A quoi attribuez-vous la hausse folle des prix de l'immobilier en France depuis le début des années 2000 ?
A la hausse du prix de revient des producteurs de logements qui les contraint à vendre à des prix plus élevés. Dans les zones tendues, alors que la marge des promoteurs est restée stable, le coût de la construction a doublé en 10 ans à cause de la hausse des prix des matières premières, ainsi qu'à l'accumulation de normes.
Les charges foncières ont en parallèle été multipliées par entre trois et quatre dans certains secteurs. La faute à la rareté des terrains constructibles. A Paris, le coût du foncier représente désormais 41% du prix de vente d'un logement neuf de Nexity, contre 35% à Lyon et 19% en moyenne au niveau national.
L'augmentation de la part de logements sociaux par immeuble a également accentué la hausse des prix : Etant obligés de céder la partie sociale de notre production à un coût au mieux équivalent à notre prix de revient, nous sommes contraints d'augmenter les prix de vente des logements du secteur libre pour maintenir l'équilibre économique de nos opérations.
Comment faire pour abaisser le coût de l'offre ?
Nous avons déjà besoin de stabilité pour adapter au mieux l'offre à la demande de logements. Il faut avoir une vision à 5 ans de la production immobilière, ce que la loi Alur de la ministre du Logement Cécile Duflot n'a pas assez intégré. Dans l'industrie du logement, les problèmes sont davantage liés à la productivité qu'à la compétitivité. Depuis quelques années, les crises de la production immobilière se succèdent de manière rapprochée. Ces fluctuations de l'activité ne permettent pas aux entreprises du bâtiment d'investir sur le long terme dans la jeunesse et la formation. Elles se concentrent sur le personnel en place à plus forte valeur ajoutée et ajustent leurs effectifs en fonction de la conjoncture. Résultat, on emploie désormais 15% de personnes en plus sur les chantiers qu'il y a quelques années pour la même production. Il est important que les pouvoirs publics jouent leur rôle dans ce cadre et arrêtent de mener des politiques de « stop and go » notamment en matière de fiscalité et de cessions de terrains.
Ne faut-il pas également encadrer davantage la demande, dont le soutien excessif a anormalement fait croître les prix durant une décennie ?
Cette demande qui excède l'offre dans certaines zones comme l'Ile-de-France n'a pas à être freinée. Encore moins aujourd'hui car les prix y ont atteint un point haut. Les ménages n'ont donc plus l'espoir de dégager des plus-values immobilières à terme. C'est bien par l'offre que le marché se régulera.
Que changeriez-vous des mesures prises par la ministre Cécile Duflot?
En matière de réglementation des loyers, plutôt que de les encadrer ou de les garantir, il faudrait poser le problème de la solvabilité des ménages. Pourquoi ne pas interdire la location lorsque la part de revenu que consacre le locataire à son logement est trop importante ? Le marché se régulerait ensuite de lui-même.
Sur le sujet des attributions de terrains constructibles par les pouvoirs publics, il faudrait favoriser les appels à projets plutôt que les négociations uniquement basées sur les prix. Pour le reste, les mesures qui visent à renforcer la densité dans les zones urbaines, à transférer des compétences à l'intercommunalité ou à limiter les recours vont dans le bon sens. Même si le bât blesse sur la communication de la ministre qui stigmatise trop le propriétaire malfaisant…
« Quand nous mettrons le pied sur l'accélérateur, nous serons difficiles à égaler » (Joelle Pineau, directrice de la recherche en IA chez Meta)
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