Difficile dans le contexte actuel de trouver un placement à la fois sécuritaire et rémunérateur. Le livret A à 2,25% ? Oui, mais il est rapidement plafonné. L'assurance-vie ? Son rendement ne cesse de s'éroder depuis plusieurs années au point que la collecte sur le "placement préféré des Français" est en chute libre depuis sept mois. La Bourse ? Difficile de savoir quand cela va repartir. L'immobilier d'habitation ? Le niveau des prix plombe le rendement locatif et l'espérance de plus-values est incertaine, d'autant que sa fiscalité va être alourdie.
Alors, que reste-t-il ? Une partie des épargnants semble avoir répondu à cette question en investissant presque un milliard d'euros en l'espace de six mois dans... les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier). Ce placement consiste à acheter des parts d'immeubles, le plus souvent de bureaux, via un véhicule financier, afin de percevoir des revenus correspondant aux loyers. Il conserve pourtant la valeur du patrimoine, procure un revenu régulier dans le temps, est accessible à moindre coût, offre une relative liquidité et... a rapporté en moyenne 5,63% en 2010. Et les SCPI présentent l'avantage de la régularité : depuis 1997, elles ont rapporté, à deux années près, plus de 6% l'an en moyenne. Certaines SCPI affichent même plus de 9% par an en moyenne depuis 1995 (cliquer ici pour découvrir lesquelles).
Grâce aux SCPI, il est donc possible d'investir pour quelques milliers d'euros dans l'immobilier de commerce et de bureaux, dont les cycles sont souvent décorrélés de ceux de l'habitation alors qu'il est presque impossible pour un particulier d'acheter seul un immeuble. Le dernier avantage réside dans la diversification puisque les SCPI sont réparties dans une dizaine d'immeubles au minimum.
Pas étonnant, donc, à ce que les Français redécouvrent ce placement qui a eu son heure de gloire au début des années 90. La collecte entre le 1er janvier et le 30 juin 2011 a ainsi atteint 962 millions d'euros, en progression de 60% par rapport au premier semestre 2010. Un semestre qui avait déjà constitué un record. Au total 139 SCPI existent sur le marché, gérées par vingt-quatre groupes. Et la capitalisation globale atteint désormais les 23,44 milliards d'euros.
Placement miracle ?
Les SCPI ont mis du temps à se relever des nombreux scandales dûs à leur gestion souvent opaque, vers la fin des années 90. Il aura fallu attendre plus de dix ans pour les voir revenir en grâce. Il n'empêche, les SCPI ne sont pas non plus le produit miracle. D'abord, le mode de calcul du rendement dépend beaucoup de la valeur de la part qui n'est jamais une science exacte mais une évaluation de la valeur d'un immeuble à l'instant T. Ainsi, la rentabilité affichée peut bondir si le prix de la part baisse et pas le loyer. La rentabilité réelle de l'opération ne peut être calculée que lorsque la part est vendue.
Et c'est là que le bât blesse : le marché secondaire (revente de parts) n'est pas très liquide. Malgré les efforts faits par les gérants, il reste difficile de vendre ses parts au moment où on le souhaite. A moins, bien sûr, d'accepter une forte décote et donc d'écorner la rentabilité de l'opération. C'est en particulier le cas pour les SCPI dites "fiscales" qui procure une réduction d'impôts (loi Scellier) au premier acheteur mais pas au second.
Dernier inconvénient des SCPI : le niveau des frais, souvent élevé. Mais la recherche et l'entretien d'un immeuble de bureaux, la négociation avec le locataire, le recouvrement de créances, etc. exigent du temps et des compétences.
Mieux vaut donc acheter des parts de SCPI dans une optique long terme. En misant dessus pour obtenir des revenus réguliers sans intention, a priori, de les revendre. Idéal pour compléter sa pension de retraite par exemple. Pas forcément pour un jeune couple qui devra revendre rapidement ses parts en cas de pépin.
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