Réforme de plus values immobilières : opter pour une société soumise à l'IS ?

Par Olivier Mesmin, avocat associé chez Baker & McKenzie SCP.
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Jusqu'à présent, les plus values réalisées par des particuliers lors de la cession de biens immobiliers étaient exonérées au bout de quinze années de détention par application d'un abattement de 10% par an au-delà de la 5ème année. A compter du 1er février 2012, l'exonération ne sera acquise qu'au bout de 30 années de détention par application d'un abattement progressif. À cela s'ajoute une hausse du taux de l'impôt sur le revenu qui est passé, prélèvements sociaux compris, de 28,1% à 32,5% pour les plus-values et de 52,1% à 54,5% pour les revenus fonciers.

Cet alourdissement de la fiscalité des particuliers conduit à s'interroger sur l'opportunité de détenir son patrimoine immobilier à travers une société soumise à l'impôt sur les sociétés au taux de 33,33%. L'avantage est de pouvoir déduire chaque année un amortissement d'environ 3% du prix d'acquisition du bien (hors terrain), ayant pour effet de considérablement réduire le bénéfice imposable. Un "super Scellier" en quelque sorte, sans ses contraintes. Sauf que cet avantage est trompeur car l'amortissement est repris lors de la cession de l'immeuble et vient augmenter la plus value. Au surplus, lorsque le bénéfice de la société est distribué, il est à nouveau imposé, cette fois ci à l'impôt sur le revenu (après un abattement de 40%). Le cumul des deux impôts excède généralement le seul impôt sur le revenu qui aurait été prélevé en cas de détention directe du bien immobilier.

La détention à travers une société soumise à l'IS n'est pas adaptée lorsque le bien n'est pas loué mais utilisé à des fins personnelles. Même après la réforme, le régime des plus values immobilières conserve donc des avantages et il faut y réfléchir à deux fois avant d'opter pour l'IS.

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Commentaire 1
à écrit le 11/02/2012 à 23:31
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Je suis écoeuré par tous ces "conseillrs" et avocats fiscalistes qui gagnent leur vie en cherchant par tous les moyens à faire baisser les impôts de leurs clients : si l'état a de gros déficits et une forte dette c'est en partie de leur faute. Ces ge...

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