Le cas

Un couple de quadragénaires, avec deux enfants, ont contracté un crédit pour l'achat de leur résidence principale. Alors qu'il leur reste encore 11 ans à payer, ils souhaitent effectuer un investissement locatif.

En l'espèce, le couple disposait d'un très bon apport personnel, représentant plus de 50% du prix de sa résidence principale. Il a emprunté 260.000 euros sur 15 ans, au taux de 3,85% en 2006. Il doit donc rembourser 2.000 euros par mois jusqu'en 2021.

Parallèlement, le couple désire aujourd'hui acheter, sous le régime de la loi Scellier, un deux pièces neuf de 42 m2 à Boulogne (92) pour 340.000 euros. Le loyer maximum auquel ils peuvent prétendre ? Il ne peut en théorie excéder 909 euros - le loyer maximum autorisé en zone A s'établissant à 21,65 euros par mètre carré et par mois. En pratique, toutefois, les prix observés sur le secteur se situant plutôt autour des 20 euros par mètre carré et par mois, le couple peut raisonnablement tabler sur un loyer de 860 euros.

Peuvent-ils bénéficier d'un nouvel emprunt alors qu'ils n'ont pas achevé de rembourser le premier ?

L'analyse de l'expert

Tout dépend de leur taux d'endettement et du type d'achat envisagé. En effet, l'approche des banques diffère selon qu'il s'agit de l'acquisition d'une résidence principale ou d'un investissement locatif. Dans ce dernier cas, l'emprunteur est supposé percevoir des rentrées locatives. Or, les loyers venant en déduction des mensualités, cela réduit d'autant son effort de remboursement et de fait, son niveau d'endettement réel.

Le couple, doté de revenus s'élevant à 10.000 euros par mois, dispose après remboursement de son crédit résidence principale d'un "reste à vivre" conséquent. Il a donc tout intérêt à emprunter 100% des 340.000 euros de son investissement, d'autant qu'il peut actuellement obtenir un taux fixe de 3,60% (3,81% avec assurance et frais de dossier) sur 19 ans, pour des mensualités de 2.100 euros.

Le conseil de l'expert

Pour savoir s'ils peuvent, il faut notamment évaluer leur taux d'endettement. Et, il faut le savoir, deux méthodes coexistent pour calculer le taux d'endettement des particuliers dans le cadre d'un investissement locatif. On peut au choix soit simplement additionner leurs différentes mensualités, ce qui correspondrait ici à des remboursements de 4.100 euros par mois, soit déduire les loyers perçus, ce qui ramènerait le total à 3.240 euros par mois (4 100 - 860). Dans le premier cas, le taux d'endettement du couple s'élèverait à 41%, et à 32% dans le second.

En tout état de cause, même avec un endettement à 40%, la banque financera malgré tout le projet du couple. Pour quelle raison ? Tout simplement parce que dans le cadre d'un investissement locatif, contrairement à l'achat d'une résidence principale où il est limité à plus ou moins 30%, l'établissement prêteur peut accepter un taux d'endettement théorique jusqu'à 40% pour un couple justifiant de bons revenus.

Petite astuce : le couple doit négocier une assurance en décès seul, et non en incapacité de travail pour son prêt investissement locatif. L'explication tient au fait que même si M. et Mme X. ne peuvent plus travailler, le locataire, lui, continuera à s'acquitter de ses loyers.

Le bilan

Martial et Corinne X. ont tout intérêt à effectuer leur investissement rapidement, car ils bénéficieront ainsi du maximum de l'avantage fiscal attaché au régime Scellier. En effet, en 2010, le taux de la réduction d'impôt représente encore 25% du prix, dans la limite de 300.000 euros. Ils réaliseront ainsi une économie d'impôt de 8.300 euros par an pendant neuf ans, soit 74.700 euros au total.

En revanche, dès 2011, une distinction s'opèrera entre bâtiments basse consommation et les autres. La réduction sera maintenue à 25% en 2011 et passera à 20% en 2012 pour l'achat ou la construction d'un logement neuf répondant aux normes "BBC" (Bâtiment basse consommation). Et pour les autres logements ? Elle chutera à 15% dès 2011 et à 10% en 2012 pour les autres biens. Enfin, le label BBC devenant la norme à compter de 2013, l'avantage fiscal sera pérennisé à partir de cette date à un taux unique de 15%, sauf disposition contraire intervenant d'ici là !