Le raisonnement semble intuitif. La récession en Europe provoque une baisse générale des prix de l'immobilier. La crise affectant le pouvoir d'achat des ménages qui reportent leur projet d'acquisition immobilière, appauvrissant ainsi la demande et provoquant la chute des prix.
La réalité est en fait plus complexe. De fortes disparités existent en effet entre les pays de l'Europe occidentale, pourtant limitrophes. Celles-ci sont détaillées par l'agence de notation Standard&Poor's (S&P) dans une note publiée le 17 janvier. Etonnamment, on y comprend que globalement, les perspectives à long terme pour la plupart des marchés immobiliers européens sont "positives". Car la contraction structurelle de l'offre de logements et la croissance démographique devraient soutenir les prix à la hausse, selon l'agence de notation.

Les prix vont baisser en France

D'aucuns l'attendent, mais elle tarde à se faire sentir. La baisse des prix de l'immobilier en France devrait pourtant enfin s'enclencher en 2013 et en 2014, selon S&P, qui prédit une baisse de 5% pour ces deux années. La hausse du chômage, la baisse des salaires et les mesures d'austérité prises par le gouvernement en sont les principales raisons. Autant de facteurs qui fragilisent le pouvoir d'achat immobilier des Français. Cependant, l'agence de notation estime que sur une plus longue période, la pénurie de logements et la croissance démographique devraient soutenir les prix dans l'Hexagone.
D'autres pays présentent les mêmes symptômes déflationnistes à court terme et inflationnistes à long terme que la France. C'est le cas des Pays-Bas, où S&P voit les prix de l'immobilier repartir à la hausse à terme, ou au moins arrêter de baisser, après une chute de 6% en 2013 et de 2% en 2014.
Semblablement, en Italie, les prix baisseront de 1,6% en 2013 mais croîtront dès 2014 de 0,5%. Ce, grâce à la bonne tenue de la dette souveraine transalpine. C'est d'ailleurs seulement si la dette souveraine de l'Italie ne s'envole pas que S&P voit son marché de la pierre se redresser. En outre, les prix de l'immobilier n'y sont pas surévalués outre mesure par rapport aux revenus des ménages, ce qui ne laisse pas présager l'éclatement d'une bulle. Une hausse excessive des prix en Italie semble d'ailleurs exclue puisque le gouvernement vient d'instaurer une nouvelle taxe sur la propriété nommée "Imposa Municipale Unica".

L'Angleterre, un marché atone

Un peu comme en France, l'Angleterre connaît de fortes disparités entre ses régions. Le Nord y est beaucoup moins exposé à une croissance excessive des prix de l'immobilier que le Sud (qui comprend Londres). Les deux zones s'annihilant presque, S&P voit la stabilité des prix prédominée à l'avenir en Angleterre, avec une baisse de 0,9% en 2013 et une hausse de 0,5% en 2014. L'apathie des acheteurs due à la crise et l'obstination des vendeurs à ne pas céder aux prix actuels du marché devraient geler les transactions. Ce, malgré des taux d'intérêt faibles et un programme destiné à soutenir les crédits à l'économie réelle, nommé Funding for Lending Scheme, lancé récemment par la banque d'Angleterre.

Des fortunes diverses pour les pays dits "périphériques" de la zone euro

Si crise de l'immobilier il y a, elle est à chercher sur la péninsule ibérique, plus précisément en Espagne. Noyée par une offre surabondante de logements - entre 700 000 et un million de logements en 2012 n'ont pas pu être vendus, ce pays subit une des plus graves crises de son histoire. En 2011 et 2012, les prix de l'immobilier y ont baissé d'entre 7 et 10% par an. Le délai pour que la demande et l'offre de logements se réajustent sera long. Au moins de 4 ans selon S&P qui estime qu'en 2013 le prix de la pierre espagnole baissera de 7,8% et de 6% en 2014. En fait, seule l'injection récente de liquidités dans les banques espagnoles pour assainir leur bilan pourra limiter la baisse des prix, estime S&P.
Autre pays à avoir connu de grandes difficultés, l'Irlande voit désormais le bout du tunnel. Après l'éclatement de la bulle immobilière qui a provoqué une chute des prix vertigineuse de 2009 à 2012 entre 9 et 19% par an, S&P croit en une stabilisation des prix en Irlande dès 2013 ! Cette nette correction serait la conséquence des ajustements en cours du marché immobilier irlandais : De 70% du PIB à fin 2009, les crédits immobiliers n'en représentaient plus que 49% à la fin du premier semestre 2012. Alors qu'en parallèle, les constructions de nouveaux logements sont dorénavant limitées. Le marché immobilier irlandais n'est du coup plus surévalué par rapport aux revenus disponibles des ménages, indique S&P. Et même si la conjoncture économique est difficile, l'agence prévoit une baisse modérée des prix en 2013 de 0,9% et une stabilisation en 2014.

Souffrant tout autant de la conjoncture que ces deux derniers pays, le Portugal n'a pas vu de bulle immobilière se former à l'intérieur de ses frontières. Le marché immobilier portugais ne s'est en effet jamais emballé, pas plus que son économie d'ailleurs. La baisse des prix n'y est donc que limitée ces dernières années, d'autant que les loyers y ont été contrôlés pendant plusieurs décennies, ajoute S&P.
L'agence estime même que les réformes politiques qui seront prises en conséquence de l'aide financière du Fonds Monétaire International vont redynamiser le marché de l'immobilier portugais. S&P cite des mesures incluant des réformes du marché locatif, des procédures administratives de rénovation, et la modification de l'imposition des propriétés. Une baisse de 1,1% des prix en 2013 et une hausse de 0,5% en 2014 sont attendues.

L'Allemagne, éternelle exception... avec la Belgique

In fine, deux pays sortent du lot. L'Allemagne, l'éternelle exception, et la Belgique, le pays le plus riche en Europe. Si le taux de chômage de ce dernier n'est pas exceptionnellement bas - S&P prévoit 7,9% pour 2013, le faible taux d'endettement des ménages - 54,7% du PIB contre 65,3% pour la zone euro, le faible niveau des taux d'intérêt et l'offre limitée de logements continueront d'y faire croître les prix de l'immobilier de 1% en 2013 et de 1,6% en 2014, indique S&P.
L'Allemagne, elle, est toujours la nation la plus sereine face aux évolutions des prix de la pierre. On se demande d'ailleurs si le faible poids des dépenses liées à l'immobilier dans le budget des ménages n'est pas le principal responsable de la bonne santé de son économie. La hausse des prix y a été tout particulièrement maîtrisée entre 1999 et 2008, en comparaison avec les autres pays européens.
En effet après la réunification, l'Allemagne a instauré un programme de subventions à l'achat de terrains nommé "Fördergebietgesetz" qui a perduré jusqu'en 1994, année à laquelle le nombre de permis de construire accordés s'est élevé à ...700 000. Un chiffre qui a été ramené à 180 000 en 2010, indique S&P. Cette abondance de logements au milieu des années 1990 a sûrement participé à la hausse limitée des prix durant les années qui ont suivi.
Reste qu'aujourd'hui, les salaires allemands augmentent toujours à un bon rythme, le taux de chômage y est faible (5,3% en 2013 selon S&P) et le marché de l'immobilier reste sous-estimé à hauteur de 16%. Ce qui fait prédire à S&P une croissance régulière des prix de l'immobilier dans les années à venir : 3% en 2013 et en 2014. Les hausses futures de prix resteront de plus limitées, d'abord car la démographie allemande est défavorable ; mais aussi car la Bundesbank est particulièrement attentive à l'emballement des prix. Elle a récemment exprimé sa crainte que la tendance haussière actuelle ne génère une véritable bulle immobilière. Pour l'endiguer, elle a ainsi suggéré de restreindre l'offre de prêts à l'habitat. Une annonce que S&P trouve malgré tout "assez peu probable".