Loi Scellier : les écueils à éviter

Pour éviter que des immeubles entiers ne soient construits en plein champs, hors des zones où la demande locative est forte - comme cela a été le cas avec les dispositifs Borloo et Robien - le législateur a uniquement rendu éligibles trois zones au dispositif Scellier. Pour schématiser, il s'agit de Paris, la région parisienne et la Côte d'Azur (zone A), les grandes agglomérations (zone B1) et les villes de plus de 50.000 habitants (zone B2) ayant un potentiel locatif. La zone C est a priori exclue. Mais certaines villes pourraient obtenir une dérogation: c'est l'objet d'un amendement qui était examiné cette semaine. Chaque zone est soumise à un plafond de loyers, qui différe selon s'il s'agit d'un Scellier classique ou social. Ainsi en zone A, le plafond de loyers sera de 21,02 euros/m2 en classique et de 16,82 euros/m2 en social ; en zone B1 il se montera respectivement à 14,61 euros/m2 et à 11,69 euros/m2; enfin en zone B2 à respectivement 11,95 euros/m2 et à 9,56 euros/m2. Attention, si ces plafonds sont des maximum imposés par la loi, cela ne signifie pas forcément qu'ils correspondent au marché. Un exemple ? A Amiens, qui se situe en zone B2, un appartement se loue entre 9 et 10 euros/m2 selon son emplacement. Une simulation réalisée avec un loyer de 11,95 euros/m2 sera donc érronée, et surtout dangereuse. En effet, dans ce type d'opération, c'est souvent le montant du loyer qui détermine la mensualité de remboursement et donc le budget d'achat. Comme il vous sera impossible de louer à ce prix, vous devrez compléter les mensualités du locataire pour rembourser votre crédit ... Pour éviter cet écueil, une règle simple : avant d'investir, renseignez-vous sur le marché local. Surfez sur Internet pour examiner les petites annonces, ou passez quelques coups de fils à des professionnels locaux. Autre conseil : investissez dans une ville que vous connaissez. Déplacez-vous pour voir ce que vous achetez. Cela vous permettra de juger de la valeur de l'emplacement et, si le programme est sorti de terre, de la qualité de construction.

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