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Surpuissance de l'effet de levier et super plus-value réalisée au moment de la revente sont actuellement au cœur de la rentabilité de l'investissement locatif avec en plus le booster fiscal pour le neuf. C'est donc en toute fin partie que l'investisseur sait, s'il a fait ou pas, une bonne affaire car durant la détention du bien, les revenus fonciers apparaissent bien maigres face à l'effort fourni et aux risques pris.

Un rendement assez faible

Le rendement brut défini comme le rapport entre le loyer perçu et le prix d'acquisition du logement est de 6% en moyenne environ dans les 50 plus grandes villes françaises et de 4,75% seulement dans le Top 5, avec, en bas de classement, Paris avec 3,5% jusqu'à Marseille légèrement au-dessus de 6,2%.

Encore ces chiffres sont très présomptueux. Contrairement à un produit financier dématérialisé, l'investissement dans la pierre est un bien physique qui nécessite un minimum d'attention et qui est taxé à plusieurs niveaux. Il faut donc intégrer dans le calcul toutes les charges et les frais divers comme les droits de mutation, appelés dans la pratique frais de notaires (entre 7 et 8% de la valeur du bien à l'achat), la taxe foncière (en moyenne 8% des loyers perçus), les charges de copropriété, les frais d'entretien, les éventuels frais de gestion locative lorsque la location est confiée à un professionnel (8 à 10% des loyers). La liste n'est pas exhaustive. S'ajoutent aussi les risques d'impayés et les périodes de vacances locatives entre deux locataires. Pour passer du rendement brut au rendement net, afin d'être plus proche de la réalité, la méthode Larcher est la plus simple et prend comme base annuelle des loyers non pas 12 mais 9 mois.

Ainsi redressé, le rendement subit un sacré coup de rabot : il tombe à moins de 3,6% en moyenne dans les 5 premières villes françaises et à 2,6% à Paris. Et c'est sans compter la fiscalité. Le revenu foncier est ajouté aux autres revenus et soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%. Et, pour certains, il faut ajouter l'IFI.

Le boum de la location de meublée

La faiblesse du rendement locatif est à l'intersection de deux tendances fortes : au dénominateur,  l'explosion du prix d'achat (+154%) sur les 20 dernières années en France métropolitaine. C'est évidemment beaucoup plus dans les zones tendues comme Paris (+308%) ou Lyon (+297%). Au numérateur, les loyers sont eux beaucoup plus raisonnables car dans les faits il existe un encadrement soft : depuis le début des années 80, la fixation des loyers est généralement libre ou presque en début de bail, mais leur évolution annuelle est strictement encadrée par celle d'un indice qui se révèle, par construction, proche de l'indice des prix. C'est un élément à prendre en compte dans l'équation. Ainsi mesurée, la hausse des loyers a été de 54% depuis 1998, avec finalement assez peu de divergences entre les grandes métropoles. Paris est en tête avec 69% et devance Marseille 60% jusqu'à Toulouse 44%, pour le Top 5 des plus grandes villes.

Toutefois une double rupture est intervenue ces 20 dernières années. La première c'est l'essoufflement régulier de l'augmentation des loyers passés de 3,9% l'an sur la période 2000-2006 à 0,5% entre 2013 et 2018. La seconde, c'est depuis 2007, des loyers qui progressent moins vite que l'inflation. Bref, les loyers ont perdu de leur pouvoir d'achat alors même que les prélèvements fiscaux et sociaux s'alourdissaient. A quoi il faut ajouter désormais l'encadrement des loyers à Paris, que d'autres villes pourraient suivre.

C'est bien l'une des raisons qui poussent les propriétaires à chercher des alternatives à la location nue pour améliorer leur rendement locatif et à s'intéresser à la location meublée traditionnelle ou saisonnière du type Airbnb ou Booking, plus rémunératrice, avec des loyers qui représentent 2 à 3 fois ceux de la location traditionnelle et des risques d'impayés quasi-nul, les loyers étant généralement versés lors de la réservation en ligne. Bien entendu, le nombre de journées de location est limité à 120 jours à Paris, Lyon ou Bordeaux, mais ce n'est pas le cas du reste de la France. En outre, de plus en plus d'utilisateurs de la plateforme flirtent avec la légalité et des immeubles entiers sont dédiés à la location saisonnière.

La chute du rendement locatif net est doublement inquiétante. Elle pousse les propriétaires à se désengager de la location nue, ce qui aggrave la crise du logement. Et elle fait reposer l'espoir de rentabilité de l'investissement immobilier quasiment sur les seules plus-values. Un processus dont on sait qu'il a vocation à s'essouffler, même dans un régime permanent de taux bas.

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