L'investissement immobilier a de beaux jours devant lui

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Le marché de l'investissement en immobilier tertiaire a grimpé de 29% l'an passé. Tout milite pour que cette belle performance se réitère cette année

Dans le contexte de reprise des indices boursiers mondiaux que l'on connaît actuellement, comment le marché immobilier risque-t-il d'évoluer ? Comme on l'a vu récemment, le marché locatif de bureaux s'est plutôt bien comporté l'an passé avec une hausse de 14% des surfaces de bureaux consommés. Le marché de l'investissement, pour sa part, a fait encore mieux avec une progression de 29% des capitaux placés en immobilier d'entreprise (pour un total de 11 milliards d'euros, exclusivement en région parisienne). Soit un résultat inédit depuis 2007. Cette performance a, certes, profité d'un petit coup de pouce artificiel : L'article 210-E du code des impôts permettant d'échapper à une taxation des plus values de cession arrivait à échéance le 31 décembre 2011. Du coup, bon nombre de propriétaires se sont empressés de céder leurs actifs pour pouvoir bénéficier in extremis de cet avantage fiscal.

5 milliards d'euros sur le seul dernier trimestre

Et de fait, les transactions ont atteint 5 milliards d'euros sur le seul quatrième trimestre. « Le résultat final est toutefois inespéré compte tenu du contexte macro économique que l'on a connu l'an passé, démontrant la formidable capacité d'absorption du marché français. Ce bref épisode a également fait la démonstration que le manque d'opportunités à l'acquisition constitue le principal frein du marché de l'investissement en Ile de France », souligne Cyril Robert, directeur des études et de la recherche chez Knight Frank, consultant spécialisé dans l'immobilier tertiaire.

les acheteurs veulent tous la "même galette"

2012 sera-t-elle aussi dynamique sur le segment de l'investissement ? Si l'on regarde de près la nature des actifs en présence et la récente histoire des investisseurs susceptibles d'animer ce marché, force est de constater que tout milite pour une inflation des prix à court terme. D'abord parce que les vendeurs sont davantage acheteurs et qu'ils veulent tous « la même galette et si possible, la part qui contient la fève », ajoute avec humour Cyril Robert. Et ce, pour évoquer de façon imagée les fameux actifs « core », à savoir ceux placés dans les meilleurs quartiers d'Ile de France, de grande taille et rénovés aux nouvelles normes environnementales. Une part de gâteau d'autant plus frugale que le parc parisien est largement obsolète, seuls 20% étant aujourd'hui aux normes. En parallèle, la récente crise financière a gelé voire annulé bon nombre de projets de construction, réduisant encore plus l'offre de m2 tertiaires. De bonnes nouvelles donc pour les vendeurs mais une moins bonne pour les acquéreurs qui, compte tenu des prix irrésistiblement orientés à la hausse, subissent des taux de rendement compressés. Actuellement, la fourchette de rendements nets est comprise entre 4,6 et 4,75% sur le QCA (quartier centre d'affaires) pour les investisseurs privés. Le marché institutionnel reste quant à lui au dessus des 5%. Il y a deux ans, la fourchette des rendements « prime » était comprise entre 5,7 et 5,9%, soit 110 points de base de plus qu'aujourd'hui.

Les fonds opportunistes sont de retour

« L'attentisme qui prévalait ces derniers mois devrait s'estomper. D'abord parce que le nuage systémique qui planait au dessus de nos têtes s'éloigne. Ensuite parce que les acheteurs devraient revenir plus nombreux », ajoute le spécialiste de Knight Frank. Ceux-ci ont été majoritairement français l'an passé (ils ont représenté précisément 62% des transactions réalisées). Cette année, un rééquilibrage est attendu. Ne serait-ce qu'en raison du retour des fonds souverains aussi bien scandinaves que moyen orientaux et extrême orientaux. Mais aussi des fonds opportunistes à l'affût d'actifs décotés. De même, les opérations devraient-elles être facilitées par de nouveaux relais de financement, notamment des prêts hypothécaires de la part de compagnies d'assurance soucieuses d'investir dans l'immobilier tout en contournant les contraintes de Solvency II.
De là à anticiper un nouveau millésime de belles facture pour 2012, il n'y a qu'un pas que Cyril Robert franchit volontiers.
 

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