Prêts immobiliers : gare aux effets pervers de la baisse record des taux

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La dernière étude du courtier Empruntis confirme la baisse records des taux tout en pointant les signes d'une fragilité du marché.

Geoffroy Bragadir, fondateur du courtier Empruntis.com, a le mérite d'être honnête : "Depuis février, nous annonçons que les taux ont fini de baisser - et nous nous trompions. Pour ne pas déroger à la règle, nous affirmons à nouveau qu'ils ne baisseront plus !" Derrière la boutade, la réalité est plus inquiétante. La dégringolade des taux des prêts immobiliers, passés de 5,40 % en octobre 2008 (sur 20 ans) à 3,55 % aujourd'hui était difficile à prévoir et comporte en réalité de nombreux effets pervers.

À première vue, l'effet est évidemment bénéfique pour l'acquéreur : selon Empruntis, le coût total du crédit s'est réduit d'environ 10.000 euros en l'espace d'un an pour un emprunt de 150.000 euros sur 20 ans. Soit 13 % de moins. "Pour faire simple, cette chute permet de payer les frais de notaires", complète Maël Bernier, porte-parole d'Empruntis.com.

Cette capacité d'emprunt supplémentaire n'est d'ailleurs pas étrangère au rebond des prix de l'immobilier depuis le début d'année.

Un gain de 18 m2

D'ailleurs, le "pouvoir d'achat immobilier", qui tient compte des taux et des prix s'est amélioré de 20 % en 2 ans. En termes de surface, pour des mensualités de 1.000 euros sur 25 ans avec 10.000 euros d'apport, la capacité d'achat est ainsi passée de 54 à 72 mètres carrés (par rapport à octobre 2008). Rappelons tout de même qu'en 1998, le même profil pouvait s'offrir un bien de... 132 mètres carrés !

Sauf que les taux finiront bien par remonter, peut-être dès le second semestre 2011. Déjà, la moitié des établissements bancaires ne baisse plus ses grilles de taux.

L'effet risque d'être immédiat. Si les prix de l'immobilier augmentent à nouveau, ne serait-ce que de 5 %, et que les taux restent stables, Empruntis.com a calculé que, sur 100 dossiers finançables aujourd'hui, 8 ne seraient plus acceptés par les banques. Si les taux remontent de 1 point (de 3,55 % à 4,55 % par exemple), le ratio de dossiers non finançables passerait à 27 %. Et même 36 % pour un 1,5 point ! Autant dire que le marché se gripperait immédiatement, à moins que les vendeurs, qui ne peuvent pas toujours reporter leur projet immobilier, ne revoient radicalement leurs prétentions.

L'autre facteur inquiétant concerne la production de crédits à l'habitat. Certes, ils ont bondi de 80 milliards d'euros en août 2009 à 125 milliards cet été - contre 150 milliards dans les années fastes (2006-2007). "Mais, dans les banques, entre 30 % et 35 % de ces prêts concernent de la renégociation de crédits", précise Geoffroy Bragadir. Ce qui ramène la production de nouveaux prêts "réels" entre 81 et 87 milliards d'euros.

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