Immobilier neuf : pourquoi ça coince ?

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Après une année 2012 morose pour la vente de logements neufs avec une chute de 19,6% des mises en chantier, l'année à venir ne devrait pas être meilleure. Pourtant, la demande existe et les taux de crédits immobiliers sont bas.

2013 s'annonce morose pour l'immobilier neuf. Après une année 2012 en berne de 30% à environ 65.000 ventes et une chute du nombre de mises en chantier de 19,6% à 304.234, l'année à venir ne s'annonce guère plus flamboyante. Les fondamentaux sont pourtant réunis pour faire avancer le marché. "Les taux de crédits immobiliers sont bas, les stocks sont quasiment nuls car la demande est bien présente et des mesures fiscales d'accompagnement existent", estime Emmanuel Launiau, directeur général du promoteur immobilier Ogic.
Et pourtant, tout porte à croire que le marché du neuf va rester sclérosé. La faute à plusieurs facteurs qui dissuadent les promoteurs immobiliers de lancer des programmes de construction de logements et de mise en vente d'envergure.

Les banques demandent davantage aux promoteurs

D'abord, les conditions de financement des opérations par les banques ont été resserrées depuis la crise. Avant le lancement des opérations, elles imposent désormais aux promoteurs "un taux de réservation des logements mis en vente de 50%", explique Raymond Le Roy Liberge, président du groupe Les Provinces. Un vrai changement puisqu'il fut un temps où "les banques finançaient sans taux de pré-commercialisation", indique Marc Gédoux, président de Pierre Etoile.
Il est donc désormais corsé pour les promoteurs d'alimenter abondamment un marché dont les stocks de logements mettent en moyenne 12 mois à s'écouler, alors que lors des dernières crises immobilières, c'est-à-dire au début des années 1990 et en 2008, les stocks s'écoulaient en 21 mois.
Mais ces situations de crise, les promoteurs ne veulent pas les revivre, eux qui sont habités par la "hantise d'achever leurs programmes avec des invendus", constate Emmanuel Laniau. A trop attendre la finalisation des ventes, ils risquent en outre de perdre leurs clients. "Retenir un client plus de douze mois après la signature d'un avant contrat est toujours délicat, notamment car sa banque risque alors de lui retirer son offre de crédit immobilier", indique Marc Gédoux.

S'attaquer au prix du foncier

Difficile donc de détendre par l'offre un marché tendu pour faire baisser les prix. Les promoteurs déplorent cet état de faits car "le niveau élevé des prix du logement réduit de fait notre public", indique Emmanuel Launiau. En effet, de plus en plus de primo accédants sont désormais exclus du marché dans un certain nombre de zones.
Pour pouvoir agir sur les prix, faute de stocks, les promoteurs demandent la baisse du prix du foncier qui reste trop élevé à leur goût. Dans leur collimateur: le pouvoir public, premier propriétaire foncier en France et premier bénéficiaire, selon ces professionnels, de la croissance des prix de la pierre.

Une offre de qualité à prix accessible

Car ils le clament haut et fort, les promoteurs ont de quoi alimenter l'offre de logements. Seulement ils ne le feront "pas à n'importe quelle condition et pas à n'importe quel prix", prévient Emmanuel Launiau. "Il faut instaurer une vraie politique foncière pour permettre de positionner en face d'une demande importante, une offre de qualité à un prix accessible", ajoute-t-il. Il sera pour cela indispensable que l'Etat mette à disposition le maximum de foncier constructible; et que les procédures administratives et juridiques se fluidifient. Les promoteurs demandent dans ce cadre que les permis de construire soient simplifiés. L'obtention de ce précieux document relève d'un vrai parcours du combattant, si l'on en croît ces professionnels. Sans parler des recours abusifs qui peuvent repousser de deux à trois ans son obtention et qui bloquent, selon Emmanuel Launiau, la mise effective sur le marché de 25.000 logements.

Le Duflot mieux calibré que le Scellier?

En parallèle, les investisseurs particuliers ne devraient pas se bousculer au portillon pour profiter des avantages fiscaux offerts par le nouveau dispositif Duflot, selon les professionnels du secteur. Pas plus de 25% des transactions dans le neuf en 2013 ne devraient se faire grâce à ce dispositif d'investissement locatif, contre 50% pour le Scellier à son apogée. Pourtant, le dispositif Duflot est très proche du Scellier, et de l'avis de certains promoteurs, il est même mieux calibré et plus avantageux sous certaines conditions. Le Duflot pourrait même être décliné dans une version "institutionnelle", destinée à inciter les assureurs et autres "zinzins" à investir à nouveau dans le logement, les placements immobiliers ne représentant plus aujourd'hui qu'une part congrue de leurs portefeuilles (on évoque une baisse de la TVA supportée par les investisseurs, une baisse de la taxe foncière sur le bâti, et d'autres avantages en échange d'un engagement locatif de très longue durée).

C'est in fine moins ce nouveau dispositif Duflot que la politique fiscale globale du gouvernement qui nuira à l'investissement locatif en 2013, d'après les professionnels du secteur. Ils estiment qu'un nombre important d'investisseurs potentiels vont subir des augmentations d'impôts sensibles et n'iront pas investir dans l'immobilier. Ce, d'autant que le gouvernement a plafonné les niches fiscales à 10.000 euros. Et pour ceux qui ne seraient pas concernés par des augmentations d'impôts substantielles, un temps d'adaptation pour s'approprier le dispositif Duflot sera nécessaire. De là à donner rendez-vous en 2014 pour mesurer la véritable portée du dispositif Duflot, il n'y a qu'un pas.
 

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Commentaires
a écrit le 30/01/2013 à 8:34 :
Les vrais "investisseurs" en immobilier n'achetaient pas de neuf depuis bien longtemps de toute façon, il n'y a pas de rendement sur le neuf et les dispositifs de défiscalisation sont l'appât pour attirer les pigeons qui achètent mal un bien immobilier pour "gagner" une défisc qui part dans la poche des promoteurs et intermédiaires.
a écrit le 29/01/2013 à 16:35 :
seul un promoteur peut valoriser un terrain constructible,on pourrait presque dire que sans lui ca vaut que dalle.......dans la grande distribution c"est integrer depuis longtemps
a écrit le 29/01/2013 à 15:38 :
Pourquoi ça coince?

Parce que trop de subventions publiques ont été déversées sur le secteur pendant beaucoup trop longtemps.
Réponse de le 29/01/2013 à 16:39 :
Voilà, tout est dit. Les prix ont été artificiellement gonflés en piochant dans le budget de l'état (donc dans les impôt des contribuables) et en creusant la dette.
Réponse de le 29/01/2013 à 17:49 :
Mais oui. Alors il faut peut-être rappeler aussi que les Duflots/Scelliers et autres étaient un deal entre les promoteurs et l'Etat visant à compenser - très partiellement - l'augmentation délirante des coûts de construction liée : aux réglementations thermiques, à la réglementation absolutiste et totalement inadéquate pour les personnes à mobilité réduite. Un bilan de promotion, ça ne tourne qu'avec une marge de 8% sur le CATTC. Sur QUATRE ans de réalisation du programme (foncier>livraison des lots). C'est le minimum exigé par les banques pour financer une opération. Et 2% par an, c'est peu payé pour ce que ça représente. Et si on pouvait baisser les prix, on le ferait. Alors les pense-vite et les pense-faux, merci, mais il y en a marre.
Réponse de le 29/01/2013 à 18:41 :
Que les frais de construction sont plus élevés aujourd'hui qu'hier.
Mais limiter les aides fera baisser le foncier car si pas de baisse de celui-ci pas de construction possible.
Réponse de le 29/01/2013 à 19:11 :
Non. Cela détruira 2 emplois par logements non construits, sans résoudre le problème. Et, une information pour vous et les "aides" au logement : l'Etat encaisse 31,7% du prix de vente TTC d'un logement neuf. Sans compter, bien sûr, les cotisations sociales/patronales, l'impôt sur les sociétés, etc. Non, juste 31,7% sur le prix de vente. Vous en connaissez beaucoup, des biens de consommations autant taxés? Non, c'est le seul.
Réponse de le 29/01/2013 à 19:46 :
Bichoune, le prix au M2 passe de 3000 à 6000, et on nous explique que c'est parce que les couts de construction sont passés de 1200 à 1800 (je suis généreux, de rien.). Le foncier et les marges des goinfres vont chuter dans les années à venir. C'est acté.
Réponse de le 29/01/2013 à 21:12 :
@Ben dis donc. N'importe quoi en plus, l'immobilier neuf français est (et restera) le plus cher d'Europe, bien devant celui des allemands, anglais ect...
Expliquez nous cela par vos savant calculs, hum hum qu'on rigole un bon coup.
Le fait est que la fait est finie. Revenez à la réalité, l?intérêt du pays passe avant le votre. fichtre.
Réponse de le 30/01/2013 à 6:51 :
Le foncier n'arrête pas d'augmenter depuis quelques années.
Alors est-ce que quand même, le fait que l'immobilier neuf se vendait très bien il y a encore peu, n'a pas entraîné de surenchère sur le prix et du foncier et des matériaux utilisés ?
Je parle pas de la MO c'est normal que les gens soient payés.
Réponse de le 30/01/2013 à 13:47 :
Mais oui. Continuez à penser faux, ça nous aidera à sortir du problème. Pour une fois qu'un professionnel prend le temps de répondre à ces contre-vérités, vous devriez plutôt poser des questions au lieu d'être dans l'anathème stérile et surtout, faux. Vive pavlov
Réponse de le 30/01/2013 à 18:12 :
En Allemagne (que l'on nous cite si régulièrement en économie quand cela arrange... en oubliant le taux de personnes en dessous du seuil de pauvreté), avec une densité de population bien supérieure à la France (et oui, les allemands sont plus nombreux que nous sur une surface plus petite... densité moyenne de la population 2,3 fois plus élevée a peu près) et des normes plus contraignantes (heureusement que l'on est encore loin du Passivhauss allemand sinon je n'ose imaginer le prix...) le cout de l'immobilier est ??? plus bas !!! mais comment font-ils ??? Ah oui, le mythe "l'immobilier cela ne peut qu'augmenter, mais si il faut toujours acheter je vous assure mon bon monsieur ma bonne dame, endettez vous sur 30 ans"... n'existe pas.
L'argent "bloqué" dans un achat hors de prix ne peux pas être dépensé dans la consommation... cela fait grincer les dents de certains, mais il n'y a pas de miracle.
Il est plus que temps que cette bulle éclate (il aurait fallu laisser éclater en 2008, mais la France étant un pays de "rentier" en mentalité, il était important de maintenir ces prix délirants).
Réponse de le 31/01/2013 à 7:42 :
Quelle est son évolution de 2000 à 2010?
a écrit le 29/01/2013 à 15:33 :
Faut comme même pas sortir de Saint Cyr pour comprendre que le prix de l'immobilier est déconnecté des salaires.
a écrit le 29/01/2013 à 15:23 :
Voilà maintenant les pleureuses de l'immo, après 10 ans de hausse ininterrompue des prix avec des augmentations de prix à 15 % par an...à rendre jaloux le père Madoff avec ses 8 % ...j'espère qu'on va arrêter là le gaspillage de l'argent public...
Réponse de le 29/01/2013 à 15:47 :
J'espère que ce gaspillage éhonté va faire désormais parti du passé
Réponse de le 29/01/2013 à 15:57 :
Hélas, ce gaspillage fait surtout partie du passif, sous forme d'une dette creusée que nos enfants et petits-enfants devront rembourser toute leur vie durant.
a écrit le 29/01/2013 à 15:22 :
ou en est-on de la possibilité de construire 30% de plus que la surface autorisée? Cette loi qui permet ainsi de construire 3 etages de plus à un immeuble de 10 devrait permettre aux promoteurs de baisser les couts. Est-elle passée?
Réponse de le 29/01/2013 à 15:48 :
Non, elle n'est pas passée : Sarko a perdu en mai dernier, je vous rappelle... De toutes façons, les avantages réels de ce projet de loi ne faisaient pas l'unanimité...
Réponse de le 29/01/2013 à 16:33 :
merci de votre réponse. J'avais été sensibilisé par ce projet car plusieurs mois avant le lancement de cette iddée un ami entrepreneur m'avait fait part de la betise de certaines contraintes de surface pas du tout rationnelles en periode de pénurie de logement.
a écrit le 29/01/2013 à 14:52 :
Les gouvernements successifs n ont jamais permis de régler le problème de base qui est celui du foncier : a prix accessible on construit a prix accessible, ce qui permettra de faire baisser le prix de l immobilier pour 2 raisons qui sont liées : 1/ à court terme le neuf viendra concurrencer l ancien (pas à prix égal, mais aujourd hui le différentiel permet de tenir l ancien en haut), et 2/ si on construit beaucoup Offre et Demande vont s equilibrer et détendre le marché ; et moi par la meme occasion car voulant acheter plus grand quand je vois les prix je préfère acheter des lits superposés à mes gamins ;-)
Réponse de le 29/01/2013 à 16:01 :
Ca je suis sûr que les gens n'y ont même pas pensé, c'est à dire que tous contents que la bulle grimpe, ce qui leur donnait la sensation de s'enrichir, certains propriétaires ne se sont pas dits : oui mais si je dois racheter ensuite les prix auront grimpés également.
Le français moyen est bien assez idiot.
a écrit le 29/01/2013 à 14:30 :
Perso, prés de chez moi, Poissy, les studios dans les prochains programmes neufs sont à 150 000?, sa fait une mensualité entre 700 et 800?. Je les vois difficilement loué un studio à 800?. Un studio récent moins de 5ans est vendu 100 000? à l'heure actuelle sur le marché.
Les promoteurs soient ils se font une grosse marge ou soit le prix est totalement déconnecté. Je crois que c'est plutôt sa.C'est normal que sa coince, les prix sont totalement reconnectés du marché.
a écrit le 29/01/2013 à 14:27 :
Le salaires des français est trop élevé on nous le répète sans arrêt il faut le baisser pour créer de la compétitivité alors comment voulez-vous que ces mêmes français achètent un logement à des prix qui feraient plaisir à M Mouillard et à sa bande. Les français ne veulent peut-être plus engraisser des lobbistes qui passent leur temps à chialer des aides de l'état qu'ils critiquent par ailleurs à tout va.
a écrit le 29/01/2013 à 14:21 :
Ne pas les oublier , les nouvelles normes thermiques associées aux normes très " marchandes " telles que les normes électriques ( par ex prise téléphone dans la cuisine obligatoires !! ) ont fortement et durablement chargé les coûts de construction
a écrit le 29/01/2013 à 14:19 :
La vérité ce n'est pas que les logements sont chers, c'est que les français s'appauvrissent. Quand on cherchera à faire repartir l'économie plutôt que de désigner à chaque fois des boucs émissaires, on aura fait un gros progrès. Les décisions populistes de nos politiques depuis 10 ans font que les français se nourrissent de l'illusion d'une richesse qu'il n'y aurait qu'à mieux répartir. On ne peut mieux répartir les fruits de la croissance qu'en favorisant celle ci. Or le développement économique est présenté comme une spoliation aux français qu'on pousse à se réfugier dans l'illusion de l'état bienfaiteur qui règle tous les problèmes. Il faudra bien un jour regarder la vérité en face et reconnaître qu'aucun état dans aucun pays n'a jamais réussi à assurer seul le bien être de ses concitoyens et l'enrichissement du pays, bien au contraire..
a écrit le 29/01/2013 à 14:19 :
La vérité ce n'est pas que les logements sont chers, c'est que les français s'appauvrissent. Quand on cherchera à faire repartir l'économie plutôt que de désigner à chaque fois des boucs émissaires, on aura fait un gros progrès. Les décisions populistes de nos politiques depuis 10 ans font que les français se nourrissent de l'illusion d'une richesse qu'il n'y aurait qu'à mieux répartir. On ne peut mieux répartir les fruits de la croissance qu'en favorisant celle ci. Or le développement économique est présenté comme une spoliation aux français qu'on pousse à se réfugier dans l'illusion de l'état bienfaiteur qui règle tous les problèmes. Il faudra bien un jour regarder la vérité en face et reconnaître qu'aucun état dans aucun pays n'a jamais réussi à assurer seul le bien être de ses concitoyens et l'enrichissement du pays, bien au contraire..
Réponse de le 29/01/2013 à 16:17 :
tout a fait il faut de la croissance,
et malheureusement apres 10ans de laissez faire, de desengagement de l'etat et de distribution au copains speculateurs, on voit le resultat...
Il faut de la croissance, et c'est en parti a l?état de créer les conditions favorable a celle-ci.
degonglé la bulle immobilliere et relancer l'industrie ne ce fera pas tout seul...
Réponse de le 29/01/2013 à 17:07 :
Avec la moitié du cout d'un salarié qui part en charges l'entreprise paye bien cher un salarié qui gagne peu. On est arrivé au stade ou l'on injecte plus d'argent en direction de l'assistanat que vers la production, or on a rarement vu l'assistanat générer de la croissance économique, c'est systématiquement l'inverse qui se produit, quelque soit le pays (dernier exemple: le Vénézuéla qui en redistribuant dans un système clientéliste l'argent tiré du pétrole a eu pour effet de décourager l'activité économique privée. Couplé à une absence d'investissement dans l'outil de production, la production pétrolière de ce pays plafonne voire baisse, l'effet à long terme est un appauvrissement général du pays). C'est en suivant la même logique qu'on en arrive à faire porter un fardeau tellement lourd à un salarié et que ce dernier perd espoir de pouvoir s'acheter son logement car la richesse qu'il produit ne sert pas à produire d'autres richesses mais à supporter un système qui ne lui donne pas assez en retour.
a écrit le 29/01/2013 à 13:47 :
Construire coûte cher. Il n'est pas facile de dégager du foncier à moins d'exproprier les gens ce qui juridiquement n'est pas si simple que cela. Les promoteurs ne sont pas des bénévoles. Ils veulent leur marge pour investir.Ils parlent du prix du foncier mais ils passent sous silence leurs marges souvent importantes Nous payons les décennies de désengagement de l'Etat dans le logement social. Ceci dit en province vous avez actuellement beaucoup de biens en bon état habitables (surtout des maisons) qui se vendent en dessous du prix de construction actuel. Mais les gens habitent dans les grands centres urbains où la demande est importante. La France paye le prix de sa centralisation et de la crise économique (beaucoup de contrats précaires).
a écrit le 29/01/2013 à 13:35 :
Les fondamentaux ce n'est pas les taux bas et les aides de l'état : c'est un prix de terrain qui ne fait pas la totalité du budget du français moyen et des matériaux accessibles!!!!!
a écrit le 29/01/2013 à 13:16 :
des qu'on parle immobilier, on parle des speculateurs qui s'engraissent sur le dos des jeunes....ils veulent tous continuer la bulle immobiliere qui les enrichit !

Je voudrais rappeller que le but premier de l'immobilier est de loger des gens et non pas de faire des plus values, aujourd hui tout le monde veut faire la culbute !
Réponse de le 29/01/2013 à 18:39 :
Il ne devrait être autorisé d'acheter que pour se loger. Tout ce qui est destiné à la location devrait être du domaine public.Adieu spéculation, plus-value sur le dos des plus démunis.
a écrit le 29/01/2013 à 13:14 :
l'immobilier va dans le mur. bref, je ne sais pas si ça existe, mais une location avec option d'achat ne serait-elle pas interessante...? le constructeur en attendant la levée d'option resterait proprietaire(avec son lot de reglementations et regles d'octroi, à l'attribution du logement comme à la revente) afin de revenir à l'essentiel : avoir un toit pour soi et sa famille! certains paient un loyer toute leur vie, à defaut de pouvoir emprunter, et auraient pu etre 2 fois proprietaire de leur logement... Ce n'est qu'une première pierre à l'edifice...peut etre la dernière? alors merci par avance pour vos avis eclairés, et bonne journée!
a écrit le 29/01/2013 à 13:10 :
De plus, il serait bon que les promoteurs-constructeurs innovent un peu en termes de produits. Car à l'heure ou l'emploi reste une préoccupation majeures et alors que les entreprises publiques et privées s'intéressent de plus en plus au télétravail, il serait sans doute opportun de proposer aux ménages des logements adaptés aux nouveaux besoins. La webradio indépendante AWI propose d'ailleurs deux émissions sur le thème du télétravail, la dernière en date concernant l'action menée dans ce domaine par la CPAM du Val-de-Marne.
a écrit le 29/01/2013 à 12:51 :
C'est trop cher !!!! C'est pourtant simple.
a écrit le 29/01/2013 à 12:38 :
J ai mis en vente mon 45 m2 dans le 6eme, dernier etage refait a neuf vue sud a 13.500 le M2. L agence a eu 30 demandes de visite en 2 jours. Apres une semaine de visite de la pré selection des 10 meilleurs dossiers sur 100, j ai finalement accepté l offre de surenchere d un americain a 14.000 "cach"...
Réponse de le 29/01/2013 à 12:52 :
Peut etre un appart bien placé mais Paris n'est pas la France. Ne l'oubliez pas.
Réponse de le 29/01/2013 à 13:21 :
on écrit "cash" si on veut avoir l'air sérieux
Réponse de le 29/01/2013 à 13:49 :
pat7178, qu'importe le flacon pourvu qu'on ait l'ivresse.
Réponse de le 29/01/2013 à 13:52 :
Je ne comprends pas l'intérêt de ce commentaire par rapport au sujet de l'article, qui parle d'immobilier neuf...Provoc gratuite peut être ? De la part d'un anti-patriote ? Franchement...Se glorifier de choses qui prouvent que notre pays va dans le mur et qu'il vaut mieux entreprendre ailleurs...L'intellect est sûrement la qualité répartie le plus inégalement ici bas !
a écrit le 29/01/2013 à 12:17 :
Un seul problème : les prix délirants demandés. Dans la rue où j'habitais à Paris (15ème) il y a quelques temps, un 2 pièces de 50m2 au 1er étage, sans vue, était mis en vente à plus de 700 000 euros. Au début des années 2000, ce quartier était "populaire". Il l'est toujours d'ailleurs. On marche sur la tête dans notre Pays !!!
a écrit le 29/01/2013 à 12:10 :
Ce scénario était écrit depuis quelques mois, pour être dans le second ?uvre je peux vous dire que les prévisions sont plus qu'alarmiste....
Je penses que dans certaines région comme la lorraine par exemple c'est 50% de chute !!!!!
Quand on décide d'allumer les investisseurs, qu'on taxe tout sans raison, qu'on favorise le social, que les banques freines des 4 fers et que la morosité ambiante casse le moral, voilà le résultat
Réponse de le 29/01/2013 à 12:42 :
Oui bien sûr c'est de la faute du gouvernement et des banques. Les prix délirants n'ont rien à voir. Il faudrait que les promoteurs, qui se sont littéralement goinfré pendant 10 ans, acceptent enfin de baisser leurs marges.
Réponse de le 29/01/2013 à 12:47 :
Avec une conjoncture économique qui bat de l'aile, une espérance de vie qui diminue partout en occident, on peut se poser la question si construire est encore un objectif raisonnable.
Réponse de le 29/01/2013 à 12:54 :
Les banques n'y sont pour rien. Ils ont juste fait un retour à la normal au niveau des prets. Avant, ils pretaient à n'importe qui et n'importe montant.
L'immobilier était sous perfusion avec les aides de l'état. Comme avec la prime à la casse, quand on l'arrete les prix chutes. Normale
Réponse de le 29/01/2013 à 12:55 :
Les promoteurs ne sont pour rien dans le prix de l'ancien. En réalité, bien sur que ce gouvernement et les précédents sont responsables. Toutes les aides, PTZ, niches fiscales et autres ont eu comme effet de solvabilliser artificiellement la demande et fait exploser les prix. Débrancher l'oxygène et vous verrez les prix revenir au prix d'équilibre, c'est à dire compatible avec le revenu des francais.
Réponse de le 29/01/2013 à 13:03 :
Le coût de la construction est très élevé, et là c'est bien de la faute du coût du travail et des normes à rallonge ... En plus du foncier.
Réponse de le 29/01/2013 à 13:20 :
les promoteurs sont des lobbies tres puissant, il ne faut pas sous-estimer leur responsabilité dans le hold up intergenerationel !
Réponse de le 29/01/2013 à 17:04 :
En ce qui concerne les banques je tiens a préciser que entre revenir à la normal en ce qui concerne la distribution des prêts et a demandé des garanties telles que peut sont capable de fournir, il y a une limite à ne pas franchir....
Nous sommes tous d'accord pour dire que les perfusion de l'état font plus de mal sur le long terme que sur l'instant présent, mais le problème de l'immobilier est multiple, chaque facteurs énoncés ci-dessus est une cause du problème, résoudre un seul et le pb reste entier....
Mais n'oublions de dire aussi que ce gouvernement a sa part de responsabilité dans l'affaire,

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