DOSSIER Prêt immobilier : toutes les astuces pour profiter des taux bas

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Les crédits immobiliers n'ont jamais été aussi bon marché. Encore faut-il savoir comment s'y prendre pour décrocher la meilleure offre ou renégocier son emprunt. Suivez le guide.

C'est manifestement le moment d'emprunter, foi de courtier en crédit immobilier. "C'est du jamais vu en 25 ans de carrière !", s'exclame Joël Boumendil, directeur général de ACE Crédit. "Le record du taux fixe le plus bas est battu", annonçait pour sa part Cafpi le 15 octobre dernier. Après avoir atteint un pic en pleine crise financière, à l'automne 2008, ils ont fondu. "Nous sommes passés de 4,05% et 5,40% en moyenne sur quinze et vingt ans en octobre 2008 à respectivement 3,35% et 3,55% aujourd'hui", résume Maël Bernier, porte parole d'Empruntis.com.

Gain de 15% environ

Un écart facial important mais dont la traduction en espèces sonnantes et trébuchantes n'est pas nécessairement spectaculaire, ramenée au montant des investissements immobiliers qu'ils permettent de financer. Le coût d'un crédit de 150.000 euros contracté sur vingt ans s'élève ainsi par exemple à 59.760 euros pour un taux de 3,55% contre 69.120 euros pour un taux de 4,95 %. Soit une différence de 10.000 euros sur le coût total du crédit au bout de 20 ans, 16,7% de moins). Une économie toutefois insuffisante pour compenser la flambée des prix de l'immobilier.

Mais cette détente des taux a eu le mérite de resolvabiliser des acheteurs dont les budgets trop serrés ne leur avaient pas permis jusque là de mener leur projet, même en jouant sur l'allongement de la durée de l'emprunt. "Le taux du crédit est souvent le juge de paix, qui donne ou non les moyens aux candidats de réaliser leur investissement", estime Philippe Taboret, directeur général adjoint de Cafpi.

Le niveau actuel des taux est également une aubaine pour les emprunteurs les plus avisés qui ne se privent pas pour renégocier les conditions de leurs prêts souscrits il y a quelques années. "Cela concerne surtout les personnes dont les crédits datent des années 2007, 2008, et 2009. Ceux-là en sont au début de leur emprunt et l'essentiel de leurs mensualités servent à payer des intérêts, et assez peu à rembourser du capital", signale Maël Bernier. Car, pour bien faire, quelques conditions doivent être réunies, afin de couvrir les frais qui correspondent à environ 5% du capital restant dû. Parmi ces frais, citons la pénalité de remboursement anticipé (environ 3% dans la limite de six mois d'intérêts), les frais de dossiers du nouveau crédit et les frais correspondant à la nouvelle garantie qu'exigent toutes les banques pour couvrir leurs risques. "Dès lors que l'écart est d'au moins 1 point, qu'il reste au minimum 50.000 euros de capital à rembourser et que la durée du crédit court encore sur dix ans, l'opération vaut le coup", résume Philippe Taboret. A condition, bien entendu, que la situation personnelle et financière de l'emprunteur ne se soit pas dégradée...

Pour bien faire, attention aussi au réflexe habituel qui consiste à se focaliser sur le taux nominal, forcément fixe. D'abord, les taux variables ne doivent pas être exclus d'emblée : il y a de bonnes affaires. Ensuite, l'assurance emprunteur, trop souvent négligée, compte au moins autant que le taux du crédit proprement dit. Pour ceux qui manquent de temps, l'aide d'un professionnel peut s'avérer précieuse.

Trois étapes pour trouver un bon crédit

1 - Arbitrer entre un prêt à taux fixe et un prêt à taux variable

Les Français ne se montrent pas très sensibles aux sirènes des taux variables. Ils n'ont pas forcément tort, d'autant que la marge de baisse des taux semble aujourd'hui limitée, alors que leur hausse à plus ou moins long terme ne fait pas de doute. Pourtant, il existe des cas où les crédits à taux variables s'avèrent avantageux.

Notamment lorsque les emprunteurs savent pertinemment que, même s'ils empruntent sur 15, 20 ou 25 ans, ils rembourseront très rapidement par anticipation leur crédit. "S'ils attendent une rentrée d'argent par exemple, ou si leur vie familiale ou professionnelle est amenée à évoluer rapidement", détaille Joël Boumendil de Ace Crédit. Mais il est nécessaire que le différentiel de taux soit supérieur à 0,60%. Bonne nouvelle, c'est actuellement le cas sur des emprunts de très longues durées puisque les crédits à taux variables offrent des taux de 0,5 à 1 point moins élevé que les crédits à taux fixes. Le gain pour un emprunteur est donc immédiat.

Il ne lui reste plus qu'à se prémunir contre les effets d'une éventuelle hausse générale des taux d'intérêt en définissant une augmentation maximale de son taux de crédit. Généralement, les banques acceptent de plafonner la hausse à 1 point (très rare), 1,5 ou 2 points. On parle alors de taux variable capé.

Du coup il est certain d'en tirer profit durant les premiers mois sans pour autant risquer des déconvenues trop importantes s'il rembourse rapidement comme prévu son crédit par anticipation.

2 - Trouver l'établissement bancaire offrant le meilleur taux nominal

Tous les établissements bancaires ne proposent pas des conditions de crédit identiques. D'abord parce qu'ils n'ont pas les mêmes coûts de refinancement selon qu'ils appartiennent à des enseignes spécialisées ou à l'un des plus ou moins grands réseaux nationaux de banques de guichets. Ensuite parce chaque banque a sa propre politique tarifaire.

Celle-ci peut d'ailleurs varier d'une région à l'autre et d'une période de l'année à l'autre. "Il suffit que telle direction régionale ait des objectifs commerciaux ambitieux pour qu'elle développe une grille de tarifs agressive", rapporte Maël Bernier d'Empruntis.com.

Certaines banques développent par ailleurs des conditions avantageuses mais uniquement pour certaines professions comme les fonctionnaires, les artisans ou les professions libérales... Voire certains profils recherchés, comme les jeunes cadres à "haut potentiel".

Pour couronner le tout, les meilleures offres sont souvent limitées dans le temps, parfois deux ou trois semaines, le temps de faire le plein de nouveaux clients et remplir ses objectifs. De sorte qu'il est presque impossible pour un particulier de s'adresser à la bonne agence au bon moment. Sauf à passer par un courtier en crédit, en principe au fait des grilles tarifaires de l'ensemble du marché.Le service est parfois gratuit mais peut coûter jusqu'à 1% du capital emprunté. Il comprend la mise en relation avec les banques, et selon les courtiers, la négociation, la recherche d'aides éventuelles et le suivi du dossier jusqu'à la signature définitive du contrat de prêt.

3 - Ne pas oublier l'assurance emprunteur

Il n'y a pas d'obligation légale pour un emprunteur de s'assurer contre les risques de décès, d'invalidité ou d'incapacité qui pourraient survenir avant la fin du remboursement du crédit. Dans les faits, les banques l'exigent presque toujours. Elles proposent en général elles-mêmes des contrats qu'elles souscrivent au profit de leurs clients (appelés contrats "groupe"). Mais une loi récente les oblige désormais à accepter que les emprunteurs aient la possibilité de s'assurer auprès de la compagnie de leur choix. Cette faculté n'est pas neutre.

D'une part parce que les contrats groupe sont chers, souvent plus chers que les contrats individuels, en particulier pour la clientèle jeune. Et, d'autre part, parce que le poids relatif de l'assurance sur le coût total du crédit est d'autant plus significatif que les taux d'intérêt sont bas. "Il peut facilement varier de 0,1% à 0,55% du capital", révèle Joël Boumendil du cabinet Ace Crédit. "De sorte qu'il est possible, d'obtenir un bon taux de crédit auprès d'un banquier, mais d'en perdre le bénéfice pour s'être désintéressé de l'assurance", complète Philippe Taboret de Cafpi. Attention cependant à ne pas trop se focaliser sur le prix. Les contrats trop bon marché peuvent contenir des exclusions... coûteuses.

 

L'interview de Philippe Taboret, Directeur général adjoint de Cafpi

L'argent, est-il devenu bon marché pour les emprunteurs ?

Non seulement les banques ont encore des marges conséquentes, mais, compte tenu des perspectives économiques de la zone euro, les taux directeurs de la BCE sont encore trop élevés. Les taux de crédit sont bas, mais restent chers par rapport à l'inflation. On peut dire qu'en France, on s'endette encore à vil prix sur le long terme.

Peuvent-ils se détendre davantage encore ?

Je suis persuadé que nous n'avons pas atteint le plancher. Je reste invariablement sur l'idée que les taux vont encore refluer d'ici la fin de l'année. La BCE devrait nous réserver une bonne surprise et annoncer la baisse de son taux directeur ce qui permettrait aux banques de payer leurs ressources encore moins cher. En tout cas, il est fortement probable que les taux des crédits ne vont pas augmenter d'ici le printemps. Au-delà, difficile d'avoir des certitudes.

Les banques sont-elles disposées à prêter autant qu'avant la crise ?

Mais les banques n'ont jamais fermé le robinet du crédit immobilier ! Tout simplement parce qu'il constitue le meilleur produit pour gagner des clients. La preuve, elles ne nous ont jamais donné d'instructions allant dans ce sens. En revanche, il est vrai que, pendant la crise, le marché manquait de liquidités et les banques ne pouvaient satisfaire toutes les demandes. Elles prêtaient donc seulement aux dossiers les mieux ficelés. Les prêts-relais, eux, sont passés de 80 à 90% de la valeur des biens avant la crise à 60 à 70% pendant la crise.

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Commentaires
a écrit le 12/10/2012 à 17:36 :
Bonsoir ,
Mon banquier me dit que je ne peux pas renégocier mon prêt immobilier car cela fait moins de 5 ans que j'ai déjà renégocier ce prêt ....
À t il raison ?

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