Est-il encore temps d'investir dans l'immobilier géré ?

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Malgré la menace d'un nouveau coup de rabot fiscal, louer en meublé non professionnel procure toujours des rendements intéressants.

Ce placement consiste à investir au sein de collectivités telles que les résidences pour étudiants, pour touristes ou les maisons de retraite. Il est possible d'acheter sur plan, c'est-à-dire avant la construction ou au terme de celle-ci, dans un bâtiment neuf ou « en état futur d'achèvement ». Mieux vaut d'ailleurs privilégier le neuf, pour éviter les mauvaises surprises.

Une fois propriétaire d'un appartement, il s'agit d'en déléguer la gestion en signant un bail commercial de neuf ans renouvelable. Le premier avantage de ce placement est bien entendu fiscal : au moment de l'achat, une réduction d'impôt de 18 % sur le total d'acquisition est consentie. Cette réduction s'applique aux investissements réalisés en 2011 et 2012. À partir de 2012, cette mesure devrait pâtir d'un « coup de rabot » prévu par le projet de loi de finances 2012, qui ramènera son taux de réduction à 12 %.

« Actif résilient »

Ce placement reste-t-il intéressant malgré tout ? Plus que jamais, selon Benjamin Nicaise, président de Cerenicimo, une plate-forme immobilière qui commercialise ces logements. Parce que, davantage qu'une valeur refuge, c'est « un actif résilient », assure-t-il : « Même si sa valeur venait à baisser, la pierre, elle, ne disparaît pas. » La qualité du bien s'apprécie selon divers critères allant de l'architecture (allure du bâtiment, cadre de vie) aux services proposés dans la résidence, et aux alentours (transports en commun, etc.) en passant par le respect des normes environnementales et l'accessibilité aux personnes à mobilité réduite. De ces atouts dépend le montant du loyer que fixe le gestionnaire du bien. Avec cette formule, pas de risque de payer pour le cas où le bien serait inoccupé ou dégradé, puisque ce dernier prend en charge les aléas (voir illustration). « Le loyer perçu n'est pas taxable pour sa valeur globale, mais pour la valeur dont on soustrait les charges (intérêts de l'emprunt, assurance, taxe foncière, frais de gestion), résume Me Xavier Boutiron, notaire en charge de la stratégie patrimoniale chez Cheuvreux Notaires.

Le plus intéressant dans le statut de location meublée non professionnelle, ce n'est pas tant le patrimoine ainsi constitué, mais ce qu'il rapporte. « La valeur hypothécaire du bien n'est pas le premier critère de sélection », rappelle Benjamin Nicaise. En revanche, le rendement peut atteindre 4 % voire 4,70 %.

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