Sans la contribution des investisseurs institutionnels, l'objectif du gouvernement de construire 500.000 logements par an d'ici à 2017 ne sera pas atteint. Pour le think tank Terra Nova, proche du Parti socialiste, la participation des institutionnels représente en effet un levier puissant pour faire émerger de nouveaux logements. Alors qu'ils étaient à une époque très friands d'immobilier résidentiel, ces investisseurs s'en sont complètement détournés au profit notamment de l'immobilier de bureaux, arguant régulièrement la faible rentabilité net (entre 2,5 et 3 % par an) du placement. "Les investisseurs institutionnels qui détenaient un million de logements dans les zones tendues au début des années 1990 (là où les besoins de logements sont les plus importants ndlr), en possèdent désormais moins de 100.000", déplore Terra Nova dans une note publiée le 7 mai.

Et pourtant, certains de ces institutionnels, qui collectent de l'épargne, bénéficient d'avantages fiscaux accordés par l'Etat. Ils pourraient donc, selon Terra Nova, s'engager en contrepartie à s'impliquer davantage dans l'effort national de construction de logements.

Trois véhicules collecteurs d'épargne visés

Le think tank vise en fait trois types de véhicules collecteurs d'épargne : d'abord les instruments de "pierre papier" (SIIC, SCPI et OPCI) qui gèrent 160 milliards d'euros d'actifs et bénéficient sous certaines conditions d'exonération d'impôt sur les sociétés. Ensuite l'épargne salariale, qui gère 90 milliards d'euros d'actifs et continue de profiter "malgré le réajustement récent des contributions sociales qui lui sont appliquées, d'avantages fiscaux importants relatifs à l'exonération de l'impôt sur le revenu pour le salarié et de l'impôt sur les sociétés pour l'employeur", indique Terra Nova. Enfin, les sociétés d'assurance-vie qui gèrent 1.320 milliards d'euros et qui ont vu le statut d'exonération fiscale des produits qu'elles vendent préservé dans la loi de finances 2013.

Conditionner les avantages fiscaux à l'investissement dans le logement

Estimant que ces investisseurs ne s'impliquent pas assez dans le logement-l'assurance vie n'y consacre par exemple que 17 milliards d'euros, Terra Nova propose de conditionner les avantages fiscaux dont ils jouissent. Ce, "à la détention en 2017, avec montée en charge progressive et programmée, de logements intermédiaires, à hauteur de 1,6 % de leurs actifs sous gestion", c'est à dire ce que représenterait l'investissement nécessaire à la création de 250.000 logements intermédiaires en 5 ans (25 milliards d'euros) dans les actifs sous gestion des institutionnels (1.570 milliards d'euros).

Le logement intermédiaire doit être une priorité

Terra Nova considère ainsi que la création de logements intermédiaires doit être une priorité pour faciliter le parcours résidentiel. Celui-ci est pour l'instant gelé à cause de l'écart de coût trop important entre un logement social et un logement sur le marché libre. Le think tank a en outre chiffré la perte de rentabilité, pour un investisseur institutionnel, liée à un investissement dans le logement plutôt qu'à un investissement dans l'immobilier de bureaux, à 0,08 % en 5 ans. Ce qui fait dire à Terra Nova que sa mesure serait "neutre budgétairement pour l'Etat, économiquement indolore pour les acteurs concernés et rétablirait le lien fort qu'il est nécessaire de réaffirmer en ce début de quinquennat entre fiscalité et intérêt général".