Construire plus ? Les promoteurs voudraient bien

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Pour Emmanuel Launiau, attribuer l'insuffisance de production de logements neufs en France aux promoteurs immobilier, c'est se tromper de cible. /DR
Pour Emmanuel Launiau, "attribuer l'insuffisance de production de logements neufs en France aux promoteurs immobilier, c'est se tromper de cible". /DR (Crédits : Reuters)
La construction de logements est en berne. La faute, notamment, à des contraintes réglementaires excessives. Par Emmanuel Launiau, Président du Directoire d’OGIC, promoteur immobilier

En 2013, les promoteurs ont vendu 79 035 appartements et 8 686 maisons groupées, soit 87 721 logements neufs, contre 115 285 en 20101. Les constructeurs de maisons individuelles font état, de leur côté, de 105 000 maisons vendues, contre 170 000 en 20102. Le secteur privé a donc vendu moins de 193 000 logements au cours de l'année passée, contre plus de 285 000 trois ans plus tôt.

Le secteur social revendique 117 000 logements financés en 2013, contre 131 000 en 2010. Toutefois, dans le langage administratif, « financé » ne veut pas dire construit. Le chiffre de 117n 000 ne se limite pas non plus à la seule production de logements neufs : il englobe la réhabilitation d'un certain nombre de logements dégradés…Le parc résidentiel, secteurs privé et social confondus, s'est donc accru d'environ 300 000 logements en 2013. On est très loin de l'objectif de 500 000 unités, production nécessaire pour loger les 260 000 nouveaux ménages de l'année et rattraper le retard accumulé au cours des années passées.

 

De moins en moins de biens à vendre en 2014

Et 2014 ne commence pas mieux, au contraire. Il y a moins de biens à vendre, l'écoulement des stocks est plus compliqué et il plane toujours une menace de hausse des taux d'intérêt, qui renchérirait le coût des crédits immobiliers. Cette situation, les promoteurs sont les premiers à la regretter. Il faut tordre le cou à l'idée reçue selon laquelle ils entretiendraient la pénurie pour augmenter les prix. Où serait leur intérêt ? Faire monter les prix revient à désolvabiliser, et donc à perdre, une partie de la clientèle. Les promoteurs ont une logique industrielle : ils doivent produire.

En vérité, les promoteurs ne demandent qu'à construire. Leur attribuer l'insuffisance de production de logements neufs en France, c'est se tromper de cible et faire preuve d'une méconnaissance de la réalité du métier. Les vraies causes de l'insuffisance de construction résidentielle en France sont à rechercher du côté des contraintes excessives qui pèsent sur l'acte de construire. Qu'il existe des règles, des normes, c'est normal. Mais il faut dénoncer les excès auxquels les promoteurs sont confrontés dans quasiment chaque nouveau programme.

 

La France ne manque pas de terrains pour construire

Notre Pays ne manque pas de foncier. Même dans les zones tendues, il existe des terrains. La première difficulté est de les rendre constructibles, la deuxième provient de leur prix de cession. Constructibilité. Les plans d'urbanisme, la multiplication et l'interprétation parfois diverse des règles légales ne facilitent pas la décision de constructibilité. Les contingences politiques non plus.

On ne construira pas plus sans une forte volonté des élus locaux. Les lois de décentralisation leur ont donné des pouvoirs importants en ce domaine. A juste titre : l'urbanisme doit être incarné, il doit être de proximité. Mais ces lois ont aussi conféré des devoirs aux élus. Il est anormal que des communes s'exonèrent de leur obligation de construire en payant des amendes. A leur encontre, les incitations et les sanctions doivent être plus fortes, spécialement en zones tendues.

 

Donner le droit au préfet de forcer à construire

Dans les cas les plus graves, donnons aux préfets le droit de se substituer aux maires, comme cela existe déjà pour le logement social et surtout mettons en place des incitations pour les maires bâtisseurs ! Prix de cession. La deuxième difficulté provient du prix auquel ces terrains, devenus constructibles, sont vendus. Le prix dépend de ce que l'on construira in fine… et de l'offre des promoteurs, obligés de se livrer à une féroce concurrence entre eux s'ils veulent décrocher les précieuses parcelles, tout simplement indispensables à la poursuite de leur activité.

L'Etat et les collectivités locales doivent montrer l'exemple en arrêtant de faire monter les enchères sur les terrains, surtout en zone tendue, et en lançant des consultations à prix définis. Certaines communes le font, en proposant du foncier à prix maîtrisé avec des contreparties sur les prix de vente pratiqués par les promoteurs.
Heureusement que ces communes existent ! Car, depuis deux ans, il est devenu très difficile de trouver du foncier auprès des propriétaires particuliers, dissuadés de vendre par la taxation excessive (et changeante) des plus-values sur terrains à bâtir. Il est urgent de revenir à des mesures incitatives pour convaincre les propriétaires de libérer le foncier qu'ils possèdent.

 

Assouplir des normes qui augmentent le coût de construction

Quelques normes ou règles qui alourdissent inutilement le coût de construction pourraient sûrement être assouplies, comme celles des places de stationnement pour toute construction nouvelle ou celles relatives au handicap. Stationnement. L'Ordonnance n° 2013-889 du 3 octobre 2013, relati ve au développement de la construction de logement, autorise de déroger aux obligations de création d'aires de stationnement lorsque le projet est situé à moins de 500 mètres d'une gare ou d'une station de transport public. Il est urgent de mettre en application cette ordonnance Duflot et d'être moins intransigeant sur la production de parkings. Handicap. L'adaptation de 100% des logements aux normes handicapés n'a pas eu que des effets bénéfiques.

Pour contenir les coûts de revient, l'agrandissement des espaces de circulation s'est souvent fait au détriment des pièces à vivre. Les difficultés techniques posées par l'égalité de niveau entre l'intérieur et les prolongements extérieurs (balcons) ont souvent été résolues en… supprimant les balcons. Soyons raisonnables et courageux : 15% des logements doivent être adaptés et le reste doit être adaptable à la demande.

 

Public et privé : une "concurrence déloyale"

Il existe une pratique, peu connue du public, avec laquelle il faudrait en finir, celle qui consiste à faire financer le logement social par le privé. En effet, il est fréquent que, pour obtenir un terrain et son permis de construire, le promoteur soit obligé de s'engager à revendre à un bailleur social un certain nombre de logements en dessous de leur prix de revient.

Pour ne pas compromettre l'équilibre financier du programme, le promoteur n'a d'autre choix que de reporter sa perte sur le prix de vente des autres logements, ceux vendus aux accédants à la propriété et aux investisseurs, constituant ainsi un véritable impôt de palier supporté par l'acquéreur. Il est donc indispensable que les organismes HLM achètent leurs logements au juste prix. Aujourd'hui, les promoteurs ne demandent qu'à construire…

Encore faut-il qu'on leur en laisse la possibilité. Beaucoup attendent du nouveau gouvernement de M Valls qu'il mette enfin en place une politique propice à la relance de la construction en France.

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Commentaires
a écrit le 12/06/2014 à 9:11 :
Construisons et bétonnons l'ensemble du pays. Plus de terres agricoles ! Lotissons le monde ! Croissons, multiplions !!! Plus plus plus !!!
Réponse de le 12/06/2014 à 10:48 :
sur des surfaces réduites.
Construisons des tours, des maisons sur des maisons, si possible en paille et en bois .. avec des toilettes sèches .
Et tout ira mieux !
a écrit le 12/06/2014 à 9:07 :
Et la nature?
a écrit le 11/06/2014 à 18:45 :
En 1977, la part du cout construction dans le prix de vente représentait en moyenne 77% de ce prix.
En 2011, cette part n'est plus que de 48,2%.
Je m'interroge sur le fait que les normes qualitatives s'exercent en fait au seul détriment du cout de construction alors que les économies à faire pour rendre le logement accessible en prix se trouvent manifestement ailleurs....
Nous sommes devant un déni de réalité et pas des moindres...
a écrit le 11/06/2014 à 14:25 :
Toujours pareil : pas n'importe comment et pas avec des constructions qui peuvent pourrir la vie des habitants pendant des decennies (cf grand ensemble mal isoles)
Quartiers mixtes et equilibrés. Surtout de la contruction de bonne qualité (et donc avec des normes qualitiatives)
Réponse de le 11/06/2014 à 20:07 :
"pas n'importe comment"
Oui mais à force de tergiverser on ne construit pas et on laisse les familles en situation de mal-logement.

Alors que l'état brusque un peu les choses : qu'il réquisitionne les terrains, qu'il casse les prix exorbitants du marché foncier.
Tant mieux si ça contrarie les spéculateurs et tant pis si ça contrarient ceux qui préfèreraient une jolie vue pourvu qu'ils ne voient des familles mal logées loin de leurs fenêtres.

cordialement
Réponse de le 12/06/2014 à 10:47 :
Le prix du foncier cassé et de la maison au prix de construction vont-ils se conserver à l'identique à la revente par le nouveau propriétaire ?

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