Pour vous aider à y voir plus clair et trouver le dispositif de défiscalisation immobilière le plus adapté à votre situation vous pouvez utiliser le simulateur en ligne Simulimmo.com qui analyse votre situation personnelle afin de vous fournir des préconisations sur-mesure. Tour d'horizon des diverses possibilités.

L'investissement locatif comme méthode de défiscalisation

Le gouvernement a mis en place diverses solutions pour rendre l'investissement locatif plus avantageux pour les particuliers. Le principe est simple : les personnes qui paient des sommes importantes en impôts sur le revenu peuvent en utiliser une partie pour réaliser un placement immobilier plutôt que de verser celle-ci à l'État.

Les dispositifs en question sont à déterminer en fonction de votre situation personnelle. En effet, ISF, tranche marginale d'imposition et niveau d'imposition ont une influence sur le type d'investissement qu'il sera plus judicieux de privilégier.

Réduisez votre revenu fiscal de référence grâce au déficit foncier

Si vous avez une prédilection pour l'immobilier ancien, cette solution sera sans doute la plus appropriée. En réalisant des travaux d'un montant supérieur à vos revenus fonciers dans un bien immobilier locatif, vous pouvez générer ce que l'on appelle du « déficit foncier ».

Concrètement, cela revient à déduire le montant de travaux de rénovation, d'amélioration ou d'entretien de vos revenus imposables (à l'exclusion de travaux d'agrandissement ou de construction).

Le déficit foncier est plafonné à 10 700 € par an, mais les déficits inutilisés durant une année donnée sont reconductibles jusqu'à 10 ans. Ainsi, on s'affranchit du plafonnement à 10 000 € par an et par foyer fiscal.

La défiscalisation en immobilier locatif à loyer modéré grâce à la loi Pine

Lorsque l'on parle de simuler son investissement locatif, c'est à la fameuse loi Pinel que l'on fait le plus souvent référence, car il s'agit du dispositif le plus utilisé.

Elle permet de déduire un certain pourcentage du prix d'achat d'un logement neuf de son impôt sur le revenu, à condition de proposer celui-ci à la location moyennant un loyer modéré (le plafonnement dépend du secteur géographique). Vous vous engagerez à louer le bien selon ces conditions sur 6, 9 ou 12 ans et profiterez de déductions pendant cette même période, la réduction maximale se chiffrant à 63 000 € sur 12 ans.

La loi Malraux pour une défiscalisation immobilière importante

Si vous êtes fortement imposé, la loi Malraux s'avèrera sans doute plus avantageuse. Il s'agit d'investir dans un immeuble classé et de déduire 22 à 30 % du coût des travaux de rénovation de votre impôt sur le revenu. La situation géographique du bâtiment est ici cruciale, mais, lorsque vous aurez trouvé la perle, vous pourrez ainsi réaliser jusqu'à 100 000 € de travaux par an pendant 4 années consécutives au maximum (et donc déduire jusqu'à 30 000 € à chaque fois). Par la suite, le logement en question devra être loué pendant 9 ans minimum.

Les autres dispositifs de défiscalisation immobilière disponibles en 2021

Parmi les dispositifs de défiscalisation immobilière les plus appréciés en 2021, les SCPI font partie des solutions préférées des Français. Ils optent souvent pour cette approche sous la forme de contrats d'assurance vie, mais également sur des biens immobiliers avec avantages fiscaux.

Si respecter la niche fiscale de 10 000 € par an et par foyer fiscal vous convient, le dispositif Censi-Bouvard, qui promet une réduction d'impôt de 11 % du montant de votre achat pourrait vous intéresser. La condition est d'investir moins de 300 000 € dans un EHPAD, une résidence de service, une résidence étudiante ou encore une résidence de tourisme classée que vous mettrez en location pendant au moins 9 ans.

Le dispositif Denormandie, qui vient compléter le Cosse ancien, est également attractif si vous êtes prêt à proposer un loyer plus bas que la moyenne à vos locataires pour mieux défiscaliser.