Un investissement locatif répond à un objectif patrimonial bien précis. Le crédit doit donc parfaitement coller aux attentes de l'investisseur emprunteur afin d'optimiser la finalité de l'opération.
Aujourd'hui l'emprunteur investisseur dispose d'une multitude de solutions de financement allant du prêt classique au prêt « in fine » dans lequel on ne rembourse que les intérêts, le capital étant remboursé à l'échéance. Deux critères conditionnent le type de prêt à envisager. D'une part, le niveau d'apport personnel investi dans l'opération immobilière et, d'autre part, la capacité d'endettement.
Prenons un client qui achète un bien de 100.000 euros en défiscalisation « Scellier ». Il souhaite un prêt sur 20 ans en amortissable à 4,19 % assurance comprise à taux fixe, soit une mensualité de 616 euros et un coût total du crédit de 147.850 euros. Si ce même client optait pour un prêt « in fine », il mobiliserait pendant 20 ans son épargne sur un placement type assurance-vie. Il va donc devoir emprunter 100.000 euors sur 20 ans avec un taux plus important (4,49 %), soit une mensualité de 374.17euros. L'intérêt de ce type de prêt est que la mensualité est composée à 100 % d'intérêts : l'impact sur la fiscalité est donc plus importante. Le placement servant à rembourser la partie capital va trouver un rendement autour de 3,70 %. En y plaçant 30.000 euros sur 20 ans, l'emprunteur parviendra à reconstituer un capital de 62.044 euros. Afin de parvenir jusqu'aux 100.000 euros, il doit verser un complément mensuel de 110 euros. Le coût total du crédit revient à 89.800 euros. Le prêt In Fine a donc toute sa place et toute sa pertinence en terme de conseil car à cela il faut encore ajouter l?impact sur la fiscalité du client qui est nécessairement plus importante. Ce type de prêt est envisageable à partir du moment où le client détient un certain niveau d?apport qui doit osciller entre 30% et 50%.
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