Une chose est sûre : ce ne sont pas les jeunes ménages qui feront redécoller le marché immobilier cette année. La période actuelle est même particulièrement pénalisante pour ceux d'entre eux qui souhaiteraient accéder à la propriété, dans l'ancien comme dans le neuf. Et ce, pour plusieurs raisons.
Les ménages jeunes aux revenus modestes sont les plus touchés par différents phénomènes, et en premier lieu par le raccourcissement de la durée moyenne des crédits accordés. "Il y a une véritable transformation de la structure du marché. Les ménages modestes et sans apport personnel empruntaient sur des durées plus longues. Or, on perd un an de durée moyenne de prêt sur quasiment tous les marchés", explique Michel Mouillart, professeur d'économie à l'université Paris Ouest.
Les moins de 35 ans sont les plus affectés
En effet, au deuxième trimestre 2012, la durée moyenne d'un crédit immobilier s'élevait à 206 mois, soit 17.16 années (voir graphique ci-dessous). Le neuf comme l'ancien n'échappent pas à la règle. En juin 2012, la durée moyenne d'un prêt immobilier lié à une acquisition dans le neuf se montait à 222 mois, contre 233 mois en 2011. Dans l'ancien, les prêts se négocient en moyenne sur 217 mois contre 226 en 2011.
"La transformation très rapide du marché a pour contrecoup une production de prêts inférieurs à 15 ans qui progresse", ajoute Michel Mouillart. Ces derniers représentent 22.6% de la production en juin contre 20.5% en 2011 et 14.4% en 2007. Et les prêts supérieurs à 25 ans se tarissent, à 16.2% de la production en juin, contre 24.7% en 2011 et 32.7% en 2007.
Les candidats à l'achat âgés de moins de 35 ans sont les plus affectés par ce rétrécissement des durées moyennes de prêts (voir graphique ci-dessous). L'Observatoire Crédit Logement remarque ainsi qu'en 2011, 31.7% des moins de 35 ans ont bénéficié de prêts sur 25 ans et plus. Au deuxième trimestre 2012, ils n'étaient plus que 22%.
Un apport personnel plus conséquent
L'apport personnel demandé est quant à lui de plus en plus conséquent, entre 10% et 20% du montant total du prêt selon les professionnels. Il a crû de 7.3% en 2012, après une hausse de 9.7% en 2011. Là encore, les ménages modestes, et parmi eux, de nombreux primo-accédants, en font les frais. Les ménages qui font état de moins de 2 SMIC de revenu représentent 14% des emprunteurs en 2012, contre 15.1% en 2011. "C'est un repli très fort. Un point de base d'écart, c'est considérable", constate Michel Mouillart.
A contrario, la part des 4 SMIC et plus a progressé, pour atteindre 37.8% des emprunteurs en 2012, contre 33.3% en 2009.
Baisse de la solvabilité de la demande
Le coût relatif des opérations n'est pas non plus étranger à la difficulté des jeunes ménages à accéder à la propriété (voir graphique ci-dessous). "Le coût des opérations se maintient à un niveau élevé. C'est d'ailleurs un des niveaux les plus élevés que l'on ait connu depuis le début de la crise de 2008", affirme Michel Mouillart. Il s'établit à 3.86 années de revenus au deuxième trimestre 2012. L'observatoire Crédit Logement atteste du fait que "l'évolution des revenus n'est pas suffisamment rapide pour inverser la tendance haussière du coût relatif".
Au final, une baisse de la durée des prêts accordés combinée à une hausse du coût des opérations génère par ailleurs une dégradation de la solvabilité de la demande depuis le début de l'année. Elle est en recul de 1.1%, après une hausse de 1.1% en 2011 et de 6.8% en 2010. L'indicateur de solvabilité a même chuté jusqu'à un de ses plus bas niveaux depuis 2000 pour les ménages de moins de 3 SMIC.
Enfin, plusieurs dispositifs de soutien ont été revus comme le PTZ + pour l'accession dans l'ancien ou le Scellier pour l'investissement locatif.
Durée moyenne des crédit immobiliers aux particuliers (en mois)
Source: Observatoire Crédit Logement / CSA
Répartition des emprunteurs selon l'âge de la personne de référence
Source: Observatoire Crédit Logement / CSA
Coût relatif des opérations réalisées (en années de revenus)
Source: Observatoire Crédit Logement / CSA
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