Grand Paris : la menace d'une bulle dans l'immobilier tertiaire se précise

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Faut-il poursuivre la construction de bureaux en Ile-de-France ?
Faut-il poursuivre la construction de bureaux en Ile-de-France ? (Crédits : reuters.com)
Portées par le projet du Grand Paris, plusieurs communes d'Ile-de-France prévoient de construire des immeubles de bureaux. Mais de toute évidence, elles ne pourront pas toutes attirer des entreprises.

Le risque de voir grossir la bulle immobilière dans le secteur tertiaire francilien est réel. La perspective entraînante du Grand Paris amène en effet un certain nombre de villes à envisager la construction de bureaux afin d'attirer des entreprises. Autour de la plupart des 72 gares du Grand Paris, des projets ambitieux de constructions de bureaux sont ainsi sur les rails. Mais ces communes se livrent à un jeu dangereux. « Il y aura beaucoup plus de déçus que d'heureux », craint Daniel Bruiller, maire d'Arcueil (94) qui s'inquiète de « l'illusion du développement métropolitain, selon laquelle il suffirait d'avoir une ligne de métro qui générerait du développement tertiaire ».

Des CDT qui s'additionnent

La prétendue cohérence des multiples contrats de développement territoriaux (CDT) passés entre l'Etat et les communes qui visent dans l'esprit de la loi, à propager une dynamique aux territoires à fort potentiel économique du Grand Paris, interroge. Par exemple au Sud de Paris, il est prévu par ce biais « de construire au total 1,3 million de mètres carrés de bureaux entre Boulogne-Billancourt et Vitry-sur-Seine », notait l'architecte urbaniste François Leclercq, lors d'une conférence organisée par l'atelier international du Grand Paris (AIGP) sur la robustesse de l'économie de la métropole.

Beaucoup de bureaux vacants

Or, déjà, au sein du gigantesque parc de 52,8 millions de mètres carrés de bureaux franciliens, 3,9 millions sont vides, et plus de la moitié sont difficiles à louer. Pis encore, près de 1.2 million sont vacants depuis plus de trois ans, selon l'Observatoire régional de l'immobilier d'entreprises. Et chaque année, la situation empire. Tous ces bureaux sont soit obsolètes, soit mal localisés, soit trop chers.

Ainsi d'évidence, il y a une « inadéquation qui s'affirme entre la programmation qui se met en route politiquement (dans le cadre du Grand Paris ndlr) et la réalité » du marché de l'immobilier de bureaux, constate François Leclercq. Autour de toutes les gares du Grand Paris, « on est en train de créer une bulle incroyable. Et on va s'en apercevoir assez vite », prédit même Pierre Veltz, PDG de l'établissement public Paris-Saclay.

Changement de mode d'utilisation

Cette situation, aussi dangereuse financièrement soit-elle, devrait pourtant pousser les acteurs du Grand Paris à repenser les modes d'utilisation des bureaux « qui sont en profond changement », juge Pierre Veltz. Pour le PDG de Paris Saclay, il faut clairement rediscuter de « la façon dont on produit dans les villes ». Il pense concrètement au télétravail qui, dans certaines zones franciliennes, « est en train d'exploser ». C'est pourquoi notamment il pense que la production en entreprise va en partie se « recentrer autour du parc résidentiel » ; et propose comme piste de réflexion aux promoteurs immobiliers la conception de pièces dédiées au télétravail dans les immeubles de logements.

Prévoir la transformation des bureaux en logements?

Du reste, si de telles réflexions n'étaient pas menées à bout, il faudra au moins prévoir le recyclage des bureaux en logements, un procédé jusqu'ici très couteux. Avec le développement des nouvelles technologies, il y a fort à parier que les immeubles de bureaux construits aujourd'hui deviendront rapidement obsolètes. Pour François Leclercq, il faut donc dès la conception leur prévoir une seconde vie afin, au moins, de disposer à l'avenir du foncier suffisant pour faire du logement dans une métropole qui en aura cruellement besoin.

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Commentaires
a écrit le 02/10/2015 à 12:58 :
C'est pas grave : ça ne coûte rien, c'est l'État qui paye.
a écrit le 01/09/2015 à 15:19 :
La bulle immobilière française n'arrive plus à gonfler d'avantage. Elle va donc bientôt exploser ou dégonfler.
Chomage, emplois précaires, hausse des taxes immobilières de 2017, baisse des loyers, fuite des retraités aisés (propriétaires), hausse des taux d'emprunt, chute de la rentabilité locative et fuite des investisseurs, indice de tension immobilière en chute libre en France (2,5 vendeurs par acheteur - même si les lobbies immo tentent de faire oublier ce point), hausse du pourcentage de la population dépendante, papy-boom de 30ans qui débute tout juste...
bref, le futur est très sombre pour les propriétaires...
Les promoteurs et les banquiers vont essayer de refourguer quelques biens avant que la vente panique ne débute, lorsque les vendeurs réaliseront que plus ils attendent et plus la valeur de leur bien à la revente va baisser.
On choisit d'acheter ou de ne pas acheter, mais on ne choisit pas toujours lorsque l'on doit revendre, et pour beaucoup, cela sera dans les 30 prochaines années et cela sera désastreux pour eux.
Recherchez les effets de BâleIII sur les prêts bancaires (et par ricochet sur les prix immobiliers)... Prennez le temps de chercher maintenant ou bien vous risquez de le regreter.
a écrit le 23/08/2015 à 9:50 :
Vous avez encore des doutes sur l'éclatement de la bulle immobilière? chômage. emplois précaires. papyboom. baisse des loyers. hausse des taxes proprio. baisse de la rentabilité locative. fuite des investisseurs de l'immobilier qui n'est plus un investissement viable pour de longues années à venir. engorgement supplémentaire de l'offre. indice de tension immobilière (dit "iti") en chute libre (0,4 en france). 2,5 vendeurs par acheteur. encadrement des loyers. hausse annoncée des taux d'emprunt (manque à gagner pour les vendeurs qui n'auront pas vendu avant la fin de l'été). taux réel non intéressant pour les acheteurs (taux d'emprunt moins inflation). fuite des retraités "aisés" à l'étranger (portugal, thaïlande), fuite des jeunes actifs à l'étranger (usa, canada, australie). engorgement supplémentaire de l'offre par rapport à la demande. century21 annonce 15% de baisse "mécanique" par 1% de hausse des taux d'emprunt, tout effet de conjoncture mis à part. courbe de dépendance de la population française en hausse. l'etat vend en pagaille ses biens. ceux qui n'auront pas vendu avant la fin de l'été verront la situation se dégrader pendant la durée du papy-boom (30ans). il ne fera pas bon être propriétaire...
Réponse de le 23/08/2015 à 23:49 :
Vous oubliez bale3: l'accès au crédit va devenir plus difficile et plus restreint. Cet argument, a lui seul, suffit à prédire la chute de l'immobilier en France et le retour aux prix des années "pré-bulle" 1998-2000.
Pour info cela correspond à 60% de baisse.
Réponse de le 26/08/2015 à 16:41 :
Pour info les prxi de l'immobiliers ont augmenté de plus de 140% entre 1997 et 2007
a écrit le 21/08/2015 à 17:16 :
Il n'y a pas que dans le tertiaire que la bulle est en train d'exploser...

J'ai été choqué de découvrir qu'il y a plus de 2,5 vendeur par acheteur en France!!! Et on n'est qu'au début des effets du papy-boom (les baby-boomeurs de 1945 à 1975 grosso modo sont vendeurs plutot qu'acheteurs)... Il y aura donc de moins en moins d'acheteurs par vendeur!
Réponse de le 22/08/2015 à 15:39 :
@not..machin: n importe quoi de ramener les statistiques françaises sur le grand Paris .Trouvez moi sur palaiseau/orsay/gif 10/20 ou même 100 terrains à bâtir pour combler le surplus de population engendré par la l extension du plateau de palaiseau ( entre de recherche EDF , ENS , centrale paris ..etc) .Le grand Paris fera exploser les prix sur ce secteur par manque de logements et l écart entre l IDF et la province sur les prix ne fera que s accentuer.
a écrit le 20/08/2015 à 14:46 :
En quelques années le trafic courrier de la poste a chuté de plus de 15¨% du fait d'internet, des mail, scan, fax ...et bien le travail de bureau devant un écran pourrait bien se faire du domicile des salariés concernés entrainant de ce fait l'inoccupation des immeubles de bureau ( Renault l'a déjà pensé pour réduire ses surfaces de bureau et les loyers qui vont avec) mais également des transports publics moins saturés , des routes moins encombrées , moins de temps de trajet , moins de stress etc...
Cela révolutionnera le monde du travail autant que la révolution industrielle en son temps à l'horizon de 15 ou 20 ans !!
Et devant cette perspective tous les grands aménageurs, urbanistes, politiques manquent cruellement d'imagination et d'esprit visionnaire !!!
Réponse de le 21/08/2015 à 5:09 :
La France est en retard sur ce sujet par rapport à ses voisins. Mais je suis d'accord avec vous, ce modèle (même en France) s'imposera sur une échéance de 10/15 ans.
Réponse de le 21/08/2015 à 20:53 :
"le travail de bureau devant un écran pourrait bien se faire du domicile des salariés concernés entrainant de ce fait l'inoccupation des immeubles de bureau" : Le hic, c'est que faire deux gribouilles sur un tableau ou un coin de table, ça se fait moins efficacement en ligne.
Accessoirement, c'est à la pause déjeuné ou café qu'on échange avec ses collègues et qu'on évite ainsi de refaire le travail ou recherches qu'ils ont déjà effectué.
Ce modèle, je pense qu'on en reviendra plus vite qu'on s'y mettra vraiment en France.
a écrit le 20/08/2015 à 7:26 :
Il n'y a plus suffisamment de demande dans l'immobilier d'habitation pour maintenir les prix, car on est très en dessous du seuil de 2 acheteurs par vendeur (on tourne aux alentours de 0,4 acheteurs par vendeurs en France). Ce n'est plus rentable d'en construire.
Du coup il est normal d'essayer d'en faire autre chose. Pourquoi pas des bureaux? Là aussi, l'offre dépasse la demande, mais en moindre quantité. Les risques de moins value et de rentabilité négative y sont (un peu) moins pire.
a écrit le 19/08/2015 à 13:55 :
2 reflexions me viennent:

on entend tout le temps que l'on manque de foncier pour construire du logement...d un coup les maires trouvent des hectares et des hectares pour des bureaux...bizarre bizarre, on nous mentirait?

Qui construit des bureaux? pas des petits particuliers (peut être un peu par le biais de FCPI, mais c 'est déjà plus vraiment le français moyen) mais des zinzins. Alors si ils boivent le bouillon, je m en tamponne à fortiori si ils sont étrangers. Mieux je me réjouirai, car si ça fait chuter le prix du foncier pour les entreprises c'est tout bon pour leur compétitivité. En plus ils auront fait bosser le BTP et quand le bâtiment va...
a écrit le 18/08/2015 à 20:50 :
Bon moment pour construire la Tour Triangle, en effet ...
a écrit le 18/08/2015 à 13:39 :
Le grand paris est encore la plus grande fausse bonne idée d'une pensée énarchiste qui veut que tout soit concentré vers le "chef". Au lieu de décentraliser massivement ministères et administrations en province, on va rendre l'Ile de France invivable pour ceux qui ont besoin de se déplacer et de se loger. Ce n'était pas la peine de recréer des régions nouvelles si c'est pour développer la région parisienne .
Réponse de le 19/08/2015 à 14:03 :
tout au contraire, le grand Paris a été pensé ainsi. L'Etat et la région paient les infrastructures de transports, les municipalités et le privé s'arrangent ensuite comme ils l'entendent pour les infrastructures (bâtiments ...). Le problème n'est pas le grand paris ou le "chef" mais bien ce qu'en font les communes et le privé, ou l'absence de "chef" justement.
a écrit le 18/08/2015 à 11:44 :
L'immobilier tertiaire connait un boom spéculatif, qui n'est en rien une réponse aux besoins de la population (voir le cas de la tour Triangle).
Les banques prêtent plus facilement à ces investisseurs, les modèles d'urbanisme étant Shanghai ou la City. Aux habitants de s'adapter ou d'aller vivre ailleurs. La politique urbanistique de la ville de Paris est au mieux moutonnière, mais plutôt affairiste .
http://www.lesechos.fr/journal20150108/lec2_industrie_et_services/0204061180133-linvestissement-en-immobilier-tertiaire-senvole-1081172.php
Réponse de le 20/08/2015 à 14:55 :
Jusqu'au jour où les chefs d'entreprises estimeront qu'il est plus économique ( rentable) pour eux de faire travailler leurs salariés à leur domicile plutot que de les entasser dans les tours de La Défense tous les schémas et modèles existants deviendront obsolètes .
Une chose est sur , nos grands décideurs ne sont pas des visionnaires !!
a écrit le 18/08/2015 à 10:00 :
Surtout qu'ils évitent de construire des horreurs ou mieux qu'ils reconstruisent des beautés. Les constructions qui se pressent le long du trajet Aéroport Charles de Gaulle - Paris font de ce trajet l'un des plus laids au monde.
a écrit le 18/08/2015 à 3:41 :
evidement que cela va baisser aussi. Vu la grosse baisse dans l'immobilier d'habitation, il est évident que le tertiaire ne va pas s'en tirer indemme... Et encore, le plus gros du papy-boom est devant nous, cela va s'empirer...
a écrit le 17/08/2015 à 22:47 :
Ils veulent répéter les erreurs faites déjà il n'y a pas si longtemps ? Des bureaux en quantité n'ont pas trouve preneur, certains ont été transformés en habitations (compliqué, coûteux), ... Y a pas un chef d'orchestre pour concerter tout ça ?
Certains voulaient un aéroport parce que c'est censé attirer les entreprises, activités, ... Qui a inventé ce lien de cause à effet ? C'est l'opposé de "les entrepreneurs se plaignent du manque d'accès, de transport, d'infrastructures" mais pas réellement.
Quand le bâtiment va, tout va ? [voir en Espagne la bulle et ses citées vides, le peu de gens ayant acheté ne pouvant y habiter, perdu, loin de tout, pas de bus, rien]
a écrit le 17/08/2015 à 17:09 :
Ce qui est bien France, c'est qu'on annonce les bulles 15 ou 20 ans a l'avance. En clair, en attendant que la bulle finisse par eclater on bulle pendant que les autres turbinent. Selon les chiffres de cet article 7% des surfaces seraient vaccantes et 2.5 depuis plus de trois ans. Franchement, si avec ca la bulle nous guette c'est a desesperer. Pour memoire nous venons d'essuyer une crise majeure et dans le meilleur des cas la France affichera une croissance de 1% cette annee!
a écrit le 17/08/2015 à 16:11 :
Vu les prix à Paris... et le télétravail...
Je vie et travaille :

Dans le Luberon pour la tranquillité
ET dans une ville de province de + 100.000 habitants
ET à Budapest pour une capitale avec beaucoup d'animations (+Ville thermales)
ET dans le Tgv ou Air France (Car je me déplace avec femme, enfants et chiens)...

Bref un programme passionnant et bien plein... A bon entendeur...
a écrit le 17/08/2015 à 15:57 :
Il faudrait interdire la construction d'immeubles neufs en banlieue parisienne et aider les
entrepreneurs qui rénovent le bâti ancien. Il faut ouvrir les yeux sur toutes ces zones industrielles, d'intérêt économique, ... qui sont aujourd'hui à l'abandon.
Tant que nos femmes et hommes politiques ne comprendront pas que l'environnement, l'aménagement du territoire, les paysages, le cadre de vie participent du dynamisme économique d'un pays ...
Un entrepreneur, qui crée des emplois, lui !
Réponse de le 18/08/2015 à 9:02 :
Il faudrait interdire les gens qui veulent interdire.

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