On compte aujourd'hui 12 millions de personnes âgées, dont 65% entre 60 et 74 ans. En 2040, elles seront 21 millions, avec des besoins d'hébergement très spécifiques. A côté des maisons de retraite, des résidences médicalisées comme les Etablissements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes (Ehpad) aux "villages" sécurisés, en passant par une large palette de résidences offrant des services à la carte, l'offre pour les seniors est très ouverte et repose sur un modèle économique bien rodé.

Pour la partie financée par le privé, contrairement au locatif aidé comme le Scellier, objet de graves dérapages lorsque les simulations des vendeurs font miroiter des loyers trop élevés et des rendements irréalistes, ceux annoncés pour les résidences seniors semblent plus raisonnables. Car ils sont assis dans les bons dossiers sur le pouvoir d'achat du retraité qui louera l'appartement: à partir de 1.200-1.500 euros par mois et jusqu'à environ 2.500 euros suivant le niveau des prestations. Le rendement locatif, hors avantage fiscal, oscille la plupart du temps entre 3% et 5%.

Le statut de loueur en meublé procure des revenus en partie défiscalisés, car il permet de récupérer la TVA et d'amortir les charges, y compris les intérêts d'emprunt, en les déduisant des revenus de location. Pour bénéficier de ce statut, il faut réaliser moins de 23.000 euros de recettes annuelles ou que l'activité de location représente moins de 50% des revenus. Le système n'est pas très simple: une inscription à un centre de gestion agréé facilitera la tâche.

Le dispositif LMNP-Censi-Bouvard, une sorte de «Scellier meublé», permet de récupérer les 19,6% de TVA payés, tout en réduisant ses impôts de 25% du montant de l'investissement dans la limite de 300.000 euros sur neuf ans (soit 75.000 euros de réduction maximum; 8.333 euros par an). Attention toutefois à la requalification en cas de non-location ou de revente avant les neuf ans.

Comme dans tout investissement immobilier, il faut évaluer la pertinence du projet: emplacement en centre-ville ou lieu de villégiature, accès routiers et ferroviaires pour les visites. Mais aussi les prestations offertes et la qualité du gestionnaire: gardiennage y compris de nuit, ménage, restauration, activités et animations, éventuellement prestations médicales ou téléassistance. Pour cela, il faut aller sur place quand la résidence est construite ou visiter d'autres sites existants.

1. Logements avec conciergerie ou EHPAD chez GDP Vendôme

« Nos immeubles ne sont pas des résidences services, mais bien des habitations », souligne Thierry Morosolli, directeur général de Dolcéa GDP Vendôme. Ce groupe propose aux particuliers d'acheter, dans une résidence avec agrément qualité, des appartements aménagés, qui seront loués à des personnes âgées qui veulent disposer d'un service conciergerie pour répondre à leurs besoins de tous les jours. Autre possibilité: acheter une chambre dans un Ehpad, établissement médicalisé destiné aux personnes âgées dépendantes.

Dans les deux cas, l'investisseur signe un bail de douze ans avec GDP Vendôme, qui exploite les établissements et lui verse chaque trimestre un loyer. « L'investisseur est assuré d'une rentabilité garantie, quel que soit le remplissage de nos établissements », précise Jean-François Gobertier, président de GDP Vendôme. Il faut compter entre 120.000 et 300.000 euros pour un logement dans une résidence et entre 140.000 et 260.000 euros pour une chambre en Ehpad. Bon à savoir?: pour l'Ehpad, l'investissement comprend à la fois la chambre, mais aussi une quote-part des communs de la résidence. « Le propriétaire possède ainsi une partie des locaux d'activité, sans lesquels la résidence ne peut pas fonctionner », explique Jean-François Gobertier. D'après lui, un investissement en résidence rapporte entre 3,80 % et 4,20 % et entre 4,50 % et 4,70 % en Ehpad. Le tout en location en meublé non professionnel sous le régime Censi-Bouvard.

2. Des services à prix très serrés chez Aegide-Domitys

Créé en 1999, Aegide-Domitys vient d'ouvrir sa dixième résidence Domitys il y a quelques jours à Dax. « Dix autres sont en construction, trente dans les tuyaux avec un objectif de cinquante résidences en 2014 », explique le directeur général, Frédéric Walther. « Contrairement à ce qui existe dans la plupart des résidences combinant un produit vendu par un promoteur et une gestion confiée à une copropriété, nous sommes promoteur et exploitant à travers une structure commerciale dédiée. »

La logique d'exploitant est primordiale dans cette maison qui revendique un taux d'occupation de 96 % et gère ses coûts au plus serré, le résident ne payant que les services qu'il utilise, par abonnement ou à la carte. Du coup, les résidences sont accessibles aux petits revenus, dès 15.000 euros annuels environ. À Châteauroux, un deux-pièces de 45 m2 se loue à partir de 800 euros mensuels: 430 euros de loyer, 60 de charges de copropriété et un premier niveau de services à 305 euros. Un plus: les services étant agréés « qualité services à la personne », le résident peut récupérer sur une majorité des prestations 50 % de réduction d'impôts. Côté investisseur, les programmes sont vendus de 3.000 à 3.500 euros le mètre carré. Pour un 50 m2 à 150.000 euros TTC (125.000 hors TVA), l'investisseur bénéficiez d'une économie d'impôt de 25 %: 31.250 euros à reporter sur neuf ans, soit 3.472 euros par an. « Domitys verse à l'investisseur un loyer annuel de 5.750 euros, soit 479 euros par mois. La rentabilité dégagée atteint donc 4,70 % environ », calcule Frédéric Walther.

3. Deux résidences en une chez MTD Finance

« Je me suis intéressé aux résidences seniors pour ma mère, qui a aujourd'hui 87 ans », raconte Mathieu Toulza Dubonnet, le président de MTD Finance. Cet ancien athlète et champion d'Europe de Kung Fu a créé en 1997 MTD Finance, une société indépendante de conseil en gestion de patrimoine (un FIP d'Entrepreneur Venture ayant 15 % du capital) située dans le Marais à Paris et qui compte aujourd'hui 30 employés pour environ 19 millions d'euros d'activité.
Après une rencontre avec Aquarelia, un spécialiste des résidences seniors, qui n'est pas promoteur mais seulement exploitant (4 résidences en opération avec des taux de remplissage de 100 %, 3 autres prévues d'ici à 2011), et quelques visites de sites plus tard, Mathieu Toulza Dubonnet se décide: « Je travaille exclusivement avec Aquarelia, car il existe très peu d'intervenants qui jouent le jeu des trois partenaires: le résident, l'investisseur et le gestionnaire. La gestion est très importante sinon le site se dégrade rapidement et le coeur de la résidence, la vie sociale, disparaît.»

« Les Jardins du Danube », son offre à Yzeure (Allier), près de Clermont-Ferrand, qui sera livrée au deuxième trimestre 2011, est originale: elle combine une résidence seniors (96 appartements de standing) et une résidence étudiants attenante (51 studios), pariant sur une mixité générationnelle permettant de réduire les coûts - les jeunes pouvant rendre des services aux plus âgés. Ces appartements vendus à partir de 3.100 euros le mètre carré dégagent des rendements locatifs annoncés de 4 % à 5 %.

4. Des villas familiales chez Élysée-Vendôme

Les Villas Edeniales, construites par le groupe Élysée-Vendôme, comptent trois studios en rez-de-jardin avec des pièces de vie en commun et deux appartements à l'étage. Les premiers sont loués à des personnes âgées ou handicapées, les seconds à des « accueillants familiaux » ayant reçu une formation spécifique: ils aident les seniors dans leurs tâches quotidiennes (courses, toilette, repas). « Les 70-80 ans qui cherchent un logement avec une aide à domicile et sans médicalisation sont notre cible », confie Jacques Bouvier, président du groupe.

La commune d'implantation fournit le terrain et exploite l'ensemble, via un groupement médico-social auquel elle adhère. Le bail, conclu pour 18 ans, est renouvelable par période de neuf ans. La commune paie le loyer à l'investisseur, qui ne s'occupe pas de la gestion et ne paie aucuns frais d'entretien. Il bénéficie d'une réduction d'impôt de 25 % du prix d'achat (plafonné à 300.000 euros) pendant neuf ans, la fraction supérieure à cette limite bénéficie du régime fiscal de l'amortissement. L'amortissement du mobilier reste fiscalement déductible et la TVA récupérable.

Comptez autour de 100.000 euros pour un studio, environ 200.000 pour un appartement et entre 620.000 et 650.000 pour une villa. D'après Élysée-Vendôme, la rentabilité brute de l'opération tourne autour de 4,5 %. Pour le moment, 8 villas sont construites dans le Sud-Ouest, 10 sont en construction et 35 viennent d'obtenir leur permis de construire.

Interview de David Rodrigues, juriste à la CLCV

Les résidences seniors semblent avoir le vent en poupe. Qu'en pensez-vous?

D'un point de vue démographique à cause du vieillissement de la population et de l'allongement de la durée de vie, il y a de fortes chances que ce genre de structures soit plus demandé. Mais est-ce vraiment intéressant? Le principal problème auquel risque d'être confronté l'investisseur est la capacité financière du retraité. Car il faut se demander comment les retraités vont financer cet hébergement: il faut sortir du cliché de personnes âgées avec un magot sous leur matelas! Tout n'est pas supporté par le résident puisqu'il existe des aides de l'État, comme les aides au logement. Par ailleurs vaut-il mieux investir dans une résidence médicalisée (EHPAD) ou bien une résidence services. Dans le deuxième cas, le plus classique, il faut être particulièrement attentif à la dimension services: quelle est la qualité de la restauration et des animations proposées?

Avez-vous eu des plaintes, des interrogations de consommateurs sur ces résidences?

Nous ne sommes pas dans un cadre similaire au locatif défiscalisé comme le Scellier ou Robien, même si ce type de résidence bénéfice d'une fiscalité favorable. Je ne suis pas certain que les commerciaux démarchent de la même façon lorsqu'ils vendent un programme Scellier, en mettant en avant la défiscalisation, et une résidence seniors en mettant en avant l'investissement immobilier. Surtout, c'est nouveau: cela commence à peine à se mettre en place.

Que faut-il surveiller?

Il faut vérifier tout ce qui concerne la copropriété, notamment le taux de remplissage en gardant à l'esprit le risque de vacance. J'ai eu des cas de difficultés suite à des décès, les charges continuant de courir alors que le logement était inoccupé, même dans une grande ville comme Paris.