par les médias, bon nombre de bailleurs sont des personnes à revenus modestes qui comptent sur cet appoint pour améliorer leur situation sociale.

L'obligation de contracter une assurance "loyers impayés" obligatoire et la caution ramenée à 1 mois n'assurent pas la promotion de l'investissement privé dans le locatif.
a écrit le 30/01/2013 à 18:44 :
CQFD....Tout est dit et démontre que "la ministre" (y compris bien sûr son entourage) sont soit à leur plus haut niveau d'incompétence soit égale à eux-même : doctrinaires et faisant le buzz avec de la poudre aux yeux dangereuse car contre productive.
a écrit le 30/01/2013 à 18:42 :
Incroyable que les gens n arrivent pas faire le lien entre taxes et prix ! Sur le loyer le proprio se voit imposer entre 50 et 70 % de taxes ( csg + taxe fonc + irpp et isf pour certains)
Réponse de le 31/01/2013 à 0:41 :
cela coute cher à tout le monde c'est évident
a écrit le 30/01/2013 à 18:03 :
La solidarité obligatoire, çà marche très bien à court terme et puis çà devient déficitaire à cause des abus, alors on augmente les cotisations et çà coule l'activité que cela devait sécuriser. Ainsi les charges sociales qui sont un progrès deviennent un fardeau insupportable responsable de millions de chomeurs. Mais Mme Duflot engrangera les succès du début et sera ailleurs depuis longtemps quand sa taxe aura mis les gens à la rue par pénurie de logements.
a écrit le 30/01/2013 à 17:46 :
elle va encore nous présenter celà comme un plus alors que ce sera tout simplement une nouvelle taxe = foncier +
csg+ frais de mutation + frais de succession ,plus frais d'impayés, plus frais d'assurances plus norme ceci norme cela le propriétaire c'est l'état les emme;;;;;;c'est pour le propriétaire
a écrit le 30/01/2013 à 17:09 :
A quoi sert la garantie actuelle contre les loyers impayés, certes facultative, mais que peut prendre, facilement, tout propriétaire qui veut se prémunir contre un défaut de son locataire ??
a écrit le 30/01/2013 à 17:03 :
Qui payera les loyers impayés ?

Merci pour votre commentaire. Il sera visible prochainement sous réserve de validation.

 a le à :