Les derniers sondages montrent la volonté grandissante des Français d'investir dans l'immobilier[1] : plus d'un Français sur deux, estime qu'il s'agit en effet d'un moment opportun[2] pour investir. Or, cette expression générique « d'investissement immobilier » recouvre de nombreuses alternatives, parmi lesquelles l'achat d'une résidence principale ou la réalisation d'un premier investissement locatif, qui n'ont en réalité, pas grand-chose à voir entre elles.

 « Dois-je acheter ma résidence principale ? » : voilà une question que bon nombre d'entre vous se posent à un moment ou un autre. La perspective de ne plus « payer de loyer pour rien », de « vivre vraiment chez soi » semble très séduisante en apparence, mais tout n'est pas si évident. Pourquoi ? Car à moins de se projeter à long terme dans une habitation ou de l'envisager exclusivement comme une capitalisation complémentaire pour sa retraite, il est le plus souvent préférable d'opter pour un ou plusieurs investissements locatifs.

Peu de gains lors de la revente d'une résidence principale

Expliquons-nous en prenant un cas de figure on ne peut plus courant : lorsqu'on achète sa résidence principale, on y effectue des travaux pour la rénover, ou par goût. On paie des frais de notaire. Ajoutons le remboursement des intérêts d'emprunt, qui s'effectue durant les premières années. Si l'on ajoute à ces dépenses, le fait que l'on achète pour soi dans une ville jugée « bien », où les prix augmentent plus lentement que dans les villes « à potentiel », alors autant dire que l'on capitalise peu sur son achat durant les premières années.

 Poursuivons. Dans cinq à six ans, votre situation familiale a changé : vous emménagez en couple ou vous divorcez, vous avez un enfant ou deux, ou plus, vous avez envie de vivre ailleurs. Ces évolutions vont probablement vous conduire à vouloir changer de résidence principale. En conséquence : il y a de grandes chances pour que votre retour sur investissement soit moindre. Conclusion : d'un point de vue strictement économique, il est probable que vous ne gagnerez rien ou presque au moment de la revente de cette résidence principale si elle intervient dans les 10 prochaines années.

 L'investissement immobilier prend de la valeur dans le temps

L'enseignement à en tirer est simple : un investissement immobilier traditionnel prend de la valeur avec le temps. Pour que cet investissement vous permette de gagner de l'argent après seulement cinq ou six ans, il faudrait que le prix de vente de votre résidence principale ait augmenté de 15 % au moins. Un objectif ambitieux, dans un si court délai, surtout si l'on a fait le choix d'un quartier de standing, où les prix progresseront moins vite.

 Alors que faire ? C'est dans ce cas-là qu'un investissement locatif peut être la clé. Plus petit, moins cher, il vous permettra d'abord d'acheter dans une ville « à potentiel » où les prix sont susceptibles d'augmenter plus rapidement et où vous pourrez donc rentabiliser votre achat au bout de quelques années seulement dans l'hypothèse d'une revente. C'est le cas de quartiers en pleine gentrification, comme on en trouve désormais dans tous les pôles urbains. De plus, il est possible d'autofinancer largement votre acquisition, en récupérant un loyer et en bénéficiant des dispositifs de défiscalisation.

 Gardons-le en tête, en toutes circonstances : investir dans l'immobilier ce n'est pas acheter un produit, c'est acquérir une habitation ! Dès lors, chacun développe un rapport affectif à « son bien », qu'il projette d'y résider ou non. C'est ce qui explique que l'on hésite parfois entre ces deux options, alors que d'un point de vue strictement économique, et sauf à acheter sa résidence principale dans le neuf, l'une semble en réalité souvent nettement préférable à l'autre.

***

[1] Sondage IFOP pour aucoffre.com, avril 2015

[2] Sondage BVA pour Foncia, juin 2016