Le gouvernement veut-il provoquer un krach immobilier ?

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La dernière mouture du projet de taxation des plus values immobilières décale l'application de la mesure du 24 août au 1er février. Avec le risque que les investisseurs locatifs et détenteurs de résidence secondaire se précipitent pour vendre. Même en baissant le prix de vente de 7,6%, un vendeur détenant un bien depuis 15 ans et dont le prix a doublé resterait gagnant. Découvrez également les discussions en direct des parlementaires.

Mais à quoi joue le gouvernement ? La question est brutale mais mérite d'être posée. Après avoir pendant des années soutenu le marché immobilier en multipliant les mesures (PTZ+, déduction des intérêts d'emprunt, loi Robien, Scellier, etc.) il risque de brusquement gripper le marché. En effet, le dernier accord trouvé concernant la taxation des plus values immobilières (hors résidence principale) ferait passer le délai avant exonération complète de 15 à 30 ans de détention. Le rythme  serait de 2% d'abattement par an entre 5 et 15 ans de détention, puis de 3% par an jusqu'à 25 ans et, enfin 10% par an entre 25 et 30 ans. L'exonération sera ainsi nulle jusqu'à 5 ans, de 10% au bout de 10 ans, de 50% au bout de 25 ans et totale à partir de 30 ans.

Mais, surtout, la mesure s'appliquerait à partir du 1er février prochain et non pas à partir du 24 août prochain comme le prévoyait la mesure initiale. D'après Christian Jacob, président du groupe UMP à l'Assemblée nationale française, interrogé par l'AFP, "on la repousse au 1er février , signature de l'acte authentique" de vente, a-t-il indiqué. "Ce qui va nous permettre de ne pas toucher l'ensemble des ventes en cours", a-t-il dit précisé au cours du point presse hebdomadaire des députés UMP.

Faux ! La mesure initiale parlait non pas d'acte de vente signé au 24 août mais de compromis ou de promesse de vente. Les ventes réellement "en cours" n'auraient donc pas été, de toutes les manières, affectées.

Si la nouvelle mesure tient compte de l'acte de vente, cela signifie tout simplement que, compte tenu du délai d'environ 3 mois entre la promesse de vente et la signature chez le notaire, il est possible de bénéficier de la fiscalité actuelle en signant un compromis avant le 1er novembre, voire le 15 novembre si le dossier peut être traité rapidement (pas de prêt à rechercher du côté de l'acheteur par exemple).

Autrement dit, le grand risque est de voir les propriétaires, et notamment ceux qui détiennent leur bien depuis plus de 15 ans, mettre en masse leurs biens sur le marché. Environ 8 millions de Français sont détenteurs d'une résidence secondaire. Mais tous, bien sûr, ne souhaitent pas vendre.

En revanche, pour les quelques 3 millions d'investisseurs locatifs, la rentabilité de l'opération passe aussi par la fiscalité. Ils peuvent donc être tentés de prendre leurs gains en vendant au plus vite. Les deux seuls freins, pour eux, sont la fiscalité dont ils ont bénéficié et qui les oblige à louer le bien un certain nombre d'années (lois Robien, Scellier, etc.) et, éventuellement, la présence d'un locataire : un acheteur pour une résidence principale veut que le bien soit vide, contrairement à un investisseur locatif qui voit d'un bon oeil la présence d'un locataire en place du moment qu'il paie son loyer rubis sur l'ongle. Et encore, sur le premier point, il faut que les premiers programmes Robien, mis en place en 2003, sont à présent arrivés à échéance.

Si un tel scénario catastophe se produisait, on verrait un afflux de studios et deux pièces et donc, une rapide baisse des prix. Car les propriétaires auraient plus à gagner en révisant leur prétention à la baisse prix plutôt qu'à attendre la nouvelle fiscalité. Or, les prix de l'immobilier sont déjà à un niveau extrêment élevé, et l'on voit apparaître les premiers signes de baisse. Depuis quelques mois en province et depuis cet été à Paris. Déjà, lorsque le gouvernement a raboté le dispositif Scellier fin 2010, on a assisté à un afflux de demandes qui a engorgé le marché. Si bien que les notaires, débordés, ont obtenu que la mesure soit différée de quelques mois.

Pour faire très simple et donner un ordre d'idée, un propriétaire détenant un logement depuis 15 ans et dont le prix a doublé (moyenne constatée depuis 15 ans, hors inflation) aurait tout intérêt à le vendre sans plus attendre. Il bénéficierait d'un abattement de 100% aujourd'hui, et de 20% après le 1er février. Il restera gagnant s'il baisse son prix de moins de 7,6% (19% x (1-0,2) / 2) car, dans cet exemple, les plus values représentent la moitié du prix de vente du bien. De quoi affoler le marché immobilier.

Et même un propriétaire détenant le bien depuis 10 ans a lui aussi, tout intérêt à vendre d'un point de vue purement financier : il bénéficierait d'un abattement de 50% avec la législation actuelle, contre 10% si la nouvelle mouture est adoptée. Mais la marge de négociation est un peu moins élevée puisqu'elle baisse à environ 4% selon le niveau d'appréciation du bien.

Reste que le projet n'est pas encore adopté. Il peut encore faire l'objet de nombreuses modifications. Suivez en direct ci-dessous les discussions de la rentrée parlementaire.

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a écrit le 10/09/2011 à 18:51 :
les agents immobilers et promoteurs se sont bien gavés provoquant eux même, à l'aide des banques, un endettement de la population telle, qu'aujourd'hui cet endettement affecte la consommation. On ne peut pas ruiner les gens et se plaindre ensuite qu'ils n'ont plus d'argent pour faire tourner l'économie
.Quant aux mesures genre besson , robien et scellier, elles ne sont qu'illusoires puisqu'elles ont contribuées à faire monter les prix, elles coûtent de l'argent à l'état qui subventionnent les acheteurs. la télévison favorise la pensée unique et les actions abérantes de masse. les prix de l'immobilier ont été multipliés par 3, votre salire a t il suivi? Incohérence !!!
a écrit le 08/09/2011 à 7:55 :
Nous achetons l'immobilier tellement trop cher que la famille propriétaire de son logement à Paris doit payer l'ISF !
Acheter moins cher mais aussi vendre moins cher c'est l'intérêt général
a écrit le 07/09/2011 à 17:07 :
A mon avis dans votre exemple du journal du bien acheté il y + de 15ans
Avec l'ancien barème: 0 plus value
Nouveau barème: Abattement 2% entre 5 et 15 soit 20%
pour une plus value de 100% impot: 100x0,8x032,5= 26 %
soit 13% de la Vlaur du bien, cofirmez vous mon calcul?
merci ( Ajoutons frai notaire 7% cela fait 20% Pris par l'Etat
a écrit le 07/09/2011 à 16:03 :
tres bien!
a écrit le 07/09/2011 à 16:02 :
très bonne chose!
a écrit le 07/09/2011 à 10:12 :
90% des Français ont intérêt au krash!
La plupart des propriétaires se réjouissent de la hausse des prix de l'immobilier!
Cette croyance est le fait d'un énorme malentendu qui est dû à une propagande des lobbys à travers des publireportages orientés sur leurs seuls intérêts et propagé par les grands médiats!
Il serait utile que l'on rétablisse la vérité sur le réel intérêt des particuliers qui achètent ou vendent un bien dans le "SEUL BUT DE SE LOGER"

90% des Français ont intérêt à la baisse des prix de l'immobilier.
La hausse des prix de l'immobilier est un très grand malheur pour une immense partie des Français!
La publicité sarcastique qui en est faites est repoussante et indécente!
En effet, 90%des Français ont intérêt à la baisse, contrairement à une légende bien implantée.
J'en fais la démonstration ci-dessous.
90% des Français qui sont propriétaires le sont uniquement pour se loger
Ceux qui veulent acheter ont évidement intérêt à la baisse mais également ceux qui veulent vendre dans le seul but de racheter pour se loger!
Prenons l'exemple d'un bien à 400K Euros qu'un propriétaire souhaite vendre pour en acheter un plus grand d'une pièce à 500K Euros .
Il devra payer pour sa pièce de plus
8% de frais de mutation sur 500K Euros . soit 40K Euros .
6% de frais d'agence sur 500K Euros . soit 30K Euros .
Les intérêts de son emprunt de 100K Euros .
La taxe sur les plus values s?il vend son bien trop tôt.
Au total sa pièce de plus lui coutera au moins 200K Euros .
Si les prix étaient de moitiés sa pièce de plus ne lui aurai couté que 100K Euros .
Seuls 10% des propriétaires qui spéculent, l'état, les notaires, les banques, les agents immobiliers ont intérêts à la hausse !
Nous voyons bien par cet exemple à qui profite la hausse et ceux qui s'en réjouissent.
Réponse de le 07/09/2011 à 15:16 :
les Frais d'acquisition sont de 32 574? soit 6.51%, les agences prennent souvent
moins de 5% TTC soit 20903 H.T?. Concernant les intérêts d'emprunt (s'il va jusqu'à la fin de son prêt). On revend cher donc on rachète cher. Ou alors il faut changer de région.
Réponse de le 09/09/2011 à 23:04 :
Vendre un 65 m2 a Paris pour 400k afin d' acheter une belle maison ailleurs...
a écrit le 06/09/2011 à 19:31 :
Enfin une mesure qui va participer au dégonflement de la bulle immobilière!
Après avoir contribué à alimenter les prix, l'état prend enfin une mesure courageuse pour faire plier les prix stratosphériques...
Mais vous croyiez que les prix de l'immo allaient jusqu'au ciel :)
a écrit le 06/09/2011 à 17:11 :
Ce n'est pas en appliquant ces mesures que l'on va faire investir les Français. Rien n'est fait pour relancer l'économie. Si la "Gauche" revient en 2012, on verra certainement d'autres taxations surement plus conséquentes. L'argent partira au Luxembourg ou en Belgique.
Réponse de le 16/10/2011 à 9:06 :
Ca suffit ce chantage qui ne profite qu'aux plus riches !!! Pour que ceux ci n'aillent pas ailleurs, il faudrait alors tout leur laisser ???
a écrit le 06/09/2011 à 16:04 :
Certains se réjouissent trop vite : les détenteurs de biens à louer seraient donc tentés de vite vendre avant l'entrée en vigueur de la législation ce qui ferait baisser les prix... En réalité, ce cafouillage lamentable sera préjudiciable pour tous, locataires comme futurs investisseurs. On sait désormais que l'Etat peut changer les régles comme il veut en matière fiscale et avec rétroactivité, reniant ainsi tous ses engagements passés. Il y a donc une insécurité fiscale en France préjudiciable à tout investissement à long terme. Mais là n'est pas le problème : il y a un déficit de 500.000 logements en France . Qui aura envie d'investir encore dans l'immobilier avec une telle législation confiscatoire ? Faites le calcul : avec la nouvelle législation, l'exonération ne sera que de 2% entre 5 et 15 ans de détention. Qui peut prédire ce que sera l'inflation dans dix ans ? Si elel dépasse 2% l'an, les investisseurs perdront de l'argent. Les mises en chantier vont s 'effondrer inévitablement. La conséquence ce sera dans quelques années encore moins de biens disponibles à louer sur le marché et donc logiquement une hausse des loyers qui pénalisera tous les locataires. Quant aux collectivités locales, une grande part de leurs revenus sont tirés des ventes et achats de biens sur leur commune. La rareté des transactions fera chuter leurs revenus avec pour conséquence une augmentation des taxes foncières sur ... les résidences principales.
Réponse de le 06/09/2011 à 16:45 :
Bah ! Dans 10 ans, le gouvernement changera les règles si ça ne va plus.
Réponse de le 06/09/2011 à 17:00 :
Tout à fait d'accord avec vous. Moins de biens en locations donc augmentation des loyers (idem pour la vente depuis 2 ans). Au lieu de faire investir, le gouvernement n'incite vraiment pas à débloquer de l'argent.
Réponse de le 06/09/2011 à 18:34 :
Il n'y a pas de risque que le gouvernement provoque un krach immobilier,
les députés; soumis aux lobbies des professionnels du bâtiment, détricotent les mesures qui permettraient de renflouer les caisses, l'état a injecté + de 7 milliards d'aides pour soutenir le secteur du bâtiment, cela a crée la plus grave crise du siècle et la spéculation. Contrairement à ce que l'on peut lire il y a semble t il 2 millions de logements vides, donc pas de pénurie,
Les loyers ont augmenté plus vite que les salaires des locataires qui sont sous le dictat de propriétaires exigeants et avides
il faut alourdir la fiscalité du patrimoine immobilier, qui procure d'énormes profits.
L'état providence; c'est terminé, ceux qui veulent investir, ne doivent compter que sur eux mêmes et payer des impôts sur les rentes.

Réponse de le 07/09/2011 à 6:03 :
Pourquoi dans 10 ans seulement ? L'état a fait la preuve qu'il peut inverser une loi quelques mois après l'avoir promulguée.... L'instabilité ruine la confiance et l'investissement.
a écrit le 06/09/2011 à 15:41 :
Eh bien tant mieux. Une baisse de l'immobilier, j'attends que ça. Comme tous les gens sensés.... (ce qui a pas l'air d'être le cas de l'auteur de l'article)
Réponse de le 06/09/2011 à 17:18 :
L'auteur de cet article est bien au contraire très censé.
Réponse de le 06/09/2011 à 18:09 :
Censé quoi ?
a écrit le 06/09/2011 à 15:19 :
Vive le crack immobilier. Les baby boomers ont tout eu: une période de croissance faste pendant leur jeunesse, la possibilité d'acheter des biens pas chers. Maintenant ils les louent ou les revendent à des prix astronomiques aux jeunes ménages. Non seulement on doit payer leurs retraites mais en plus on leur verse la moitié de notre salaire dans la pierre, quand on loue ou leur achète un bien. Y en a marre! La jeunesse va tôt ou tard se rebeller.
Réponse de le 06/09/2011 à 15:34 :
Quand vos "vieux" n'auront plus de sous et que le société les aura plumés c'est vous qui paierez leur maison de retraite au titre de l'obligation alimentaire à moins que vous n'ayez plus de "vieux" et dans ce cas c'est vous qui serez un priviligié qu'il faudra taxer. A moins que vous ne songiez au "Soleil Vert" ce qui ne serait pas illogique dans votre ambiance cérébrale.
Réponse de le 06/09/2011 à 15:35 :
Cette generation de baby boomers pourrait partir a la retraite les poches vides. Ils feraient mieux de regarder les baby boomers US ...
Réponse de le 06/09/2011 à 15:59 :
Laure a entièrement raison! Les "vieux" ont tous eux est pour certain il oses critiquer la jeunesse d?aujourd?hui.
Réponse de le 06/09/2011 à 16:04 :
Une baisse de l'immobilier comprise entre 25% et 40 % est pleinement justifiée. Ce n'est pas un krach, c'est un juste RETOUR à la raison et à l'équilibre après les abus des fianciers et voyous spéculateurs qui n'hésitaient pas à tondre la laine sur le dos de leurs enfants et à ruiner leurs petts enfants. FINI cette chianlie, pas de gré, mais de force et de bonne gestion.
Réponse de le 06/09/2011 à 17:03 :
En bloquant les investisseurs. Les loyers ne vont surement pas baisser. Moins de logement donc hausse des prix. Il y a 2 ans les prix devaient baisser. On voit où on en est aujourd'hui.
Réponse de le 06/09/2011 à 17:12 :
Je suis d'accord avec l'appréciation concernant la génération 1968. Ils ont voulu jouir de tout sans prendre de responsabilité. Ils ont réussi pour la majorité à bouffer leur capital et surtout à faire supporter leurs dettes par,les générations futures. 35 ans de folles dépenses et au final ce seront les générations suivantes qui vont se priver pendant ...35 ans. Arnaque suprême ils nous sortent maintenant un discours sur la solidarité. Fallait bosser et enrichir la France au lieu de l'appauvrir !
Réponse de le 06/09/2011 à 17:45 :
J'entends ici et là des jeunes vieux se lamenter. Dire que c'est la faute des vieux.Nous à 20 ans, nous n'étions pas déjà fatigués comme vous. Nous avons pris des risques, des crédits sans rechigner à la tache. Nous ne passions pas notre temps à regarder "plus belle la vie" Pour ma part je ne donnerais jamais 33 % à l'état sur mes plus-values. Je donnerai à mes enfants. Pas de soucis, les jeunes. Arrêtez de vous lamenter et de dire que c'est la faute des autres.
"D'argent point de caché. Mais le père fut sage de leur monter, avant sa mort, que le travail est un trésor. Travaillez, prenez de la peine. C'est le fonds qui manque le moins."
Réponse de le 06/09/2011 à 18:11 :
Tout-à-fait d'accord avec Laure. Nous sommes très nombreux à penser comme elle mais pas assez à nous exprimer !
Réponse de le 07/09/2011 à 9:22 :
@manex : "jeues vieux" -> vous parlez des quadra/quinqa n'est-ce pas ? Non, avec votre intelligence, vous ne cherchez pas à viser les travailleurs d'aujourd'hui qui tente de vivre avec un SMIC tout en payant les retraites, la sécu, ... cad payer pour tous ceux qui profitent (>>riches<<, retraités ou pas, compris)
Réponse de le 19/09/2011 à 21:36 :
Il est vraiment dommage Manex que vous (comprendre votre génération) n'aviez pas choisi de laisser à "l'ensemble de vos enfants" ( comprendre, générations futures) un pays sans dette, propice à un avenir radieux.
Car que deviendront vos legs à vos seuls héritiers dans un pays promis à être dépecé progressivement afin de satisfaire les créanciers dans ce cruel jeu des intérêts composés en augmentation perpétuelle ?
a écrit le 06/09/2011 à 14:59 :
Et qu'en sera-t-il pour les terrains non constructibles ? Exemple, les parcelles dans les Parcs Résidentiels de Loisirs en co-propriété. (Réservées à l'installation de mobil-homes ou HLL, donc obligatoirement en zones non constructibles, et parfois même en zones dites "inondables" .....) Quel fiscalité applicable sur ces plus-values ? Ce ne sont ni des résidences secondaires, ni des terrains à bâtir....Alors ? Ancien régime ? Tous ceci fait vraiment désordre !!
a écrit le 06/09/2011 à 14:58 :
Mais ce serait une excellente idée !

Ras-le-bol de ces prix délirants qui, in fine, servent que ceux très peu nombreux qui :
1) ont acquis plusieurs biens à une époque où les prix étaient beaucoup plus accessibles
2) revendent pour partir dans un endroit moins cher
3) ceux qui sont des parasites du sytème : l'état en premier lieu, agents immobiliers, notaires
a écrit le 06/09/2011 à 14:57 :
La bulle ne pourra qu'éclater qu'un mois, car la vente doit être signée au plus tard le 31 janvier , et les compromis sont généralement signés 3 mois avant voir plus. Il faut donc trouver son appartement ou maison entre maintenant et fin octobre ... mais pour l'instant rien n'est voté à l'assemblée, à suivre ...
a écrit le 06/09/2011 à 14:46 :
quand on a crée une bulle immobilière ! et le gouvernement l'a entretenue à coups de cados fiscaux depuis 4 ans ! qu'on ne s'étonne pas d'un krach ?et puis une petite baisse peut donner un nouveau souffle à un marché trop cher ! donc un coup de pouce pour de nouveaux acheteurs ...OUF plutôt !!
a écrit le 06/09/2011 à 14:42 :
Une bulle qui enfin va éclater.
C'est bien,car combien de mal logés à cause des spéculations et du recital Besson,Robien,Borloo,Scellier etc etc.
Revenons à un bon sens paysan et tout ira bien;
Réponse de le 06/09/2011 à 17:06 :
Bloquez les investisseurs et il y aura encore moins de logements à louer et donc hausse des prix. Si la Région parisienne doit devenir comme Paris. C'est exactement ce qu'il faut faire.
Réponse de le 08/09/2011 à 14:37 :
Bloquer les investisseurs et nous achetrons nos résidences pricipales au lieu de payer un loyer
a écrit le 06/09/2011 à 14:24 :
une baisse des prix est bénéfique pour tout le monde...sauf les spéculateurs. Celui qui vend pour racheter un autre bien est gagnant car il achetera généralement un bien plus cher que le sien donc s'il perd 10 % sr la vente, il gagnera en contrepartie 10 % sur l'achat.
a écrit le 06/09/2011 à 14:24 :
Ce sont les fournisseurs d'énergie et téléphone qui vont profiter de cette hausse car la loi est facilement contournable. La résidence principale est considérée d'après la jurisprudence comme le lieux dans lequel vous avez vécu au moins six mois. Quoi de mieux pour justifier que 6 mois de facture d'électricité et de téléphone et une inscription en mairie sur les listes électorales avant de vendre... Les meilleurs escrocs ont le code civil sur leur table de chevet dixit un prof de droit parisien...
a écrit le 06/09/2011 à 14:07 :
Ca suffit, l immobilier trop cher
a écrit le 06/09/2011 à 14:05 :
Ce qui est tout de même phénoménal, est que c'est le gouvernement qui a provoqué la bulle spéculative par rabais d'impôt. A la mode américaine. Et il essaie de maintenir cette inégalité en plus...
a écrit le 06/09/2011 à 14:02 :
C'est bien dommage ils devraient ! C'est du grand n'importe quoi actuellement !
a écrit le 06/09/2011 à 14:02 :
Tant mieux, les prix sont absurdes : si les propriétaires encaissent un peu moins de plus-value (en vendant avec décote), au profit des acheteurs, ça me semble parfaitement raisonnable et moral ...
Réponse de le 06/09/2011 à 14:16 :
En quoi est-ce moral de "favoriser" les acheteurs ?
Réponse de le 06/09/2011 à 14:59 :
quand les vendeurs ont fait x2, et qu'ils veulent faire x3, alors que les acheteurs sont étranglés avec des salaires de misère (souvent inférieurs aux retraites des retraités) et ont peu de capital, ça me semble tout à fait moral de faire contribuer ceux qui font des énormes plus-values ...
a écrit le 06/09/2011 à 13:58 :
Erreur: le taux d'impositon n'est pas de 19% comme vous l'écrivez, mais de 32,5% (vous avez oublié la Csg et le Rds.
Réponse de le 06/09/2011 à 14:49 :
Bonjour,
Il y a effectivement la CSG, la CRDS et la taxe RSA. Ces prélèvements sociaux passeront bientôt à 13,5%. Toutefois, ils doivent être payés que l'on applique la fiscalité actuelle ou la prochaine. Ils n'ont donc pas d'influence sur le calcul. C'est la raison pour laquelle je n'en ai pas tenu compte.
Cordialement,
Réponse de le 06/09/2011 à 15:45 :
Sauf erreur de ma part, l'exoneration au bout de XX années porte également sur la CSG/CRDS/RSA, dans l'ancien système, comme dans le nouveau. Il y aurait donc bien lieu d'en tenir compte dans votre calcul, comme suggeré par alex.

Cordialement,
Réponse de le 06/09/2011 à 16:01 :
Tout a fait exact : il faut prendre en compte 32% et non 19%
Réponse de le 06/09/2011 à 16:10 :
La Csg crds a une conséquence sur ce qu'onpaie mais pas sur l'écart entre ancienne et nouvelle fisca. En % ça ne change rien.
Réponse de le 06/09/2011 à 16:23 :
Actuellement, le système fait qu'après 15 ans il n'y a plus de plus-value imposable. Ceci concerne l'impôt de 19% sur les plus-values immobilières ainsi que les prélèvements sociaux, soit au total 32%.
Réponse de le 07/09/2011 à 6:38 :
Vous n'avez pas bien compris les amis. Il y aura toujours la CSG quelle que soit la détention du bien 2 ans, 5 ans, 15 ans, 30 ans, 50 ans etc.
La degressivité dont on parle concerne uniquement l'impot sur les plus-values de 19 %. Si ce gouvernement avait un brin de logique, il aurait pu donner l'option d'integrer la plus-value sur ses revenus. Elle n'est pas belle la vie avec Mrs Sarkozy et les socialistes ???

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