Immobilier locatif : je meuble... ou pas ?

Mettre en location un bien meublé constitue une activité commerciale et relève donc du régime des bénéfices industriels et commerciaux et non pas des revenus fonciers comme pour les loueurs en non meublé.
(Crédits : <small>DR</small>)

La location meublée est celle dont la présence de meubles et d'objets mobiliers dans les locaux loués au moment de la convention est telle que le locataire peut entrer dans les lieux loués et commencer à y vivre normalement avec ses seuls effets personnels. Comme en cas d'une location « nue », il existe 2 types de régime fiscal.

Le régime réel et le Micro BIC

Le micro-BIC est le régime auquel un loueur en meublé a le droit si ses recettes annuelles de location en meublé ne dépassent pas 32.000 euros (76.300 euros avant 2009). S'il choisit ce régime, il n'a pas besoin de souscrire une déclaration spéciale de bénéfices industriels et commerciaux et doit simplement reporter ses recettes annuelles sur le formulaire 2042.

En micro BIC, les recettes brutes locatives bénéficient d'un abattement de 50 % (71% avant 2009) afin de tenir compte des différentes charges. Il ne déclare donc que la moitié de ses recettes annuelles.

Dans le régime réel (obligatoire si les recettes annuelles dépassent 32.000 euros), le loueur en meublé ne bénéficie d'aucun abattement, mais peut déduire de ses revenus locatifs un certain nombre de charges :
- Les intérêts d'emprunt,
- Les charges de propriété et de copropriété,
- Les frais d'établissement,
- Les dépenses d'entretien et de réparation ...

Mais le grand intérêt de la location en meublé est de pouvoir déduire de ces revenus, en plus des charges cités ci-dessus, les amortissements des murs (période de 20 à 30 ans) et des meubles (période de 5 à 7 ans). L'amortissement correspond à la dépréciation des biens dans le temps. Cela permet alors de déduire une charge que l'investisseur n'a pas réellement payée.

Ainsi, lorsque les charges et amortissement dépassent 50% des loyers, le loueur en meublé a plus intérêt à choisir le régime réel que le micro BIC lorsqu'il a le choix (recettes inférieures à 32.000 euros).

On note deux types de statut en régime réel : le loueur en meublé professionnel et le loueur en meublé non professionnel. Dans les deux cas, les amortissements ne permettent pas de créer un déficit BIC. En effet, leur déduction ne peut pas excéder, au titre d'un même exercice, le montant des loyers diminué des autres charges afférents aux biens loués. L'excédent d'amortissement est tout de même reportable sur les années suivantes. Si maintenant sur une année les autres charges (charges d'acquisition et de conservation) sont supérieures aux revenus locatifs, le loueur serait en déficit et les amortissements seraient reportés sur l'année suivante. Les deux statuts (professionnel et non professionnel) suivent alors des règles spécifiques quant à l'imputation des déficits fonciers. En effet, en LMNP, le déficit est imputable uniquement sur les bénéfices de même nature et reportables pendant six ans tandis qu'en LMP, les déficits sont déductibles dire ctement sur le revenu global.

Le propriétaire loueur en meublé, sauf s'il a pris l'option en Micro BIC, doit alors remplir et joindre à sa déclaration d'impôt classique une déclaration de résultat n° 2031 C, relative aux bénéficies industriels et commerciaux, et reporter le résultat net sur la fiche n° 2042 C.

Avant 2009, la qualité de loueur professionnel était reconnue aux personnes qui sont inscrites en cette qualité au registre du commerce et des sociétés et qui réalisent plus de 23.000 euros de recettes annuelles (loyers courus taxes comprises) ou retirent de l'activité de loueur 50 % au moins de leur revenu.

Mais depuis 2009, ces deux dernières conditions sont devenues cumulatives. Le statut de loueur en meublé professionnel est donc devenu très difficile d'accès et les propriétaires doivent se tourner vers la location non professionnelle, fiscalement moins avantageuse, sauf lorsqu'on remplit certaines conditions...Louer nu ou louer en meublé ? La location en meublé permet à priori une fiscalité plus avantageuse qu'en nu, étant donné qu'elle permet de déduire de ses revenus les amortissements et des meubles. Mais le choix entre l'un ou l'autre de ces régimes ne doit pas se faire uniquement vis-à-vis de la fiscalité.

Par exemple, l'un des inconvénients pour le loueur en meublé est que le locataire peut donner congé à tout moment en respectant un préavis d'un mois, même si le bail comporte une clause contraire. Le locataire d'un bien nu doit quant à lui respecté un préavis de 3 mois. De plus, le bailleur en nu qui ne désire pas renouveler le bail doit respecter un préavis 6 mois, et doit motiver ce congé soit par la reprise du logement, soit par la vente, soit par un motif légitime et sérieux. Le bailleur en meublé doit respecter un préavis de 3 mois seulement, même si sa décision doit également être motivée Néanmoins, lorsqu'on regarde attentivement les deux régimes, on s'aperçoit que la location en nu protège plus le locataire et par conséquent pénalise le bailleur.

La loi Mermaz n'entre pas en application dans le meublé

Contrairement aux locations "nues" les locations en meublés sont exclues du champ d'application de la loi du 6 juillet 1989. Les locataires en meublé d'une résidence principale bénéficient tout de même d'une législation partielle visant à leur assurer une certaine protection. Le contrat de location en meublé a une durée minimale d'un an tacitement reconductible pour un an. Le bailleur qui le souhaite peut alors, à l'expiration du contrat, en modifier librement les conditions (augmenter le loyer par exemple). Il doit alors simplement en informer le locataire avec un préavis de 3 mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an. A ce jour, aucune disposition ne prévoit ce qu'il advient si le locataire n'accepte pas les nouvelles conditions proposées par le bailleur. Les tribunaux devront préciser si le contrat est renouvelé aux conditions antérieures ou si le refus du locataire entraîne la fin du bail. 

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