L'Europe de l'immobilier est elle aussi à plusieurs vitesses

Sur le vieux continent, plusieurs pays subissent la crise de plein fouet et voient les prix de l'immobilier à l'intérieur de leurs frontières chuter à une vitesse vertigineuse. D'autres peuvent en revanche voir venir.

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Le raisonnement semble intuitif. La récession en Europe provoque une baisse générale des prix de l'immobilier. La crise affectant le pouvoir d'achat des ménages qui reportent leur projet d'acquisition immobilière, appauvrissant ainsi la demande et provoquant la chute des prix.
La réalité est en fait plus complexe. De fortes disparités existent en effet entre les pays de l'Europe occidentale, pourtant limitrophes. Celles-ci sont détaillées par l'agence de notation Standard&Poor's (S&P) dans une note publiée le 17 janvier. Etonnamment, on y comprend que globalement, les perspectives à long terme pour la plupart des marchés immobiliers européens sont "positives". Car la contraction structurelle de l'offre de logements et la croissance démographique devraient soutenir les prix à la hausse, selon l'agence de notation.

Les prix vont baisser en France

D'aucuns l'attendent, mais elle tarde à se faire sentir. La baisse des prix de l'immobilier en France devrait pourtant enfin s'enclencher en 2013 et en 2014, selon S&P, qui prédit une baisse de 5% pour ces deux années. La hausse du chômage, la baisse des salaires et les mesures d'austérité prises par le gouvernement en sont les principales raisons. Autant de facteurs qui fragilisent le pouvoir d'achat immobilier des Français. Cependant, l'agence de notation estime que sur une plus longue période, la pénurie de logements et la croissance démographique devraient soutenir les prix dans l'Hexagone.
D'autres pays présentent les mêmes symptômes déflationnistes à court terme et inflationnistes à long terme que la France. C'est le cas des Pays-Bas, où S&P voit les prix de l'immobilier repartir à la hausse à terme, ou au moins arrêter de baisser, après une chute de 6% en 2013 et de 2% en 2014.
Semblablement, en Italie, les prix baisseront de 1,6% en 2013 mais croîtront dès 2014 de 0,5%. Ce, grâce à la bonne tenue de la dette souveraine transalpine. C'est d'ailleurs seulement si la dette souveraine de l'Italie ne s'envole pas que S&P voit son marché de la pierre se redresser. En outre, les prix de l'immobilier n'y sont pas surévalués outre mesure par rapport aux revenus des ménages, ce qui ne laisse pas présager l'éclatement d'une bulle. Une hausse excessive des prix en Italie semble d'ailleurs exclue puisque le gouvernement vient d'instaurer une nouvelle taxe sur la propriété nommée "Imposa Municipale Unica".

L'Angleterre, un marché atone

Un peu comme en France, l'Angleterre connaît de fortes disparités entre ses régions. Le Nord y est beaucoup moins exposé à une croissance excessive des prix de l'immobilier que le Sud (qui comprend Londres). Les deux zones s'annihilant presque, S&P voit la stabilité des prix prédominée à l'avenir en Angleterre, avec une baisse de 0,9% en 2013 et une hausse de 0,5% en 2014. L'apathie des acheteurs due à la crise et l'obstination des vendeurs à ne pas céder aux prix actuels du marché devraient geler les transactions. Ce, malgré des taux d'intérêt faibles et un programme destiné à soutenir les crédits à l'économie réelle, nommé Funding for Lending Scheme, lancé récemment par la banque d'Angleterre.

Des fortunes diverses pour les pays dits "périphériques" de la zone euro

Si crise de l'immobilier il y a, elle est à chercher sur la péninsule ibérique, plus précisément en Espagne. Noyée par une offre surabondante de logements - entre 700 000 et un million de logements en 2012 n'ont pas pu être vendus, ce pays subit une des plus graves crises de son histoire. En 2011 et 2012, les prix de l'immobilier y ont baissé d'entre 7 et 10% par an. Le délai pour que la demande et l'offre de logements se réajustent sera long. Au moins de 4 ans selon S&P qui estime qu'en 2013 le prix de la pierre espagnole baissera de 7,8% et de 6% en 2014. En fait, seule l'injection récente de liquidités dans les banques espagnoles pour assainir leur bilan pourra limiter la baisse des prix, estime S&P.
Autre pays à avoir connu de grandes difficultés, l'Irlande voit désormais le bout du tunnel. Après l'éclatement de la bulle immobilière qui a provoqué une chute des prix vertigineuse de 2009 à 2012 entre 9 et 19% par an, S&P croit en une stabilisation des prix en Irlande dès 2013 ! Cette nette correction serait la conséquence des ajustements en cours du marché immobilier irlandais : De 70% du PIB à fin 2009, les crédits immobiliers n'en représentaient plus que 49% à la fin du premier semestre 2012. Alors qu'en parallèle, les constructions de nouveaux logements sont dorénavant limitées. Le marché immobilier irlandais n'est du coup plus surévalué par rapport aux revenus disponibles des ménages, indique S&P. Et même si la conjoncture économique est difficile, l'agence prévoit une baisse modérée des prix en 2013 de 0,9% et une stabilisation en 2014.

Souffrant tout autant de la conjoncture que ces deux derniers pays, le Portugal n'a pas vu de bulle immobilière se former à l'intérieur de ses frontières. Le marché immobilier portugais ne s'est en effet jamais emballé, pas plus que son économie d'ailleurs. La baisse des prix n'y est donc que limitée ces dernières années, d'autant que les loyers y ont été contrôlés pendant plusieurs décennies, ajoute S&P.
L'agence estime même que les réformes politiques qui seront prises en conséquence de l'aide financière du Fonds Monétaire International vont redynamiser le marché de l'immobilier portugais. S&P cite des mesures incluant des réformes du marché locatif, des procédures administratives de rénovation, et la modification de l'imposition des propriétés. Une baisse de 1,1% des prix en 2013 et une hausse de 0,5% en 2014 sont attendues.

L'Allemagne, éternelle exception... avec la Belgique

In fine, deux pays sortent du lot. L'Allemagne, l'éternelle exception, et la Belgique, le pays le plus riche en Europe. Si le taux de chômage de ce dernier n'est pas exceptionnellement bas - S&P prévoit 7,9% pour 2013, le faible taux d'endettement des ménages - 54,7% du PIB contre 65,3% pour la zone euro, le faible niveau des taux d'intérêt et l'offre limitée de logements continueront d'y faire croître les prix de l'immobilier de 1% en 2013 et de 1,6% en 2014, indique S&P.
L'Allemagne, elle, est toujours la nation la plus sereine face aux évolutions des prix de la pierre. On se demande d'ailleurs si le faible poids des dépenses liées à l'immobilier dans le budget des ménages n'est pas le principal responsable de la bonne santé de son économie. La hausse des prix y a été tout particulièrement maîtrisée entre 1999 et 2008, en comparaison avec les autres pays européens.
En effet après la réunification, l'Allemagne a instauré un programme de subventions à l'achat de terrains nommé "Fördergebietgesetz" qui a perduré jusqu'en 1994, année à laquelle le nombre de permis de construire accordés s'est élevé à ...700 000. Un chiffre qui a été ramené à 180 000 en 2010, indique S&P. Cette abondance de logements au milieu des années 1990 a sûrement participé à la hausse limitée des prix durant les années qui ont suivi.
Reste qu'aujourd'hui, les salaires allemands augmentent toujours à un bon rythme, le taux de chômage y est faible (5,3% en 2013 selon S&P) et le marché de l'immobilier reste sous-estimé à hauteur de 16%. Ce qui fait prédire à S&P une croissance régulière des prix de l'immobilier dans les années à venir : 3% en 2013 et en 2014. Les hausses futures de prix resteront de plus limitées, d'abord car la démographie allemande est défavorable ; mais aussi car la Bundesbank est particulièrement attentive à l'emballement des prix. Elle a récemment exprimé sa crainte que la tendance haussière actuelle ne génère une véritable bulle immobilière. Pour l'endiguer, elle a ainsi suggéré de restreindre l'offre de prêts à l'habitat. Une annonce que S&P trouve malgré tout "assez peu probable".
 

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Commentaires 41
à écrit le 15/02/2013 à 18:14
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Il faut 50000 euros d'apport a un couple de 36 ans avec un salaire de 4430 euros/mois pour pouvoir en moyenne acheter un premier bien immobilier en France et ce sur des durées extravagantes (25 ans minimum). Moi je m'interroge. Quel est le pourcenta...

à écrit le 24/01/2013 à 16:00
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Patience et longueur de temps .................................. Seul le refus d'acheter déclenchera la baisse (salutaire) de prix, et tant pis pour les pigeons !!!

à écrit le 24/01/2013 à 11:17
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l'éclatement de la bulle immo n'est un probleme que pour ceux qui en vivent et ceux qu'ils ont pigéonné à l'insu de leur plein gré les fiers a bras qui nous ont regardé de haut parce que eux ont "acheté" une "maison" et sont devenus "proprios" de le...

le 25/01/2013 à 12:12
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C'est clair et limpide, Les anciens vont se résilier à vendre sur un vent de (panique) qui accélèrera une concurrence entre eux sur les prix baissier afin d?empocher un maximum de gain. Avec une inflation galopante qui dilapide leur pouvoir d'achat ...

à écrit le 24/01/2013 à 9:57
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Le taux d'endettement des ménages était de 52% en 2000 et il sera de 86% en 2013...et ce avec des taux au plus bas (qui ne peuvent que monter)....cette bulle n'a donc été possible qu'au prix d'une énorme hausse de la dette privée. Les primos, censés ...

le 24/01/2013 à 10:59
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C'est vrai que le taux endettement des ménages est totalement faussé, d'une à la non prise en compte de l'inflation entre l'ancienne monnaie le Franc et l'Euro. En exemple, 10 % en francs fait 4 % en euros, mais nous sommes resté sur le barème d'ende...

à écrit le 24/01/2013 à 1:06
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Je prends acte de S&P pour des rigolos, je me pose une question simple comment ont-il fait pour ne rien voir des subprimes américaine ??? Le plus drôle, c'est que nous allons connaitre une année de récession en Europe et les l'anglais vont se barrer ...

à écrit le 23/01/2013 à 16:09
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La France et sa démographie est le dernier mythe auquel se raccrochent le lobby. cette croissance est une illusion due esentiellement à deux facteurs: les boomers et l'espérance de vie (qui ne monte plus d'ailleurs). Les deux "vrais" chiffres qui com...

le 24/01/2013 à 8:27
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La fiscalité va se charger de récupérer le pognon des rentiers immobiliers. Quant aux prix, de toutes façons comme dans toute spéculation, vient un moment où les derniers gogos arrivés sur le marché ont acheté trop cher par rapport aux moyens des sui...

à écrit le 23/01/2013 à 14:14
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Méthode Coué pour tous. Les propriétaires souhaitent la continuation des prix surévalués car elle leur procure un faux sentiment de patrimoine important. Les futures propriétaires (ou voulant élargir leur immobilier) souhaitent que les prix retrouven...

à écrit le 22/01/2013 à 17:00
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Article intéressant mais l'auteur, s'il mentionne l'évolution de l'offre avec le nombre de logements construits, oublie l'évolution de la demande. Or la démographie joue un rôle majeur pour les tendances longues. A ce jeu, la France a une des démogra...

le 22/01/2013 à 18:31
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l'Allemagne est en train d'accueillir un flux continu ne travailleurs des pays du sud qui ne trouvent pas de travail chez eux... peut être bientôt des français aussi? De plus en zone tendue comme à Paris (La population de Paris est estimée par l?Inse...

le 24/01/2013 à 1:15
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Je suis d'accord avec vous Bernard !!!! C'est quand même ironique de consulter des experts qui ne voit pas venir les mauvaises choses. J'adore ce métier, il ne prennent aucun risque et quand ça merde ont consulte encore les lobbystes. bizness is bizn...

à écrit le 22/01/2013 à 11:16
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C'est amusant de voir que les journaux même sérieux continuent à publier des analyses basées sur du vent. Les agences immobilières de France le reconnaissent elles-mêmes : leurs statistiques ne sont pas fiables car de nombreuses transactions s'effec...

à écrit le 22/01/2013 à 10:16
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Synopsis : Au sommaire : *Isabelle et ses deux filles* Isabelle a acheté à valeur exponentielle de sa valeur réelle en plein milieu de la bulle cette grande maison de 50m²sur trois niveaux niveau -1 niveau -2 niveau -3 comme les parkings Vinci il y a...

le 22/01/2013 à 10:56
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Lol

à écrit le 22/01/2013 à 10:15
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c'est au pied du mur que l'on voit le mieux le mur (du bien surévalué non entretenu) la "pierre" valeur refuge (de la bêtise et de la naïveté)

à écrit le 22/01/2013 à 8:21
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Les prix chuteront veritablement quand les taux remonteront, ce qui d'une part achevera le petit nombre d'acheteurs toujours solvables a ce niveau de prix, d'autre part offrira aux investisseurs des placements avec un meilleurs rendement que l'immobi...

le 22/01/2013 à 9:22
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Si les taux remontent, les prix baissent et non pas chutent. et les Français achèteront moins chers mais pas plus rentables ! les taux seront plus élevés donc plus d'intérêts pour la banque. Ca ne fera pas chuter l'immobilier mais peut être une baiss...

le 22/01/2013 à 10:32
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J'ai déjà fait le calcul, puisque j'ai déjà acheté successivement deux maisons, la première en 1984. Et je peux vous dire que c'était beaucoup moins cher avant, même avec des taux élevés (supérieurs à 16%). D'abord on se dépéchait de payer, justement...

le 22/01/2013 à 10:57
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Ca tombe bien, les taux vont remonter en 2013.

le 24/01/2013 à 1:38
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SUPER IDIOT, je trouve vraiment que votre pseudo vous va comme un gant ! Cependant, j'ai acheté ma maison avec jardin de 400 m2 au Porte de (Paris) en 1989, pour 10 ans crédit. Pour un cout total de 600 000 Fr avec +10% de taux. Il est évidement que ...

à écrit le 22/01/2013 à 8:06
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L'Allemagne n'est pas une exception, ils sont sérieux, fier d'être Allemand gère l'immigration ... S&P nous sorts des statistiques complètement bidons, on peu acheter à moitié prix en Espagne c'est 50% pas 10% ! Ailleurs que sur Paris les offres sont...

à écrit le 22/01/2013 à 7:44
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Monique et moi, on aimerait bien vendre notre pavillon en banlieue pour aller s'installer au Maroc et toucher nos retraites avec le statut de résident pour ne pas payer d'impôts. On y a pris goût car ça fait des années qu'on en a pas payés en France ...

le 22/01/2013 à 8:05
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"on s'en souviendra aux prochaines élections en votant UMP !" L'honneur c'est comme les allumettes cela ne sert qu'une fois.

le 22/01/2013 à 8:13
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Vous avez de l'humour et c'est bien ! :-))

le 22/01/2013 à 11:04
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Avec Bonnie, lorsque nous avons a eu nos retraites de hauts fonctionnaires, nous avons vendu notre maison, enfin la principale, celle de Chatou, pour acheter un yacht et partir à Bora Bora, même plus d'impôts à payer ou si peu. Je me demande pourquoi...

à écrit le 22/01/2013 à 7:20
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Vite les jeunes courez vous endetter pour un f3 à 300 000?. Faites le bonheur d'un papy boomer, d'un agent immo et d'un notaire. Serrer vous la ceinture pour le bien de ces "utiles" individus. Pensez que votre alimentation serra riche en patates, pâ...

le 22/01/2013 à 11:02
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D'ailleurs, comme il manque 600 000 logements en région Parisienne, je croise tous les jours 2000 sans abris par station de métro. Ca ne fait pas beaucoup de place sur les quais pour les voyageurs. La réalité, c'est plus les 3 000 000 de logements no...

le 22/01/2013 à 11:36
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Si les appartement chers sont éteints, c'est que les riches sont économes, c'est pour ça qu'ils sont riches !

le 22/01/2013 à 13:27
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Les riches se cachent dans le noir aussi, rapport à leur pognon planqué au coffre...

à écrit le 22/01/2013 à 0:19
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Selon The economist, la France est le pays où les prix immobiliers sont le pus surévalués. A bon entendeur...

à écrit le 21/01/2013 à 22:27
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les prix ne vont pas baisser de 35% en france, vu que tt le monde dit u'il y a une crise du logemet et que 500 000 personnes dorment sous les ponts.... tt va bien, precipitez vous sur des produits defiscalises pas risques pour deux sous..... vous vou...

le 24/01/2013 à 11:14
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Pour votre gouverne, il y a en France entre 80 et 100 000 SDF. Alors vos 500 000 ??? Egalement, il y a des sdf qui ont choisi de vivre en dehors de la société. De plus, il n'y a pas de pénurie de logement en France mais des mal-logés. Rien quand anno...

à écrit le 21/01/2013 à 21:17
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La bonne santé des économies corrélée aux prix de l'immobilier ? A approfondir de manière sérieuse.

à écrit le 21/01/2013 à 21:10
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Les dépenses liées à l'immobilier dans le budget des ménages sont responsables de la mauvaise santé de l' économie de la France, qui a alimenté la bulle par la financiarisation du logement, baisse des taux allongement des prêts orgie des dispositif...

le 21/01/2013 à 22:29
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Assez d'accord avec vous. La France a choisi d'investir ses richesses dans la pierre, les Allemands dans leurs usines. On voit le résultat....

le 22/01/2013 à 11:04
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Tout à fait exact. La pierre n'est pas un bien productif en réalité. C'est un bien de première nécessité qui possède un rendement mais ne produit rien de très facile à exporter.

à écrit le 21/01/2013 à 20:42
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Il y 5 ans les prix de l'immobilier ne pouvait qu'augmenter en France. Ensuite il devait stagner mais pas baisser. Maintenant il doivent baisser un peu mais augmenter a nouveau par la suite... Toutes ces annonces relèvent au mieux de la méthode cou...

à écrit le 21/01/2013 à 20:37
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Je ne comprends pas pourquoi publier de chiffres bien en deçà de la réalité !!!!!!!

le 22/01/2013 à 10:49
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Les prix baisseront de 20 pour cent sur 5 ans puis stagneront pendant encore 10 ans , donc avec une inflation de 2 cela fera une baisse réelle de 40 mais personne ne le verra les vendeurs auront l habitude des nouveaux stables et les acheteurs seron...

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